两天前，上海媒体眼中的“外滩地王”一入市便遭遇“冷门”；而推迟挂牌大半年的北京中服地块一亮相，却掀起了轩然大波。

　　不仅仅是因为起拍价高达50亿元、CBD核心区最后一块宝地等惊艳亮点，更是因为这块地一登场，就有潘石屹高调质疑该地块已经“内定”，并且公开对媒体声称，全世界符合此条件的开发商只有一家。

　　大众逻辑就在潘石屹的“引导”之下，不断地进行猜测、争论甚至批判，就这样中服地块陷入了重重舆论迷雾。

　　关于此事的最新进展是，日前市国土局局长魏成林就此明确表示，该地块不存在所谓内定。有媒体得知最新消息，现在已有开发企业购买了中服地块的挂牌标书。

　　中服地块设定条件

　　真的“条件苛刻”？

　　根据北京市土地整理储备中心网站挂出中服地块的出让信息，投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。

　　就是因为这个条件，让潘石屹第一时间公开表态：“投标条件苛刻。”然而，不少业内人士对此却认为，政府设定该条件“合乎情理”。

　　“设定具有一级开发资质且不低于30亿元的注册资本金门槛，是出于该地块特殊的地理位置以及产业定位考虑。”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠在接受媒体采访时指出，如此核心地段的地块是绝对容不得烂尾的，只有真正有资金实力和开发能力的开发企业才可以参与角逐，“政府是希望做持有型经营物业”。

　　市国土局局长魏成林也表示，之所以在出让条件上做了约束条件，是为了符合CBD的功能规划，不能都搞成商品房一卖了之，到最后什么功能都没有。

　　地产界资深评论人蔡鸿岩认为，“这一次前所未有的规定要由金融机构与开发企业合作拿地，体现了政府对CBD区域定位的主旨——建设国际金融商贸区，在拿地时将有实力条件约限的金融机构引进，这是土地招拍挂制度的一项进步和完善”。

　　“该地块处于北京CBD中心地段，长安街延长线上，在北京乃至全国层面上来讲，中服地块都是地产开发的焦点。正是基于该地块的重要意义，国家在其用途上才做了明确的限定，把中服地块定为金融类用地性质。”中经联秘书长陈云峰也认为，此次土地出让设定竞买条件是可以理解的。

　　思源经纪顾问公司研发中心总监龙程也认为，在这样的一幅土地上限定竞买条件无可厚非，中服地块作为CBD核心区最后的土地，承载着完善CBD功能的重任。所以，引入金融机构并由其控股，负责中服地块的开发，属于情理之中。

　　潘石屹炮轰“内定”说

　　符合挂牌条件全世界仅此一家？

　　在潘石屹看来，中服地块的招标存在潜规则。他觉得，全世界符合此条件的开发商只有一家。虽然潘石屹没有明确点名是哪家，但这让不少传闻都指向了中服地块的一级开发商远洋地产。

　　传闻的依据是：去年12月24日，中国人寿以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股，今年1月13日，中国人寿又向中国中化收购远洋地产4.23亿股旧股，收购后，前者占远洋地产已发行股份的24.08%，成为远洋地产的第一大股东。

　　“而就是这样所谓的依据扰乱了舆论视听。”一位业内人士表示，按照潘石屹引导的大众逻辑，中国人寿加上远洋地产，这种形态似乎正好符合中服地块的竞拍要求。

　　但北京市国土资源局却出面予以否定，“只是股东是金融机构的房地产公司并非联合体的概念。联合体必须是两个独立的单位”。 这也意味着，远洋地产失去了单独参与竞拍的可能，若要竞拍，还必须联合其他金融机构。

　　“虽然有联合金融机构这个条件，但最终谁能拿到这块地还是要看现场竞价的结果，谁出的价高就给谁。”魏成林也公开对媒体强调，中服地块是公开出让，“内定”是不可能的事情，谁说内定就要拿出证据来，不能乱说。

