近来，继温家宝总理在今年全国两会作政府工作报告中提出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求后，一系列保障性住房和平抑房价政策应声而出，百姓好评不断。

　　其实，老百姓住房难不仅是中国独有的现象，在如何实现“人人享有适当住房”的道路上，不少外国政府也推出了各种各样的保障房政策。

　　同时，对于世界各国实施的廉租房政策，中国经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山结合中国实际进行了点评。

　　法国

　　可借鉴度：★★★★

　　“低租金住房”让两成法国人不用买房

　　自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。

　　按照HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。据统计，目前法国近1万个市镇中仅有700多个未达到该指标。

　　由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。

　　业内分析人士指出，法国的房价得到有效控制得益于其完备的社会福利制度和税收制度，其中廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。

　　值得一提的是，廉租房租金虽然便宜，但法国廉租住房并不是劣质工程。

　　在电力配套方面，廉租房标准要高于社会普通住房，在二氧化碳排放以及节水方面，廉租房也均优于社会普通住房，有40%的廉租房还被评为“环境优秀住房”。

　　专家评价

　　廉租房主要是保障较低或最低收入家庭的住房问题。通过政府强制规定城镇廉租房建设比例，有利于制度的落实。

　　而且一般情况下，较低收入以下群体大约占社会全体比重的20%左右，所以如果当地的廉租房建设比重能够达到20%，基本上能够满足全部较低收入阶层的住房要求。

　　英国

　　可借鉴度：★★★

　　“共有产权”模式已被江苏淮安效仿

　　据国内媒体报道，江苏淮安近日推出的“共有产权”住房模式引起了全国关注。淮安的做法是政府出50%或30%和符合条件的人“凑份子”买房，买好后交给个人居住；政府和个人按出资比例拥有对应的产权。

　　5至8年后，买房者只要将政府出的那笔钱还了，房子产权就全归个人了。

　　在我国，共有产权房制度可能还是一个新鲜事物，但在英国却已是一个成熟的事物了。英国政府于2005年推出了“新居者有其屋”计划，其中就包括提供共享产权住宅。

　　专家评价

　　共享产权模式的前提为房价收入比相对适中——在政府支付50%左右的情况下，居民家庭能够承受得起剩余部分，而且不会让家庭背负沉重负担，不会降低居民的幸福指数。

　　那么，在一线或二线城市，即便是政府支付50%，很多居民家庭或许依然难以负担剩余部分。所以，我认为，它适合我国三线城市或者中等偏高的收入家庭。

　　韩国

　　可借鉴度：★★★

　　10年内完成“百万户国民廉租房建设”

　　早在1998年，韩国政府开始实施促进廉租房的政策。现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。

　　韩国的廉租房分成两类，一类是永久性出租房，另一类是可出售的出租房。

　　廉租房的租金仅为市场价格的60%-85%，最长租赁期为30年。

　　专家评价

　　韩国的这种方式是按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措。一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。

　　举措名目：“低租金住房制度”

　　受众范围：法国政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%

　　实施效果：法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%

　　监督机制：政府每年公布申请廉租房的收入标准，根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策

　　举措名目：保障性住房供应体系

　　受众范围：向中等收入家庭购房提供融资支持，向低收入人群提供廉租房

　　实施效果：日本有超过220万套廉租房，至少占全部住宅的4.7%

　　监督机制：租金标准根据家庭收入情况来制定，人均年收入超过一定幅度，就不能再租用“廉租房”

　　举措名目：“新居者有其屋计划”

　　受众范围：收入较低、但有能力支付部分购房款的个人或家庭

　　实施效果：共有产权住宅近年来在英国发展得非常快，成为了许多中低收入家庭置业的首选方式

　　监督机制：主要依赖高度市场化的运作模式，住宅定价完全依据市场价格

　　举措名目：组屋区和廉租房方案

　　受众范围：组屋供给中等收入家庭，廉租房供给家庭收入在1500新元以下的低收入人群

　　实施效果：过去40多年，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84％的人安居在组屋中

　　监督机制：政府通过立法方式严格监管房地产市场

　　举措名目：100万户国民廉租房建设计划

　　受众范围：供给无房产以及低收入家庭（月收入不及城市家庭月均收入50%-70%以下）

　　实施效果：以首尔为例，近3年该市供应的廉租房平均认购率达到9.9比1

　　监督机制：对“违规”者给予高额课税

　　点评专家：中国经济学家、中央党校多个课题组研究员刘正山

　　日本

　　可借鉴度：★★

　　政府建金融公库提供超低息贷款

　　日本是一个典型的人多地少国家，住房历来紧张，其住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭购房提供融资方面。

　　为了向建造和购买住宅的人提供长期、低息贷款，日本政府构造了独特的“住宅金融公库”，向居民提供长期低息贷款。公库贷款年利率通常为4.5%左右，比商业银行贷款低30%，利息差额由财政部承担。

　　另一方面，日本各级政府还建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公营住宅，这种公营住宅类似于“廉租房”。

　　专家评价

　　区分不同收入群体，提供不同的住房解决方案，是一种理想的思路，但政策执行中容易出现道德风险。而且，廉租房比重4%左右，或许难以满足低收入阶层的要求。

　　新加坡

　　可借鉴度：★★

　　组屋和廉租房“双效保障”

　　新加坡政府在集镇中心建立附属设施完备的组屋区，符合配房条件的住户可以向当局申请优惠按揭贷款，排队等候政府分配住房。

　　组屋每套价格从15万新加坡元（1美元约合1．52新元）到25万新加坡元不等。

　　据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84％的人安居在组屋中。

　　另外，对于没钱买房的低收入人群，新加坡政府还会提供价格更低的廉租房。

　　专家评价

　　对于土地资源非常稀缺的中国而言，很有启发意义。因为，它能够保障土地资源的有效利用。

　　可是，主要房屋由政府来解决，成本很大。

　　对于中国这种人口众多，尚处于经济起飞阶段的情况而言，执行起来比较难。

　　观点

　　全国保障性住房比值应达20%

　　刘正山介绍，我国可以借鉴国外的经验，但由于各个国家国情不同，我们不能全盘照搬。“最重要的是针对不同收入档次的人设立不同政策。”

　　“借鉴经验没有问题，但我们面临的约束条件不同，主要体现在：整体收入水平差异大。”刘正山分析。比如说日本，日本的土地资源比我国更紧缺，房价比我国更高，但其居民收入水平也远远高于我国。“这就是说政策基础是不同的，在日本廉租房建设达到5%就可以解决问题，但我国需要达到20%。”

　　一个国家的保障性住房政策最主要应该有两个层面：一个是适用于低收入人群的廉租房政策，一个是适用于中等收入人群的限价房政策。“如果这两个方面做好了，基本保障房政策就比较完善了。”刘正山说。

　　如果用量值做比较，全国保障性住房的比值应该达到20%。按照二八规律，如果能解决百分之二十底层群体的住房问题，全社会的住房方面也就不会出现大问题。刘正山说：“当然具体到每个城市，应该有不同的推算值。”