■观察家

　　江苏省淮安市在全国首创共有产权住房保障模式（《重庆晚报》3月17日）。此前国家有关方面认为这一模式从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。

　　如何“从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间”？共有产权房的“秘笈”是：

　　“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，政府可以依法制止、纠正、打击。

　　共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠，一是政府按照经济适用房价格出售；二是在经适房价格基础上，个人可以按7﹕3或5﹕5的产权比例购买，也就是个人只需出七成或五成的购房款。

　　考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难，购买政府产权的人性化操作办法为：5年内购房的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算（市场价低于原价或此价时取低价）；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。

　　这两个规定合在一起意味着什么？意味着政府为购房人提供了5年3成或5成的无息贷款，外加3年活期利率贷款。同时，还外加了一重保险：如果房价下跌，市场价低于原经适房价格，则按最低市场价结算。

　　一方面有这么多的好处，另一方面对于骗购共有产权房的防范和打击措施，并不比传统经适房严密，甚至更松。因为共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权；直接通过市场转让，按比例与政府分成收益；共有产权房家庭收入高于政府规定标准时，仅对政府产权部分交纳市场租金，无需向政府退回住房。

　　这种规定，没有了传统经适房5年内不得上市的规定，也没有骗购时必须退回住房的规定，而且只要购得全部产权，购房人未来出售此房时，将不必对溢价部分和政府分成。而传统经适房即使在五年期满后出售，无论何时出售都必须将溢价的大部分分给政府。

　　可见，共有产权房不论从准入、政府“无息贷款”收益等方面，都比传统经适房宽松多了。制度设计理论上“‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。传统经适房富人豪车扎堆的现象，恐怕会在共有产权房中更严重。

　　另一方面，现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低，因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半，那么按个人七成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%；按个人五成模式，个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%，都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经适房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此，购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首付。

　　共有产权房能不能防止富人钻空子，我大有疑虑。