近日，有业主对2003 年以及之前购买的酒店式公寓到办理产证的时候缘何就变成了旅馆疑惑不解。为此，笔者走访了政府的相关部门以及已经审判了该类纠纷的法院，查看了相关的法律法规和部门规章。
　　2003 年12月1日之前，许多楼盘以“公寓式酒店”或者“酒店式公寓”冠名。为了规范市场，2003 年10月18日上海市人民政府发布第12号令，在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称新《规定》）中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。新《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。”
　　于是，自2003 年12月1日之后办理产证的房屋，无论是在此日期之前已经预售的“公寓式酒店”或者“酒店式公寓”在其办理产证的时候就有了区别。公寓式酒店就是按旅馆建筑处理，属于商业性质；酒店式公寓就是按居住建筑处理，属于住宅性质。
　　在2003 年12月1日新《规定》实行前“公寓式酒店”和“酒店式公寓”并无严格区分。因此，2003 年12月1日新《规定》实行前购买的房屋怎样才属“公寓式酒店”，怎样属“酒店式公寓”，购房者不能简单地从文字上定义公寓就是住宅，酒店就是商业。其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。也就是说在2003 年12月1日之前已经预售的以“酒店式公寓”命名的楼盘，其土地性质如果是40年的商业用地，那楼盘所涉及的房屋其产证必然是与公寓式酒店相同归类为商业性质的“旅馆”。
　　据了解，有业主在2003 年12月1日前购买了“酒店式公寓”，因为其土地年限为40年，在新《规定》颁布后，仍按“公寓式酒店”性质归类为旅馆。就是因为在2003 年12月1日新《规定》颁布前楼盘称谓上或“酒店式公寓”或“公寓式酒店”，但其土地使用年限是40年，属商业性质，而土地使用年限和性质是任何开发商无权也无能力随意变更的。因此，受理该案件的法院认为开发商在销售此房屋的过程中“无主导力，无过错”道理就在于：土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。