　　潘石屹一直没有如魏成林所言拿出所谓“内定”的证据，但却让国土局卷入了此次舆论的漩涡。然而，CBD核心区的最后一块宝地真如潘石屹所言，符合条件的全世界只有一家吗？

　　其实，组成联合体拿地，这并不是如潘石屹所言那么难。叶向忠表示，只要是一个实力够强大的房企背后一定会有一个强大的金融机构团队，组成联合体应该不成问题。

　　“事实上，潘石屹也有能力拿这块地。他完全可以追加注册资本金，然后组成金融联合体去竞拍这块地。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，只怕潘石屹并无心拿这块地。

　　“与金融机构有‘血缘’关系的开发商也不只远洋一家，昨天上海诞生的新地王竞拍者中就有中华企业股份有限公司和中国太平洋人寿、泰康人寿保险组成的联合体，再比如永泰地产和刘永好的新希望等集团也都身跨金融地产不同行业，只不过这些开发企业未必有心去参与CBD开发。”蔡鸿岩表示。

　　在一位不愿透露姓名的业内人士眼中，潘石屹实在是个聪明人，他也许根本无心中服地块。“此前他曾经炮轰广渠路15号地的竞拍者中化方兴40.6亿拿地不算账，其实，老潘当时举牌也到39.5亿了，相差无几，他却高调抨击央企拿地。而紧跟着，潘石屹就赢了望京那块地，参与竞拍的其他央企——中国建筑、首开等最后都不敢紧追竞拍了。这一次潘石屹又如此高调炮轰国土局内定，或许‘项庄舞剑，意在沛公’，有可能是为其下一步土地市场上的其他动作做铺垫。”

　　上海外滩地王遭遇“冷门”

　　北京中服地块真能冲破百亿？

　　事实上，一块地之所以让大名鼎鼎的潘石屹如此关注，之所以让众多媒体紧盯一年之久，是因为其所处地段的重要——位于北京CBD中心地段，规划建面逾30万平方米，规划高度264米，落成后将成为京城第三高楼，被称为“CBD核心区最后一块宝地”。有业内人士预计，该成交价格有望达到120亿元，其楼面地价将达3万元/平方米，或将成为全国最贵的单价地王。

　　但中服地块最终的结果真如业内预计的如此美好？还是会有可能让业界大跌眼镜，甚至流拍？一切还在猜测之中。

　　2月1日，打破全国地王纪录的上海外滩8-1商业地块，与中服地块有着很相似的背景和意义。据了解，该地块是一幅占地面积4.5万平方米、容积率5.94的金融地块，起拍价高达90亿元。由于其紧靠外滩万国建筑群，规划地面高度为180米。竞拍之前，业内也曾高度看好。

　　这块地未开拍便以被上海业内认定是“上海新地王”、预计成交总价将超过百亿、成交单价可能创纪录地超过4万元/平方米，甚至总价有望超过广州亚运城地块，成为中国“新地王”。

　　但结果却是：该地块最终以92.2亿元成交，仅比起拍价高出2.2亿元。

　　“这块地王最后的竞拍结果让人大跌眼镜。”几乎所有的上海媒体都这么认为。

　　“这块地位于外滩金融中心的核心地带，但溢价却不到3%，相比‘国十一条’出台前土地拍卖动不动溢价300%-500%的局面有明显缓和。”业内人士认为。

　　分析师薛建雄认为，在货币政策收紧的大背景下，开发商逐渐感受到了资金压力。尤其是根据国土部的政策，一幅土地的首付要达到地价的50%。

　　事实上，“对于中服地块而言，开发商也有着不小的首付款资金压力。像这样的商业项目，264米的楼高，建设难度很大，占压资金很大，资金回笼速度却很慢。要将钱大量投入到这样一幅资金周转速度缓慢的地块，显然是多数开发商所不愿意去承受的。而金融机构多数为商战老手，回报要求高，谈判能力强，在这么短的时间内能否成立联合体还是个未知数”。有业内人士认为，中服地块最终出现流拍也不无可能。

