国四条的分析与后市猜想


在营业税出台之后，国务院工作会议再度推出“国四条”，并且明确表态“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。尤其是“遏制”这一词汇的措辞之严厉，在历年调控中也是少有的，可见决策层对于下一阶段的房价走势已经有明确的布局规划，如果政策能够落到实处而不仅仅是停留在“中央精神”方面，那么2010年的楼市走向平稳、回归理性还是很有可能的。

四项调控措施包括:

（一）要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

商品住房的有效供给当从抑制囤地现象开始，从当前市场来看，2010年在很多一线城市新开盘商品住房都会达到一个低点，供需矛盾很可能会进一步尖锐化。而在“中低价位”与“中小套型”方面，能否落实是存在诸多疑问的，首先对于开发企业而言，追求利润是无可厚非的，能卖一万非要强迫只卖八千也是有违市场规律的，而中小套型供给方面，当年的70/90政策实施的结果也是无疾而终。
而这其中也忽视了另外一个有效供给的增加途径，那就是二手房。事实上现在还有大批的二手房并没有有效的加以盘活，譬如在北京地区，有近300万套的建设于80-90年代的已购公房，这些房产不仅地理位置较好，同时户型面积也相对偏小，譬如两居室的平均面积多在55-63㎡之间，相对而言总价不是很高。当年的已购公房有相当一部分处于空置或是租赁状态，并没有进入市场形成有效供给，而这一类房产现在上市出售的意愿目前还是比较低的。其中最大的限制性因素就是信贷，有相当比例的商业银行是不愿意为房龄在20年以上甚至15年以上的已购公房提供贷款的，如果能够在信贷政策上予以扶持，增加有效供给就有望摆脱单纯依靠新建住宅的单腿走路局面了。

（二）要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

这一条事实上是最有可能形成对于2010楼市的冲击的，目前无论是投机性购房亦或是自住性消费，对于信贷的依赖程度都是非常高的。一旦信贷收紧，“全民买房”的风潮肯定会有所缓解。而“差别化信贷政策”以前也鲜有提及，这其中“二套房贷”门槛继续收紧甚至进一步提高的意味甚是浓厚。但是与此同时，也不应忽视首次购房群体的信贷需求，当前的刚性需求购房者，很多面临的并非“还不起月供”，而是“付不起首付”，对于首次购房者的首付门槛以及利率优惠还应该保持相对宽松的态势，同时，2010年的公积金贷款在流程优化、办理速度等方面还应该进一步推动。

（三）要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

强化对于房地产市场的监测、完善土地招牌挂制度也是屡被提及的要求，本条虽然是旧事重提，但是在“遏制”的背景之下，或许会有一些有新意的政策出台，“有法可依”可以做得到，那么“执法必严、违法必究”能否落到实处才是政策执行之关键。

（四）要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

保障住房的建设，目前的速度还是偏慢，短期内难以对市场以及房价形成稀释效应，譬如上海只是最近才有经济适用房。北京虽然走得比较靠前，但是当前的供应量还远不能满足需求。如果供应量上不去的话，保障住房“一房难求”的局面依然不会得到缓解，不过此番“国四条”为政策的落实设定了一个期限，即“力争到2012年末”完成1540万户的住房问题，看来保障住房的建设在住房公积金资金进入建设领域之后，有望在速度、规模上都有较大改观。


中易安房地产担保有限公司（http://www.zhongyian.com，国内首家外商独资房地产担保企业、由具有120年历史的《财富》500强企业第一美国集团全资子公司）市场部观点：

2009年末，收到营业税即将到期影响，二手房的签约数据可能会有一个井喷，但是真实交易量应该维持在市场正常水平下，2010年的第一个季度，房价以及交易量在2009年的惯性作用下，应该还会处于一个上升曲线，随着“国四条”的落实以及相关政策的明确，总体交易量应该会有回落。但是按照2009年的新建项目入市量缩减比例，二手房交易量应该回落幅度较小。其中，如果差别化信贷政策能够有明确执行方式以及执行到位的话，投机型购房需求应该会有较大的收缩。

中易安建议消费者：2009年末抢搭营业税末班车的做法在当前已经不可取（除非在近期签约并且是全款购房），如果还没有进入到网上签约、或是贷款面签环节的话，那么在年年末之前完成全部交易已经很困难，而所谓的“先交税后批贷”的做法在来年信贷政策不明朗的前提下也是存在很大风险的。对于是否值得观望，中易安建议，自住型消费者还是应该在综合考虑支付能力之后“该出手时就出手”，毕竟等待或是观望的机会成本比较大。