上半年的这一轮量价齐升的行情，其实是积压了20个月的需求集中释放。2007年10月楼市调整开始以来，正常的消费全部持币观望，越积越大，后来又遇到政府救经济抵御金融风暴，因此出现了这样的行情，是很正常的。至于下半年的走势，由于房地产的羊群效应非常显著，也就是说过去20个月的需求集中消耗了，同时也带动了未来3-6个月的消费，将滞后的消费给提前释放了，这样自然会留下一个空档。具体来说，交易量会比现在下降，价格基本上会平稳。

　　时间：2009年7月

　　地点：博鳌房地产论坛

　　以下为访谈实录
　　【主持人】：金科在北京这边的帕提欧项目，在北京亮相也是引起业界很大的关注，能不能给我们详细解读一下，金科在北京的一些发展战略，包括在其他一些区域的布局？

　　【李战洪】：金科的发展战略是一个一个常规化的布局，一个常规化的发展战略。现在布局已经完毕。主要以北京为主，而且北京的项目，帕提欧的项目这次开盘也是获得了巨大的成功，而且它的园林，它的一些品质等等受到市场的一个认同，销售价格也还都不错，金科在北京的发展，我们在全国各地的发展基本上都是一种模式，遍地开花不如根深叶茂，我们在一个地方做强做大。比如说在30个城市做30个项目，还不如在10个城市做30个项目，做50个项目，这是我们金科的文化战略的最重要的特点，是北京的发展战略。

　　【主持人】：这样一个项目后续会不会有一些新的计划？

　　【李战洪】：有些计划已经在实施，金科的发展模式有几种，一种是合作，一种是参加招牌挂，再一个是通过金科自己一些品牌，自己的商业模式，包括整个带动区域发展的产业模式来获取地块。

　　【主持人】：这种地块会关注到哪些区域呢？我们产品类型会别墅，还是高档公寓，还是普通住宅，会以哪个类型为主？

　　【李战洪】：金科本来就是走高端路线，就是品质化，所有项目里面都希望体现出企业的品牌，产品的品质，包括园林的品位，以及生活的品位。现在最主要的发展区域，我们进入城市一样，也都重点关注北京北边，因为我们先再一个地方做强作大，打阵地战是金科的一个特长。

　　【主持人】：那在其他一些区域呢？能不能再播种一些呢？
　　【李战洪】：现在在全国中西南北中，除了南边的珠三角没有进入，长三角我们以无锡为根据地，今年上半年销售额已经是排名第一了，这是长三角，我们以无锡为根据地，农村包围城市，上海也是我们一个主要目标市场。第二个，在中部地区，我们是指长沙为根据地，这次8号开完的东方大院已经获得有相当的成功，而且我们在长沙土地储备相当大，有几千亩的土地储备。另外一个立足于两地发展，重庆是我们大本营，成都是我们重点发展的区域。现在金科已经进入了8个城市，金科是比较注重以一二三四类城市协调发展的房地产开发企业，咱们一线城市主要做品牌，在二线城市他就做利润，三四线城市他就做的是现金流。

　　【主持人】：其实我们最近几年会发现一个现象，西部的开发商越做大做强，你怎么看待西部开发商一些特点，他会给整个行业带来哪些新的东西，或者一些新的机会？

　　【李战洪】：西部企业最近这几年大家会发现中国西部开发企业突然崛起了，其实我们回过头去想，中国能够出地产品牌的一个是广东地区，一个是长三角的上海周边，杭州，一个是北京，另外一个就是重庆了，西部开发商他有一个特点，就是扎扎实实做事情，特别是渝派地产，我把它归纳成有三种能力和别人不一样的。渝派地产有三张牌，凭着三张牌形成明显差异化，能够超越竞争，而且漫游全国，行走江湖。它第一张牌就是渝派开发商成本控制能力特别强。因为长期以来，那个地方有全国超低的房价，也有最超低的购房者，这种情况下磨炼出来的开发商的能力是最强的。而且逼着他不得不去控制成本，就算会出现涨300块钱价格，这个楼盘可能做死，那怎么办呢？回过头去控制成本，压300块钱不涨价。所以从小就学会了精打细算，穷人的孩子早安家这种感觉。

　　第二种能力，就是渝派地差第二张牌，就是它的渝派园林计划，你看渝派开发商，就是重庆龙湖，京科（音）的项目，你会发现一个特点，它的园林做得特别漂亮，渝派的园林计划在全国是领先的，包括我们京科（音）我们自己都有两个园林公司，他们承建的项目，有万科的，等等很有名的且都来承建项目。渝派的园林计划是他们一张主打牌之一。

　　第三张王牌，就是渝派的物业管理服务，长期以来在全国的物业服务美誉度调查里面，龙湖连续三年是全国冠军，京科（音）有三年是全国前三名，而且京科（音）前年被物业服务这块在当时排在第一。所以你看它的一个成本控制，一个园林，包括产品品质，加上后期的物业服务，成就了重庆开发商和西部开发商，也练就了他们超越竞争的能力。

　　【主持人】：前期有了，中期有了，后期的服务也都跟上了，你认为的三张王牌。开发商发展的时候一方面有自己一些特色，另一方面会根据市场的形势做一些调整，您怎么看待上半年楼市快速回暖的态势，同时对接下来下半年您会有一个什么样的判断。

　　【李战洪】：刚刚在论坛上面说了，我一直认为上半年这一波行情其实是挤压了20个月的需求，他从2007年10月份开始调整以来，由于舆论导向增加的专家论坛，然后政策的走势一些微调的手段，把正常的消费全部让它观望之中，而且这种能量越挤越大。经过20多年的积累，刚好就遇到中国又对付金融风暴，这是一点就着了，能量自然的释放，是一个正常的现象。这里面不能以其他方面来说是什么引导，也就是说房地产不是风就鼓这种走势，其实是政策，舆论和开发商三者同时应用形成了风和鼓。我就希望以后房地产走势，不要不是风就是鼓，就是走得平一点点，按照行业的规律，自然的向前走更合适。

　　【主持人】：您预计下半年会是您期望的相对平稳的走势吗？还是说还会继续上涨或者怎么样？

　　【李战洪】：下半年的走势，由于房地产的羊群效应，就是既然前面20个月能量消耗了，同样也带动了未来三到六个月的消费，让它提前释放了，提前消费了，自然会留下一个空档。那么我对下半年的行情走势我觉得是平的。

　　【主持人】：刚才提到空档，交易量会萎缩，还是怎么样？

　　【李战洪】：应该交易量会比现在要下来，价格走平，交易量是向下。

　　【主持人】：那么这种形势下，您觉得企业方面给一些什么样的建议呢？

　　【李战洪】：第一个是控制开发节奏，控制开发规模。由于这波行情很多开发商对它预计不足，手头上的备货不够，所以现在出现了很多开发商纷纷的加大开发量，把开发节奏都往前移，所以会造成我估计10月份以后，它的开发周期来算，10月份以后供应量会特别大，然后在主流城市里面10月份以后市场行情本来就是不怎么好，所以再加上现在房价快速的上升，也在不停的刺激政府出政策，所以不排除政府会出一些微调的政策，所以2009年要谨防虎头蛇尾。

　　【主持人】：谢谢李总。