　　另据了解，随着大龙地产的地王被回收，越来越多的业内人士认为，这恐将是政府宏观调控的转折点。

　　“这是政府加强土地监管的明显信号。”葛海峰对记者表示，从上海地王竞拍结果不如预期以及最近的市场成交走低来看，开发商拿地已经开始趋于谨慎。

　　上海斯盖高级调研经理张宏伟分析，从目前的政策来看，国家也许将开始运用金融手段结合楼市具体措施开始调控。从这方面来考虑，开发商从银行融资获得地价款的难度将增加，代价相对也比以前要高，因此开发商参与竞拍也比较谨慎。

　　“这或许就是国土局设定要求与金融联合体竞拍的原因。”业内人士认为，政府此举事实上也是在为收紧的宏观政策埋下伏笔，谨防日后出现项目进展问题。

　　同样，与中服地块相媲美的上海外滩地王是上海版“勾地制”试点的第一幅土地。所谓上海版“勾地制”，意指提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的预申请，以稳定土地市场供应预期。

　　该制度在土地开拍之前就被上海业内人士看好，如能做到充分披露土地供应信息，“预申请”制度有助于稳定市场预期，并能平缓高价飙地。开发商可以针对性地制定拿地方案，而不是像2009年一拥而上、高价飙地。

　　“自2004年土地公开拍卖以来，这种拍卖方式一直因推高房价而广遭诟病，而这一次对待这样一块举足轻重的商用地块拍卖，采用了高价高门槛设定条件的方式，确实看出了政府在拍地方面正在趋于成熟。商业地产开发与住宅开发比较，本身就需要具有丰富的经验和足够的实力，以销售产权模式开发商业地产将会给建筑品质带来危害，对商业区整体环境造成破坏。所以，政府拍地设定高门槛，迫使开发商建设相对更高品质物业，并从长远上获取收益，这说明政府已从单纯出让土地获益转为长久谋利。” 蔡鸿岩认为。

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　　1月北京住宅用地成交面积下降七成

　　与2009年12月土地市场的火爆场面相比，今年元月的土地成交要冷清许多。不但整体成交量明显下滑，住宅项目用地成交下跌更是非常明显。

　　据亚豪机构统计数据显示，元月份京城仅有4宗住宅项目用地成交，成交面积为56.6万平方米，规划建筑面积为67.3万平方米。住宅项目用地成交面积比重仅占月成交总量的24.3%。环比2009年12月份，住宅用地宗数下降了69.2%，成交面积下降了75.3%、规划建筑面积下降了73.8%。从数据对比来看，元月份住宅用地呈现大幅下降的态势。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析指出，新年元月住宅用地成交一般，环比出现了较大的降幅，这一方面是因为2009年末住宅用地大量集中入市，导致了成交量骤增，而元旦之后，土地供需均恢复平静，因此市场交易变现平平。此外，新年之后，政府对土地市场监管力度明显加强，对开发商购地要求更加严格，这在一定程度上影响了土地交易行为。

　　值得注意的是，1月份除了住宅用地成交量环比下降明显外，国企拿地再掀波澜。据亚豪机构数据显示，在仅成交的4宗住宅用地中，有3宗土地位于丰台区且均为大型国企所拍得。其中位于丰台黄土岗的住宅用地被中铁集团拿下，位于丰台区花乡六圈的A、B居住项目地块均被中海地产拿下，其中一宗楼面价高达17153元/平方米，成为了新年的“新地王”。

　　“在1月份成交的两宗土地中均配建了一定的政策性住房如限价房、公租房等。这说明，政府在逐步加大保障性住房的建设力度，土地供应的倾斜说明了政府的调控思路与政策的导向。”高姗认为。本版图片均为资料图片