图为豪尔斯企业董事长、全经联常务理事李小宁

   其实也是经过了很多的洗礼，包括朝阳首府，我说什么时候可以在这里买一套房子，但是没有想到白总拿过来很有魄力，敲掉了全部重来。最开始的时候看房间太少，而且从装修水平来看，华玺是很值得大家接受的项目。

   【李小宁】：很高兴今天能参加这么一次讨论2010年房价趋势的论坛，从时间段来讲，应该是先冷后热这么一个过程。从楼的结构上，楼的档次上，或者说建筑样式上，高端的降温，低端的升温，应该是这么一个大趋势。

    为什么这么说，时间段来讲，今年的第四季度购房热主要是政策收紧的预期带动了二手房，二手房带动了一手房，这个消费都是外地人，大部分人来北京匆忙看房，造成了卖房的人价格不断的上涨，一个月内一个劲儿的提，最后全部是这样的状态，政策预期区冷，造成了恐慌性推动的。

    政策现在明确了，政策明年1月1日收紧，我个人感觉一季度甚至二季度会比较冷，我们认为楼市可能出现所谓的冰点或者说低温，这个时间大部分人要观望，他们要看市场的情况，国家出台政策的情况，还有国际大环境的情况，恐慌性购房释放之后，大家进入了观望期，这段时间楼市整体区冷，买卖和开发都会进入低潮。 

    三四季度会回升，按目前的政策情况来讲，我觉得还有一个回暖的过程，这是在政策目前的情况下，按照目前政府出台的政策层面我是这么认为的。 

    第二从住宅结构来说，高端住宅要降温，低端的住宅要升温，为什么这么说，因为现在政策这块，基本上呈现了对高端住宅打压的态势，鼓励低端住宅的开发，所以现在已经在出台一些政策，有一些不说太多了。比如说物业税这块，物业税的征收很可能从高端收起，从豪宅，大面积做。现在有几个核算的办法，物业税的征收比较复杂，国际惯例是1%到1.5%年征收，怎么收还不一定，现在可能从别墅类的，低密度的，容积率算起，第二个从售价算起，还有从单位面积算起，这几块都会对高端住宅呈现打压的态势，现在像高端住宅，很多投资性的空置率非常高，像别墅类的住宅，大部分都空置在那，这样的住宅基本是投资，如果年征收物业税很高，他们可能就把这个房子抛向市场，这样的话会对高端住宅有一个打压的态势。从现在目前建设部开几次会研究的结果我感觉还是呈现对高端打压的态势。

    对低端会有一些扶持，你的价格低一些，或者比较偏的地区，普通的住宅会有一些扶持，基本应该是高端降温，低端升温的感觉。  

    下面我讲讲主要的政策预期，究竟政府会出台什么样的政策，如果按照目前现在的政策来讲，我觉得对楼市的调控说能打压多少，力度不够，而且没有太大的作用。现在外地人进入北京占非常大的一块，85%以上的都是外地人购买，特别是今年的购买，更集中的体现在匆匆忙忙，我个人感觉就是匆匆忙忙，不计代价，这样购买，带着某种恐慌性。

    但是现在我感觉，如果政策出台，有一个政策就是公务员申报财产，这个正在研究，有没有可能出台，涉及面比较宽，政府也比较慎重，如果这个政策一旦出来，这里面也会对房子产生很大的影响，现在据我了解，国家现在大的部委的人已经开始着手放开这个市场了，如果这样的话，肯定对市场有一定的影响。我了解大大小小的官员们持有的房产占有相当大的份额，而且大部分是闲置的。

    我知道的一些基本也不租也不卖，物业税年年交的很积极，而且他们也不会拿出去出租，都是自己持有，如果这样的房产进入市场的话，会对市场的供应关系产生一些变化，如果说再出台一些其他的什么政策，比如说现在看到的土地政策，实际上现在的房价我感觉是由土地推高的，为什么这么说呢，我个人感觉，中国的土地拍卖制度，而且土地归地方政府持有的制度，变相的推高土地的价格，而且它有一定的标杆项目，这个地方拍出地王之后，所有的土地都做一个标杆，在销售的时候已经不完全考虑利润了，更多的考虑土地的价格，楼面价什么程度，我现在做楼房一定要这个价格，每个地王拍出来的结果就是把周边的项目价格都带起来了，实际上这个项目在之前已经获利了，但是在市场的羊群效应下，一下子把所有的都抬高了。

    明年政府可能在这方面要加强一些控制，国有的应该加强一些宏观的管理，不能完全的由地方政府操控，将来的地王出现，这个会不会采取大力度控制，也是未知的。而且从银行的角度来说，目前看房贷还没有完全的收紧，以后是不是要继续真正的实施？另外我个人感觉明年下半年银行会加息，如果一旦加息的话，对房产也会产生一些影响。

    现在从目前的角度来说，我个人感觉，回头看，在现行的制度下，不管是国八条还是其他的政策，对房价的控制是有限的，综合起来看还是有限的，越是这样，大家对未来的预期越不明朗，越抢购，你说明年出重拳，还没有出来之前，大家就会抢购，你说没有重拳，大家反而会持有货币等等，你说重拳，还没有扔下来之前，大家都想再买一个房子，以后要买更难了，所以每次的恐慌都是政策不明确，最关键的是要看中央的政策到什么程度。

 【王智中】：每到年底都有一个总结、讲话，政府也参与了很多，在全经联我们也经常唱一些对台戏，我自己是做市场出身的，同行都在各个研究机关里面做事，自己也愿意从这个方向分析整个楼市。 

    就我个人的观点来看，其实我一直在跟着市场跳动，在07年之前，包括早期的04年在上海，也一直比较看好楼市，07年的时候我也是持这样的态度，这都是没有问题的，07年之后，我们自己也感觉到市场肯定会不是所谓的大牛市了，十年的黄金期已经过去了，会进入一个波动的阶段，而且政府没有办法执行它的政策，所以可以看到，所有的政策都是被动的，所以我们说政策比楼市慢半拍，中国的楼市政策永远慢半拍。 

    07年的时候，其实我有一个文章写过，就讲过08年的房价必须跌，但是08年特别是雷曼倒闭之后，我们会觉得09年会有小阳春，09年下半年一定投资者的盛宴，肯定是抛房子的好时机，这是我的判断。