记者从多个开发商处了解到，由于公积金贷款的回款时间比商业贷款至少要慢3个月，所以开发商一般都有“一次性付款9.7折、商业贷款9.8折、公积金贷款无折扣”这样的内部规定。和一次性付款相比，公积金贷款的折扣少3%以上已是楼市潜规则。

    有开发商建议，虽然表面上看起来公积金贷款比商业贷款少了2%的优惠，但对于二次置业的买家来说，公积金贷款和普通商业贷款在利率上的优惠不同，分分钟能弥补2%的房价差距，所以建议购房者在选择按揭贷款方式时要精打细算，算好账，不要只盯着2%~3%的折扣而盲目放弃公积金贷款。

    记者在朱女士出示的认购书上见到，合同认购书第二条约定：“如乙方（认购方）采取公积金按揭（包括组合按揭），则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%”。朱女士表示，她购买的单位在9.4折优惠后的总价是141万元，如果选择公积金贷款，则变成152.8万元，贵了11万元。而朱女士又并非首次置业者，如果选择商业贷款，也面临享受不到优惠利率的问题，最终朱女士只得通过各种方式借款，在一周内一次性支付了141万元房款。

    律师认为此举涉嫌侵权

    朱女士表示，由于该盘有名校学位。为了儿子的教育，即便开发商的条款十分霸道，她也只能“打落牙齿和血吞”，“我现在每张存折里剩下的钱都只有100元了，真是一夜回到解放前。”

    广东安道永华律师事务所简毅律师表示，公积金按揭贷款与商业按揭贷款、组合按揭贷款一起均为按揭贷款的形式之一，拥有平等地位。根据消法第9条的规定，职工作为购房者，有权在购房时根据实际情况自主选择贷款的类型。而该认购书约定，购房者使用公积金按揭房价需上浮8%，实际上是对使用公积金按揭的购房者采取不平等的待遇，变相限制购房者使用公积金按揭，侵犯了购房者自主选择服务的权利。

　选折扣还是选利率要算总账

    某开发商经理胡先生认为，在朱女士已经拿到9.4折的前提下，如果采用公积金贷款房价上浮8%，实际上也只等于加价2%，开发商的做法也不算是太过分。有的资金链比较紧张的开发商，甚至会将一次性付款和公积金贷款的优惠差距拉开到4%~5%，所以朱女士的遭遇其实是现在楼市的普遍现象。

    胡先生提醒，由于公积金贷款的利息较低，在购买总价较高的单位时，应该将公积金贷款后所有本金加利息的钱算一个总数，再算拿到折扣后用商业贷款的本息总数，其实不难发现选择公积金贷款从长线来看，还是比选择商业贷款划算很多。“不要贪图2%~3%的折扣就放弃公积金贷款，不管从省钱角度还是从盘活公积金资金的角度，选择公积金贷款其实还是很划算的。”

　　不能只计较购房优惠比商业贷款少

    公积金贷款长线更划算

    如果朱女士选择商业贷款，只能拿到9.8折，折后总价约为147万元；如果选择公积金贷款，则不仅没折扣，房价还要上涨，总价约为152.8万元。如何选择才最划算呢？

    中原地产市场部人士表示，针对二套房贷，今年初“国11条”要求首付四成，贷款利率严格按照风险定价，而此前银监会要求二套房利率按基准利率或上浮10%。虽然目前还有个别银行对二套房执行利率下浮优惠政策，但一般仅对优质客户，而且最近“粤四条”出台，进一步落实“国11条”。目前广州各银行正酝酿调整二套房贷利率，市民若为二套房贷，而且非优质客户，则按基准利率或上浮10%的几率较大。

    从朱女士的案例来看，使用商业贷款，房价为147万元，首付四成58.8万元，贷款88.2万元。10年期及20年期的贷款利率是相同的，若按基准，年利率为5.94%，月利率则为4.95％。；若按上浮10%年利率均为6.534%，月利率则为5.445％。。

    公积金贷款，总价152.8万元，首付四成61.12万元，贷款91.68万元，公积金10年期及20年期的贷款年利率均为3.87%，而月利率则为3.225％。。

    从右表的两种贷款还款方式对比看，公积金贷款的还款压力比商业贷款要轻松。如果选择用公积金贷款申请10年期等本还款法是最省钱的，但要注意前期的还款压力较大，若用等额还款法，还款压力较少，不过利息要多支出约1.1万元。（陈白帆）