淡季来临 成交量缩减七成 供需矛盾有所缓解 业主下调报价———

　　近日，由于成交量下降，购房者观望情绪渐浓，尽管某些区域的实际成交价格依然坚挺，但与去年末业主坐地涨价的情况不同，淡季的来临，影响了二手房业主的心理预期，部分急于售房的业主纷纷下调房源报价，并出现5%-10%的议价空间。

　　“春节邻近，购房需求下降，同时，近期频出的政策也给了购房者一个观望等待的理由，业主纷纷下调报价，吸引购房者入市，成交价格出现松动。”鑫尊地产董事长刘军表示，“由于历年的春节前后都是成交量、价最低的时期，今年的二月，二手房成交量、价将降至今年的最低值，但从3月份开始，随着购房需求的入市以及成交的活跃，价格将出现稳中有升的趋势，因此，购房者可以考虑在此时出手，购买所需的房源。”

　　●高端房源需求依旧火

　　中小户型购房者观望

　　今年1月以来，二手房市场供应和成交情况都比较低迷，据21世纪不动产数据，截至1月17日，二手房网签数量为5982套，与去年12月同期24865套相比，缩减了七成。21世纪不动产高级分析师孟奇介绍，近期购房需求萎缩，购房者主要分成两种类型，一种是买不起房，以观望为主，而另一部分则是经济实力较强，政策对其影响有限的购房者。

　　“这段时间虽然整体成交低迷，但购买高端房产的购房者增多，中小户型的购房者则相对减少，出现价格微降的主要是中低档房源。”鑫尊置地富力城店刘经理介绍。

　　据了解，由于在去年年末，价格高涨，自住需求无法支撑，改善型和投资型购房者多选择二手高端房源，因此，从去年12月起，高端住宅成交量在楼市中的所占份额一直较高。“今年国家出台各种调控政策的力度比较温和，对高端市场的影响不大，目前大量资金并无更好的投资渠道，并且CPI转正，通胀预期增强，高端住宅的保值增值性受到投资购房者的追捧，预计短期内高端住宅需求将持续旺盛。”我爱我家市场研究部主任秦瑞认为。

　　“近期国家明确二套房贷首付不得低于40%，购买第二套中低端住宅的购房者中，有20%-30%将要受到这条政策影响，但这对高档住宅的影响相对较小，只有10%的二套高端住宅购房者会受到影响。”鑫尊置地董事长刘军表示，去年疯狂的楼市透支的不仅仅是成交量，房价的过快上涨也透支了今后的上涨空间，另外，今年打压性政策的出台，成交量不可能再维持去年的高度，因此，高端住宅价格持续上涨的可能性不大。

　　●业主下调标价

　　实际成交价格维稳

　　随着楼市淡季的到来，京城各中介门店纷纷变更房源广告，并下调玻璃橱窗内的房源挂牌价格。“市场由旺转淡，首先影响到的就是业主房源的报价”。据了解，业主所售房源的报价是含有一定“水分”的，在市场火热，供需矛盾紧张之时，房源报价提高，甚至有些房主频频跳价，但二手房交易存在一个商议的过程，其成交价格反映出的是一个较为真实的市场情况，所以报价与实际成交价格是有一定的差距的。

　　“去年年末成交高峰时期，业主看好市场，房源标价最高达4万，但实际成交价基本保持在31000-31500元/平方米左右，实际成交价格并没有报价那么高。近期，成交低迷，业主纷纷下调房源标价，目前富力城房源的标价基本维持在31000元/平方米左右却也无人问津。”鑫尊置地富力城店刘经理介绍。

　　据21世纪不动产高级分析师孟奇介绍，目前二手房市场实际成交价格比较平稳，部分房源的价格有所松动，在通州、朝青等区域少数二手房出现了5%-10%的议价空间。业主对出售房源的报价则更为理性，不像12月那样频频加价。

　　●新增需求下降四成

　　市场供需比目前缩减至1：1.5

　　据“链家地产”统计数据，今年1月上半月，二手房市场累积房源量是去年12月同期的2倍；而新增客户量比12月同期下降四成左右。二手房供需比从原来的1：5左右，降至1：1.5左右。“链家地产”专家认为，累积房源的显著上涨，主要在于消化周期变慢，当前入市的需求成交周期在拉长。

　　“现在每天都有中介主动介绍房源，有一天居然一共接了12套房源出售的电话，并且大多数都愿意低价出售，元旦前是想买房但是‘抢不到’，而现在是众多房源抢着要卖。”在国贸工作的李先生对笔者说。

　　据富力城中介门面店刘经理介绍，由于目前很少有人买房，而年底，部分投机者由于急需钱，市场出现房源抛售的迹象，目前富力城区域已经有一两套房源，每平方米下降了1000元左右。另外，在交易时，业主可以接受议价，部分房源有500元左右的议价空间。

　　●近期房价为全年的最低点

　　购房者可以把握时机出手购房

　　京城近期出现的抛售苗头，有业内人士认为，在市场前景不明朗时，需求减少，最先扛不住的就是希望短期从楼市获利捞一把的人，如果房价短期内下调还能挤出更多房源。

　　对于房价的走势，鑫尊地产董事长刘军认为，目前二手房业主的报价与12月相比有所下降，房源成交价格也在走低，由于临近春节的月份是淡季，部分业主急于在此时将资产转为现金，只能通过降价来吸引购房者进场，因此，每年的春节前后都是成交价格最低的月份，今年的2月，二手房成交量、价将降至今年的最低值，如果政策不出现大的变动，今年3月份随着购房者逐渐进场、成交活跃，房价将呈现稳中有升的趋势。另外，2010年的整体经济形势将转好，房价下降的可能性也就较小。“近期将迎来一年中成交量和成交价格的最低点，购房者可以根据自身条件，在此时出手，购买所需要的房源。”