南方都市报1月8日报道 始于去年12月初的一系列政策，正式宣告了此前持续1年多的房地产“大救市”的结束，并由此进入了新一轮的政策紧缩期。

这个苗头事实上从11月28-29日，温家宝视察上海提出要“抑制投机性购房”时便露出端倪了，随后的一个周内，决策层一周三次警告房价，并陆续出台“营业税2改5”和“国四条”等迄今最重拳的调控政策，正式揭开了又一轮的房地产调控大幕。

纵观所出台的政策，唯有营业税落地，而由于政策多是框架性要求，无疑，它在预示着接下来房地产要面临着一系列的重拳要落地。

是哪些？信贷收缩、物业税、加息、提高存款准备金率、粤15条取消、打击囤地、打击捂盘惜售、提高房地产项目资本金比例、加大土地供应、扩大保障范围……

这里面，哪一记，或者哪些重拳会在今年落地？

对政策的猜测更多是一件吃力不讨好的事情，但我们依然制作了这一期话题，这些猜测未必完全正确，或者说，有些会不靠谱。但我们为的是启发更多的公众，来对目前的政策进行思考，尤其是那些投资了很多房产，或者是准备买房的人士，更有必要这样做。

“现在的政策思路是，2007年10月之前极度严厉的行业政策，将会被逐步恢复。”在关于目前政策形势的判断时，总部位于罗湖的一家房企高管说，“就像2008年以后那些政策逐步取消一样，但那会是个缓慢的过程。”在2009年12月14日“国四条”出台之后，他就做出了上述判断，而现在政策的变化，似乎正朝着他所预测的方向走。而在所有的政策中，他和几乎所有业界人士一样，最关心———或者说最担心———的，便是信贷政策。

信贷收紧成开发商最大担忧

“从目前的情况来看，要密切关注一季度的信贷投放。”深圳尚模地产总经理助理邓坚说，如果信贷紧缩，他将会深化自己此前关于今年上半年市场将调整的判断。

整个2008年，国家向市场注入了接近10万亿的货币，比之前3年的总和还多。同时，房地产按揭贷款首付、利率均出现了史无前例的调低，使得买房杠杆化效应得到数倍的放大。加之银行界在审批贷款时的“集体性违规”———过度放松二套房标准，导致2009年深圳楼市以翻一倍的速度，来回报所有的开发商和炒房人，同时也令准备买房者的负担再次大大加重。

而由此前的历史经验，目前业界所达成的一致共识是：信贷决定楼市。而这一点也为决策层所意识到，“国四条”中明确提出要差别化信贷来遏制房价高涨。同时，配合目前已经逐渐好转的经济环境，业界关于信贷紧缩的预期越来越明显。而在周三央行的2010年工作会议上，这个信号开始被明显传递出来，“严格执行有关房地产信贷政策”，即是表明，房地产信贷政策将要回归到支持首次购房和首次改善购房，而对二套房以上的控制将会毫无悬念地严厉起来。

几乎已经形成普遍的共识是：如果信贷紧缩，即便是不再做任何严厉，即便是恢复到2007年的状态———也即是首付提高到4成，利率恢复到1.1倍，那市场也将会毫无悬念地玩完。

很多人觉得(或者更近于一种期望)，这样的信贷紧缩一定会发生，市场一定会下跌。但也有相当一部分人认为(或者也是更近于一种期望)，今年的信贷不会一刀切地严厉紧缩，更多会比较温和性地紧缩，“它会差异化，比如豪宅、普宅不同标准执行。”上述房企高管表示。但是无论如何，信贷紧缩一定是今年会发生的事实，类似去年那样“宽松到泛滥”的放贷局面，将不会再见到。

深圳物业税将从“空转”到落地？

除了信贷收紧，引起业界担忧的还有更多：物业税、加息、打击囤地囤房等，这些政策涉及到金融、土地、财税以及行业秩序等等，其中任何一个出台，都足以对市场造成相当大的震撼。

最引人关注的是元旦之后被爆出的物业税“空转”落地，有消息指，物业税将在今年落地扩大到全国范围，而且首先会针对商业物业征收。而深圳作为其中首个把物业税提上征收日程并写进改革方案的试点城市，已被业界预计为首当其冲成为最先落地的城市之一。物业税，一直被很多人看作是房地产行业上悬的一块巨石，如果这个落地，市场会被砸得稀巴烂？

其次是打击囤地囤房，先是国土资源部扬言要严查囤地，再是深圳配合“国四条”启动为期4个月的市场大整顿，严查囤积房源、非法预售等等违法违规行为。这些政策都为楼市调整增添了更多的可能性。而且，由于深圳捂盘惜售已经成为公开的秘密，而这也着实推涨了不少房价。因此，有不少开发商担忧，如果政府一旦严查，市场短期内出现大震荡在所难免。

最后一个便是加息，可能一两次不会奏效，但加息是温水煮青蛙，它往往会在你不知道的时候令市场发生改变。而且，由于目前房地产中长期利率仅4 .158%，为历史最低。所以，包括上述房企高管在内的不少人士预测，一旦加息来临，“加息幅度及速度将会很快”。当下，大多数机构预测，中国会在明年第二季度之后或者是在第四季度开始加息。

若房价不稳定，政策打压将更严

绕不开的一个问题是，令人担忧的这些政策究竟有多少能够出台，这个问题似乎是一个无解题。

“其实，我们都不知道政策会怎么样，我们需要做的是，去研究政策背后的思路。”深圳中原地产高层张伟表示，现在的情况是“政策在看市场，市场也在看政策”。他指出，当前的国际国内宏观环境令决策层在选择调控政策时有些两难，既不愿意看到房地产泡沫过分放大，又担忧一下子把市场打死再来救过。所以，目前出台的政策，口号虽响，但实质落地的都是一些外围政策，这些政策虽然对市场有作用，但是不会改变市场的运行方向，而能够改变市场运行方向的政策，唯有信贷收紧。“决策层希望通过这些外围政策，试探市场反馈”。张伟称，如果这些政策便可以达到平抑房价高涨势头的效果，那接下来的政策便没有必要再出台。但如果仅仅是这些政策，市场很可能是观望一段时间，然后再上涨。”

而显而易见，如果房价在经历了近期的短暂观望之后继续上涨，那接下来面临的政策打压自然也更为严厉，直到被稳定。