高端住宅率先价量齐跌———

　　一直以来领京城房价之“先”的高端住宅，在2010年初的瑟瑟“寒风”中却率先降温，环比2009年四季度成交量及价格出现明显下滑，实力投资客曾经频频“一掷万金”的大手笔，如今在各大高端住宅项目上已经难得一见。

　　●市场表现●

　　高端住宅市场“退烧”明显

　　价量齐跌深度折扣“重出江湖”

　　动辄四五万元/平方米的高端住宅，对实力型投资客的影响力如今正在不断下降。来自北京房地产交易管理网的数据统计显示，北京3.5万元/平方米以上高端住宅1月份成交量环比2009年12月下降约31.3%，成交均价35068元/平方米，环比下降8.6%，整体下滑趋势明显。

　　虽然高端住宅项目从来不是以“门庭若市”形象示人，但如今不少高端楼盘的冷清程度，和去年年末相比却也是天壤之别。上周日笔者在东四环某高端楼盘销售现场采访时看到，富丽堂皇的销售处内一片冷清。

　　据销售人员介绍，该项目目前毛坯售价已达5万元/平方米。“去年底卖得还算不错，每天到现场看房的人最少也有十几组，去年12月份成交了近20套，可是从元旦一过感觉买房人的热情立马冷淡下来，年前意向满满已经准备认购的客户突然就没了音讯。更有些甚至已经交了定金和首付的买房人要求退款撤单，本月到现在也只成交了两套。”该项目销售负责人私下透露，开始他们对这种“突发”性的转变也是百思不得其解，后来从一些客户那里了解到，这部分人并非突遇“财政危机”，而是将钱另有用途，将原先投资北京豪宅的资金投向他处，而海南则成为最集中的“去处”。了解得知，像该项目一样遭遇买房人“退潮”的高端楼盘并不在少数，这些高端投资客以东北、山西和浙江人居多，而北京人也不少，基本都是具有多年炒房经验的资深投资客。

　　成交量的直线下降对京城高端住宅的价格也产生不小影响，采访中了解到，尽管公开报价依然“高高在上”，实际上不少高端住宅的价格已经出现相当大的松动，折扣优惠都比较大，普遍在9折左右，而西三环某对外售价近4万元/平方米的高端公寓，内部认购甚至已经喊出“8.2折”这一前所未有的超低折扣，CBD核心区某单价6万元/平方米的知名公寓，尾房折后价格仅在4.8万元/平方米上下。而本报抽样调查的北京10个报价达4万元/平方米以上的高端住宅项目，对比北京房地产交易管理网网签成交价格，其实际的议价空间都在8-15个百分点之间，实际成交价与报价间的落差显而易见。

　　●现身说法●

　　海南炒房获利超北京

　　大量投资客转移战场

　　北京人张先生便是这样一位“资深炒房人”，从本世纪初开始投资房产的他，如今早已经是身家过亿，在全国各地产业众多并且仍然在不断置业。接受采访时他所做的一个实例比较让人印象深刻：他在2009年9月份看中了海口市区某新开楼盘，当时该项目开盘价格是1.6万元/平方米，身边一起做投资的朋友觉得高没敢出手，而他却现场认购了两套100多平方米的小三居。而同样在三季度他在北京东二环某项目也买了套酒店公寓，当时的均价约2.6万元/平方米。

　　“就在前几天刚刚得知，1月份海南建立国际旅游岛的消息一出，那个项目的价格已经飙升到3万元/平方米，而北京这套同期购买的公寓，现在的价格大概在3.5万元/平方米左右，也就是说，海南买的房现在每平方米升值近1.5万元，而北京的房每平方米涨了8000元，哪笔投资更划算、获利更大一目了然。”张先生表示，感觉眼下京城楼市的上涨空间已经比较有限，他和身边的朋友正在积极脱手现有部分北京的物业，转而把更多的资金投向海口、博鳌、琼海这些海南新兴热点区域以及其他省份二线城市，在他看来，有“大海南国际旅游岛”的概念支撑，当地房价在近期看来依然会是“升机无限”。

　　●深度调查●

　　区域房价处于低门槛暴涨期

　　炒房游资下一站——海南

　　调查中发现，事实上从去年年末以来，海南似乎已经成了房产投资客的“圣地”，去海南买房成为眼下楼市投资的新时尚，让无数买房人趋之若鹜。实力投资人群更是呈现出“集团化整购趋势”，几个人联合起来一买就是一个单元、一个楼栋，其疯狂程度令人咋舌，跟随买房人热情暴增的是海南房价，在海口、在三亚、在琼海、在博鳌……过去半年以来，区域内楼盘普涨超过50%，有的甚至翻了一番多，其风头丝毫不亚于北京、上海等重点城市，“尤其是这一两个月以来，房价更是铆足了劲往上蹿，单周价格上涨幅度超过20%的楼盘比比皆是，隔天提价3000元至4000元/平方米也不是什么稀罕事。”

　　中信地产在海南博鳌打造的重点项目——博鳌·千舟湾项目开发商接受采访时则表示，在该项目去年一期千余套房源的购买者中，东北、北京、山西等北方区域的购买者至少占到了四成以上，同时浙江人也占了很大一部分，这些省市的买房人同时购买两套以上住宅的比例很高。据了解，该项目二期开盘时间初步定在4月份，“价格肯定比一期的9000元/平方米要上涨不少。”

　　●行业观点●

　　北京投机已现疲态

　　海南投资业应警惕

　　针对时下“千亿资本下海南”的市场现象，中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“投机性需求被认为是2009年房价暴涨的主要推手，而在多项控制性政策出台后，北京楼市的炒房空间正在逐渐缩小，大投资者对市场调控的信号反应异常敏感，加上现在京城整体房价也处于高位运行状态，而海南则不一样，出了区域性规划的重大利好，海南房价的整体基数并不好，很多投资者认为其风险系数远比北京、上海要低，同时从目前的上涨幅度来看，投资获利的可能性更高，这也是京城不少实力型投资群体放弃北京市场转向这些热点二线区域的重要因素之一，从短期反应来看，在高端住宅上体现得尤其明显。”

　　“从高端住宅资本流向来看，逐利性成为其中首要因素。一般来说，买得起动辄数万元/平方米高端住宅的投资客，资金实力都非常雄厚，同时其人脉关系都比较广泛，消息灵通且投资经验丰富，能够在第一时间做出反应转变投资方向。目前京城高端住宅市场的遇冷一定程度上也说明，受高价因素制约，北京作为传统房产投资市场的吸引力正在下降，而海南等利好政策不断、发展空间广阔的区域正在成为炒房资本的下一站，但是随着当地房价虚高程度的不断加大，其泡沫必然也会不断加深，这一现象应当引起投资客的足够警惕。”牟增彬如是说。

　　●相关链接●

　　4000亿资金涌入

　　海南再成楼市资本“狂舞天堂”

　　国际旅游岛概念令曾经被称为“天涯海角”的海南，在继上世纪九十年代初之后，再次成了各路资本和投资客狂舞的天堂。大批投机性游资正在争相奔赴、大博其利。据中国之声《央广新闻》报道，来自民间的非官方数据表明，目前有超过4000亿元的资金流到海南，其中绝大部分资金用于圈地、买房，区域楼市急剧升温。