住房是最大的民生。当一个社会连勤奋的中产阶层面对房价都望而却步时，那么，这就不仅仅是房地产市场的问题，而变成一个严重的社会问题了。

　　2009年，在金融危机还未结束的情况下，中国的房价逆势而动，疯狂上涨，甚至超过危机前的水平，这是极不正常的。为此，国务院办公厅近日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控，提出了11项具体措施，俗称“国11条”。

　　与以往对房地产市场的调控相比，此次调控力度明显加强，而且，首次以国务院办公厅的名义发布，效力很高。内容也有诸多可圈可点之处，例如，增加市场有效供给；抑制投机需求；加强市场监管；特别是落实地方责任，都是“国11条”的亮点。此外，还首提防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　去年房价的上涨有很多因素，其中为应对国际金融危机对国内市场的冲击而在信贷、土地、税收等方面对房地产企业及投资者放松了监管和要求，致使投机性需求增长，造成市场供求失衡，是重要原因之一。此次“国11条”收紧银行信贷，提高土地出让价格，取消到期的税收优惠措施，并增加普通商品房和政策保障房的供给，对打击投机需求会起到一定的效果。这已在“国11条”出台后的房地产市场表现出来了。据统计，最近一段时间，全国各地的房地产市场交易量骤降，呈现价涨量跌的情况。

　　然而，现在断言“国11条”能够大幅降低房价还为时尚早。“国11条”在短期内对房地产企业和购房人心理上的冲击明显，在预期国家还可能出台更严厉的调控措施的情况下，不排除短期——比如今年第一季度——房价在现有基础上有一个快速回落，但是，中长期效果如何值得观察。

　　首先，是政策本身的问题。“国11条”虽亮点颇多，但本质上并无太多新意，例如，关于二套房贷的首付成数、认定标准等，与央行、银监会2007年出台的文件基本一致；另外，一些规定也比较含糊，例如，开发商须一次性公开全部房源并明码标价，并没有细化，房地产企业很容易采取一定的措施进行规避。

　　其次，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，银行很难真正对房地产贷款踩“急刹车”，房地产开发贷款和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。房地产作为一个靠银行信贷吃饭的行业，若没有资金压力，开发商们是根本不可能降价销售的。就此而言，提高拿地的资金比例和融资门槛，会影响其资金流，从而给他们造成一定的资金压力。但是，中央经济工作会议已经确定了今年的货币政策还是保持适度宽松，这就不可能对房地产企业的信贷造成很大影响。另外，经过2009年的销售回款、股市融资、银行授信等途径，不少大型开发商的资金实力已很雄厚，那些频频拍得“地王”价格的央企更不用担心资金来源问题。所以，极可能的情形是，“国11条”对中小房企会有一定的影响，但对地产“大鳄”特别是央企约束力有限。

　　最后，地方政府对“国11条”可能执行不力。地方政府现在都有了自己的独立利益，在地方财政高度依赖土地收入和房产税收的情况下，除非国家把调控房价作为地方政府必须执行的一项政治任务，否则，地方政府没有积极性去配合中央的调控措施。这样来看，“国11条”把调控房价的责任要地方政府来扛，很可能适得其反。从“国11条”两项关键措施，即加大土地供应和普通商品房、保障房供应来看，在当前房地产业发展环境下，很难达成。以保障房投资为例，虽然对去年的情况还没有确切的统计，但地方政府没有完成保障性住房投资这一点则是毫无疑义。“国11条”之前的“国4条”出台后，一些地方政府陆续颁布了本地的配套调控政策，包括取消税收优惠、严格二套房标准、实行购房补贴等，但也有地方还在延续原有的政策优惠。大体而言，这些配套政策是宁愿增加政策性住房供应，也不愿意调控当地房价。

　　房地产市场调控高度依赖地方政府。在此情况下，任何调控措施如果不去触动地方的土地财政，不改变中央和地方事权和财权不匹配的状况，指望调控降低房价特别是大幅降低房价，可能都不太现实。邓聿文(北京学者)