罗小姐最近看中一套笋盘，辗转找到了业主，买卖双方决定“私奔”--飞开中介公司直接交易。但在她窃喜之余，一盆冷水从头而降，这房子的房产证要到明年4月份才满五年，而今年开始恢复“房产证出证满五年才能免交营业税”的政策。要么多掏几万块税费，要么私底下签个合约，先给钱明年再过户。掏钱不甘心，签地下合同不放心。

　　买家

　　放弃派不如另觅新欢

　　罗小姐最近看中一套美豪村95平方米单位，业主开价45万实收，在了解了物业的基本信息之后，罗小姐将其判定为合乎自己要求的“笋盘”。而且让她欣喜的是，一番巧合之后居然找到了房子的业主，于是一笔中介费也可以节省下来。

　　但在对房子进一步了解之后，罗小姐得知其房产证要到明年初才满五年，这样一来加上税费的话，房子的吸引力就下降了一截，而且业主的态度也十分强硬，“你现在定不定？已经有人看中我的房子要给钱了！”

　　无奈之余，罗小姐选择了放弃这套物业。“这套房子加上税费的话，看起来也没那么划算，而且一想到先给一部分钱，然后房子要等大半年才算我的，心里那个不踏实啊，找中介做第三方的话会有保证一点，但是中介费又摊进来了。想来想去还是觉得麻烦，而且业主看起来也蛮着急的，索性再去找其他的房子吧。”

　　等待派边等边装修，两全其美

　　准备结婚的刘小姐最近打算将一位亲戚在禅城的一套老房子买过来，不过仔细咨询过后，中介公司建议，按照亲戚赠予或者其他途径过户的话，所缴纳的税费和正常的交易差不多，不如以二手房买卖交易的途径更加方便一些。

　　不过，刘小姐亲戚的这套房还要等三五个月，房产证才满五年。刘小姐表示，“这样的税费能省肯定要省啦，我跟家人商量过，我们决定过几个月再交易，反正都知根知底的。亲戚那边的房子也没有住，我先给一部分首期给他，就可以进去装修了，等到装修完选完家具什么的，也差不多可以办理过户手续了，两全其美。”

　　逍遥派价格合适就OK

　　余先生来佛山已大半年，从去年不紧不慢地看房开始，到发现楼价已升到自己就快不能接受的程度，于是决定尽快买房早日摆脱租房的日子。

　　住惯了老城区的余先生喜欢成熟的生活配套和浓郁的居住氛围，于是置业目标定在比较新的二手房，如果是全新未住过的更好。”

　　但对于余先生所圈定的房源范围，绝大部分的房子房产证都不够五年，“我选择房子主要目的是自己住，税费并不是主要因素，我要考虑的是我的总预算和是否合乎我居住要求。二手房买来就可以住，比较新的房子可以节省装修时间及成本，而且周边商业及交通都比较成熟了，买的是比一手房多用两年的这个成本，所以如果房子合适，不管是各付，还是实收价，只要最终价格是合适的，就OK。”

　　卖家

　　放弃派税费难免啦，不愁卖

　　魏女士为方便儿子上学，从罗村的老房子搬到季华路的鸿业现代城，但住了几个月之后，发现这样租赁畅旺的小户型其实不适合自己一家三口，尤其是这种60平方米的两房单位，其中儿子的房间非常小并且没有窗户，于是决定卖掉房子搬回罗村，或者再寻找周边大一点的房子。

　　有些意向买家对魏女士开出60万元的实收价格，提出希望价格能有所下降，原因是房产证只有三年左右，买家还要额外支付约6万元的税费和中介费，如此算下来，该物业的单价已经达到了11000元/平方米。魏女士对此并不接受，“看房的人较多，旁边单位很快卖出去了，税费没办法啦，这个小区还有周边都是一样的。”

　　等待派省了税，价好说

　　“方先生，您那套房子考不考虑卖呢？”方先生原本比较反感中介公司这类电话，但今年年初的一系列政策让手持多套物业的他始盘算，楼价会不会在眼前的火热之后开始出现下降呢？

　　于是，方先生将南海大道的一套物业放在中介公司以90万元实收的价格待售，但向中介咨询了一下，他发现自己估价可能太过乐观，因为房产证要半年后才满五年，根据粗略计算，买家除了支付这90万元房价之后，加上涉及到的税费、中介费等所有的交易费用，一共要支付超过100万。

