2010年3月10号，国土部出台了整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，其中主要内容是在国十一条的基础上强调和完善供应、开发细则。主要是增加保障性住房建设用地的供应和提高开发供应用地的效率，其中要求各地方土地供应计划中保障性住房要占到供应总量的70%，而自住小套型商品房包括限价房、普通商品房面积必须在90平方米以下，并严格控制大套型建设用地和严禁别墅用地。

 

另外，将开发商土地竞买保证金由之前的10%上调至20%，首付款达到50%的同时余款要在一年内付清。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，2010年房地产调控政策密集出台，而且受到通货膨胀和加息预期的恐慌，对市场有一定的影响，目前市场成交量已经下降，市场需求得到抑制，观望氛围日渐加重。此时的国十九条，一方面是对当前房地产供应市场的规范，但对整体土地市场影响不大；另一方面，用提高保证金和首付款等方式来提高开发商资质门槛，从中长期来说，开发商在资金链受到影响的情况下会以房价折扣的方式来回笼资金，从而变相降价。

  从整体市场供应来看，通知要求加快住房建设保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。那么上海目前市场上在售的大套型和别墅就成了最后一块“香饽饽”。其中大套型公寓基本集中在内环以内，面积在200平方米以上，售价在70000-150000之间。例如虹口区的北外滩板块的白金湾府邸、浦东陆家嘴板块的汤臣一品、黄浦区外滩滨江板块的绿城黄浦湾、以及长宁区新华路板块的新华路1号、王子晶品公寓。而且这些项目基本是收官之作，因此不乏被一些热钱收入囊中。然而，对于别墅禁止供地来说，目前整个上海在售别墅基本都在郊环以外，例如浦东周康、龙东大道、川沙，金山、青浦、奉贤及闵行颛桥。其中离市中心最近的独栋项目为长宁区西郊板块的西郊明苑，最后17套独栋房源，售价在120000元/平方米，总价4000万起。西郊明苑别墅地处虹桥路、虹梅北路，紧邻西郊宾馆，小区环境周边各类独栋别墅林立，该板块为市区罕见的低密度森林别墅区，距离虹桥机场仅五分钟车程，中环、延安高架三分钟车程。以往的销售来看，购房者为东南亚在大陆有投资客和各国驻沪机构的外籍人员及部分国内企业家，每栋地上面积380-585平方米，地下面积205-315平方米，花园面积422－1020平方米。由于该板块为低密度区域，又和上海动物园为邻，绿化率比较高，属于天然氧吧，此处洋房别墅月度租金达十几万以上，因此备受青睐。

　　从开发商角度来看，此次个通知中明确表示，自今年4月1日起，国土资源管理部门建立房地产用地开俊工申报制度，包括明确住房销售价位、套数、套型面积等控制性写入出让合同。开俊工日期也在拿地时就被限定，如果不执行申报制度的一年内不得参加土地申购制度。一系列严厉的调控措施指向土地市场，然而2010年之后，虽然成交量开始逐渐下降，但土地市场的火热程度丝毫不减，例如上海外滩地王，由上海证大以92.2亿元竞得，楼板价34148元/平方米；接下来新黄浦和新世界以34.1元竞得黄浦163地块，折合楼板价51821元/平方米，就在2月中旬，华侨城就闸北苏河湾地块以70.2亿元竞得，折合楼板价52855元/平方米。在调控政策集中出台的敏感期，地王的刷新纪录的速度没有丝毫的减缓，从地王拿地的热情来看，房企对未来的房地产市场预期依然看涨。从当前在售楼盘的销售情况看，嘉定江桥板块的万达城市公寓成交价格14000元/平方米，1月底开盘至今销售总房源的90%；宝山区罗店板块科技住宅朗诗绿岛开盘当月成交总房源的70%，销售价格18500元/平方米；静安区曹家渡板块静安均泰丽轩，2月底开盘，售价42000元/平方米，至今已经去化52%；别墅浦东张江板块东郊紫园1600万起，今年1至2月份已经成交推案总量的20%。从上述数据中可以看出，人们对房子的钟爱和需求热度丝毫未减，整体市场的房价也被助推到一定高度。

　　从2010年整体市场政策取向来看，市场有效供应量的加大，以及2009年热销之后开发商资金面的宽裕等因素，上半年上海楼市依然保持高位运行，待下半年大量供应上市，整体市场的紧张局面得以缓解，否则不排除从紧措施的调控逼迫楼市适度降温。（来自上海中原地产研究咨询部）

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