1月21日，中海、龙湖、保利、万科、金地、合景泰富、中铁建、远洋、华远、融创等14家地产巨头齐聚北京土地拍卖会现场，最终中海地产力压群雄，以66.9亿元的总价接连拿下了丰台区花乡六圈村A居住项目用地和丰台区花乡六圈村B居住项目用地。

　　接力夺标

　　“你今天算是来对了，地产大腕全到了。”当记者刚登上北京市国土局二层拍卖大厅的最后一阶楼梯，一位先到的某知名房企的拿地负责人就向记者表示。

　　不到下午15时，放眼望去，中海、万科、远洋、金地、华远等相对熟识的面孔已纷纷到场，其中也不乏华润置地和九龙仓代表的身影。

　　15时30分，在主持人对地块进行简单的介绍后，丰台区六圈村A居住项目用地的争夺大战开始上演。面对25.09亿元的现场起拍价，手持28号牌的合景泰富率先举牌。经过两轮举牌地价达到26亿元后，拍卖师将竞价阶梯定为2000万元/次。

　　随后，手持20号牌的华远地产在26.2亿元和26.6亿元亮相两次，而龙湖、绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司、嘉益德和杭东置地联合体、万科、保利等先后举牌。

　　至39亿元后，地块争夺主要在80号龙湖和55号嘉益德联合体之间上演，18号绿化隔离地区基础设施开发公司偶尔“穿针引线”。

　　就在拍卖师将竞价阶梯降为1000万元/次之后，此前一直保持沉默的中铁建选择在49.1亿元出手，现场气氛渐趋凝重，而保利地产也偶尔出手。之后，依然是80号和55号之间的“你争我夺”。

　　在双方30余轮的拉锯战后，龙湖在53.6亿元偃旗息鼓，而保利接过龙湖的竞价棒，继续与55号展开了长达54轮的争夺。

　　就在镁光灯频繁地聚焦二者之时，脸色略显凝重的55号嘉益德联合体的代表与坐在其左侧的中海地产的一位代表进行了简短的“耳语”。随后手持31号牌的中海地产突然杀出，5轮竞价后，保利选择放弃，拍卖师在59.7亿元落槌，中海地产夺得此地。

　　以“嘉益德和杭东置地联合体”之名竞拍的55号，似乎成了本场拍卖会的“黑马”。一位现场参与举牌的房企负责人向记者介绍，55号嘉益德是中海地产的项目公司。

　　紧接下来的六圈村B居住项目用地也许是由于体量太小（建筑面积只有47276平方米），也许是由于中海气势如虹，现场的其他竞拍者似乎集体选择了放弃，11轮竞价后，该块地依然花落中海。

　　中海捡了个小便宜

　　“虽然去掉5万平方米的限价房，楼面地价已经到了20000元/平方米，但中海实际上捡了个小便宜。”现场参与竞拍的一家知名房企的拿地负责人向记者表示。

　　“这块地紧邻地铁9号线的世界公园站，两边都是别墅，而且挨着总部基地，不乏高层消费人群。”上述负责人介绍。

　　据记者了解，该地块周边的项目售价均在2.5万元/平方米左右。永翌公馆小户型售价2.5万元/平方米、设计师广场香榭寓所小户型精装公寓售价为2.5万~2.6万元/平方米，而怡海花园六期大户型公寓的优质房型目前的预计定价在4万元/平方米。

　　“A块地的容积率除掉限价房不到1.6，未来很好操作，可以做成低密度的联排、叠拼等，未来的售价在4万元/平方米以上没有问题。”上述负责人分析。

　　而另一家知名房企的拿地负责人向记者提供的一份“丰台六圈村A地块估值”的报告，同样证实了上述负责人的分析。

　　该估值报告从“北京住宅市场走势”、“可比板块地价走势”、“板块住宅市场走势”等三方面对丰台六圈A地块进行了估值，预计六圈村A地块的最终成交价格会在55亿~60亿元之间。

　　估值报告分析，首先，从上市量来看，截至2009年12月23日，北京市可售期房存量已经跌破6万套（59949套），可售面积仅为776万平方米，按照目前月度150万~180万平方米消化量，仅够3~5个月的消化期；而从成交量来看，除了2008年之外，其余市场年度消化量均保持平稳，约在1600万~1800万平方米左右，显示出市场稳定的需求水平；再从成交均价来看，也是稳定走高，2007年、2008年、2009年均价分别为11418元、12709元、14308元。

　　而就土地价值来说，与同属丰台洋桥板块的于1月7日成交的黄土岗居住用地相比，由于丰台六圈A地块的政策性住房比例低，而又毗邻具有稳定高收入客源的总部基地，紧邻地铁九号线世界公园站等因素，预期六圈A地块的楼面地价估值要高于黄土岗居住用地14180元/平方米的楼面价。

　　从丰台六圈A地块的最终成交情况来看，总价和楼面地价都在这份报告的估值范围内。

　　“A块地的成交楼面地价还是比较合理，相比之下B块地倒是没有多大的操作空间，只能做两栋板楼，15230元/平方米的楼面地价比较高。”一位现场观战的业内人士分析。

　　依然是王者的天下

　　业内人士表示，从本场土地拍卖的情况来看，北京的土地市场依然是“王者”的天下。有实力参与竞拍的均是大腕级的央企或是上市的房企，而众多的中小企业依然被限制在土地市场的闸门外。

　　“从龙湖、保利和中海的这场竞争来看，现在在一线城市的土地市场上，这种寡头间的竞争已经越来越明显。”中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰表示。

　　陈云峰认为，2010年没有融资能力、又没有好的销售回款的很多中小型开发商将会被淘汰，房地产市场洗牌的现象会愈演愈烈。

　　“实际上，2009年房地产行业已经洗牌了，2010年房地产企业的洗牌会加剧。”陈云峰告诉记者，“表面的特征就是去拍地的和能够拍到地的都是大型的房企，尤其是上市公司。背后的情况则是，这些有实力的开发商特别是上市公司，他们有很好的销售回款和融资模式，能够适应这种地价高涨、竞争激烈的环境。”

　　据记者观察，从21日的土地拍卖情况来看，参与丰台六圈A块地拍卖的全是大腕级的房企，几乎没有中小型房企参与竞拍的身影。

　　“这块地的拍卖我们不参与，因为成交总价肯定会很高。”在丰台六圈A块地拍卖的前一天，记者连线北京一中型房企的拿地负责人，其表示，对于这样的面积较大、底价较高且位置较好的地块，中小开发商基本上没有拿地的机会。

　　“参与也是白费功夫，我们基本上不会在公开市场上拿地了，会选择在二级市场上收购项目。”北京另一家总部位于东三环的房企的拿地负责人向记者表示。

　　北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋认为，在房地产调控政策密集出台的背景下，开发商对未来的房价预期并没有明显改变，楼市需要进一步加强调控。

　　他认为，拍卖制度容易导致开发商现场不理智拿地的问题需要引起更多的重视，招标方式应该得到推广。

　　而针对日前“国11条”中有关“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”的表述，陈云峰则认为，监管部门应该加强对企业拿地决策行为的监管，拿地前有没有经过市场调研，成本核算是不是在合理的范围内。