　　“如果有人肯出到这个价格，我不介意等半年过户，说实话现在观望的情绪还是有的，半年之后怎么样还说不清楚，双方都不要反悔就好。此外，也希望中介通过一些途径帮助减税吧，从评估价入手或者阴阳合同，虽然我要求的是实收，但是能省一部分的话买方就不会想着压价了。”

　　逍遥派先给钱，其他都好说

　　VICKY在中海文华熙岸选中一套90平米单位，当时8000多元带装修的单价让她觉得非常赚，她决定先借钱定下那套房，然后再卖掉自己在南海区的一套二手房。

　　因为着急收到房款，以偿还为了那套“豪宅”所东拼西凑来的首期款，所以VICKY放盘的态度十分坚决，“不要贷款买房的，除非能保证一两个月就让我收到房款，不要太久了。而且40万元是实收，其他的我不管，只跟着去签字就好。”面对房产证还要近一年左右的时间才够五年，她表示，“我是着急用钱才以这个价钱卖的，要是等一年的话早就不是这个价格了，不过如果买家愿意先给钱也无所谓，至少要给一大半作为首期款。”

　　业内良言

　　省钱诚可贵，风险价更高

　　和记地产副总经理廖烈：如果等的时间不太长，或业主是亲戚或熟人，只要价格双方都满意，等一下未尝不好，可以省一笔费用，但是其中会涉及到几方面的风险，需要提前注意到。第一，就是在这段时间里可能会出现的政策变动，除了税费的年限判定和比例之外，还有房贷政策的变动，其中后者的可能性比较大。第二就是业主方面可能出现的账务纠纷，比如当买卖双方的购房合同已经签订，并且买房支付了定金甚至是帮业主出了赎契的资金，这个时候卖方的个人经济纠纷可能导致房产被查封。第三，就是在等待阶段出现的房价变动，都有可能会导致双方毁约。

　　总之，等还是不等，首先要看买卖双方对对方有没有足够信心。而且等的期限最好在半年以下为好。

　　一定要等，约定要写进合同

　　合富置业业务营运中心高级经理赖擎旻：一般来说遇到这种情况不鼓励等，因为可选的房源很多，等待时间比较长的话无论买卖双方哪一方不成交，都很麻烦。对于距离证满五年时间不长的房源，买方/家坚持要等的话，有以下几点建议可以尽可能规避风险。首先是在合同中要把涉及到的时间和责任约定清楚。第二是关于物业的移交方面，买方可以先支付定金或者一部分首期，然后将物业的钥匙拿过来，或者更换门锁把钥匙交给第三方保管，这样不但可以保持物业未来移交时候的完好，也尽可能避免房子再被转卖，第三就是查清楚双方的资格鉴定，例如卖方有共有人的，一定要全部确认签字。最后，就是尽可能把或许遇到的变动先行约定，比如政策的变化等，以防万一。

　　证满五年个税不一定免

　　龙庭置业经理杨敬辉：按照目前的成交比例，10套物业中有9套都不是业主的唯一住房，所以个人所得税这部分即使证满五年也是要缴纳的。这部分税费目前监控得也是比较严格，所以现在很多二手房的成交都不会选择等。

　　BBS

　　网友Songstan：

　　为避免营业税，我签了阴阳合同。到时候买家只认那份做低了价钱的合同怎么办？

　　网友KK：

　　营业税好几万啊，谁这么傻？买房子还帮你出这笔钱？还不是羊毛出在羊身，买家肯定压价。现在的楼市，观望的多，下决心的少。

　　网友兔司机：

　　为少交营业税，我把成交价做小，风险就是买家的发票价低，和实际成交价不一致，将来买家再卖的时候要承担很大的差价风险。

　　网友小湘子：

　　卖房子实收的话不用你烦个税，但整个交易过程你要关心嘛，毕竟你只拿了首款啊。

　　TIPS

　　二手房主要交易流程

　　买卖双方签合同(有中介公司的话签三方合同)--卖方可以做提前还贷、注销抵押，买房做贷款申请--拿着合同去所在街道的行政服务中心办理国土证的过户--领取国土证--缴税--在行政服务中心递交资料办理房产过户--领取房产证--办理抵押登记按揭贷款--放款

　　一般来说，选择等待房产证够五年的买卖双方，先签订合同，仅支付定金或者部分首期款，同时约定过户时间办理后续流程。