近日，北京中央商务区（CBD）东扩区规划综合方案，在北京市规划委的网站上公示。市规划委表示，东扩区在现在CBD基础上沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，东扩区总面积约3平方公里，规划总建筑规模约700万平方米。现有的CBD区域占地3.99平方公里，建筑面积1000万平方米，整个CBD区域将占地约7平方公里，总建筑规模约为1700万平方米。

　　如果仅仅以建设规模来评价商务区的竞争力，北京无疑拥有世界上规模最大的中央商务区。然而，CBD的竞争力不在规模而在产业，CBD是随着经济发展自然形成的经济区域，而非有创意的概念炒作，与现有的经济规模相比，北京如此大手笔扩建中央商务区有贪大求多、揠苗助长之嫌。

　　近年来，北京各种名目的商务区规划或新建或扩建，呈井喷趋势。除了CBD东扩规划外，金融街也有西扩的规划方案，核心区将拓展到2.59平方公里。5.35平方公里的丽泽金融商务区于去年启动建设，占地60公顷的丰台总部基地也紧锣密鼓，而早先的中关村科技区也正在致力打造包括科技、商务和金融在内的综合功能。此外，王府井地区、亚运村地区、奥林匹克中心区也分担着商务办公的功能，这几个地区的定位与朝阳CBD在功能设计上，存在部分或全部的交叉和重叠现象，在一个城市里相继开发几大功能交叉重叠的区域，不能不让人担心会为了争夺有限资源而爆发恶性竞争。

　　以北京现有的经济规模来看，并不能消化如此多的商务区域。现代意义上的中央商务区，是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。而现有的CBD区域在开发中已经走样，蜕变为“商业+房地产”的简单叠加，有的甚至任意绕过已经制定或通过的规划，变身为房地产开发项目。写字楼是CBD中的主要房地产形态。在北京现有CBD中，根据规划，写字楼面积为500万平方米，写字楼、住宅与商业配套的比例应为2：1：1，在开发过程中却渐渐蜕变为1：3：1，住宅的供应量大大超过了写字楼的面积，也已大大超过总体规划的25%，达到50%左右。

　　令人忧虑的是，北京的写字楼市场近年来一直呈现供给增加需求疲弱的趋势，2008年的金融危机更是加大了这种失衡的局面。据第一太平戴维斯统计，2009年以来，CBD的空置率高达28.6%，CBD周边地区为25.1%，远远超过20%的写字楼空置警戒线。而2010年北京新增700万平方米的写字楼供应，就有600万平方米分布于CBD及周边区域，失衡局面将进一步加剧。

　　在CBD热潮的背后，是有关城市政府看中CBD建设对推动城市建设和经济发展的重要意义。国内大中城市CBD规划建设中，开发主体在观念上存在着一个混淆：一个是与城市中心区混为一谈，是广义上、传统上的泛化CBD 概念；另一个是与零售商业中心混淆，把CBD等同于商业中心。由此，导致一些城市打着CBD的旗号，实际上进行着中心区或商业中心的开发建设，错用了CBD的本质含义。如果政府不能严格限制住宅和商业设施的过量开发，随意突破规划，将无法发挥CBD集中度高、活力高、效率高的商务中心区的使命。

　　正是因为国内的CBD建设脱离了经济发展的轨道，人为规划的痕迹过重，被打上了炒作概念和政绩工程的烙印，CBD的规模和高度也越发难以控制，殊不知，CBD的成败正在于规模控制，规模控制对于解决CBD交通拥堵、空置率、空心化和城市管理等诸多问题至关重要。

　　实际上，一直让国内CBD建设引以为榜样的曼哈顿、伦敦金融城都不以规模取胜。国外的CBD一般都不超过4平方公里，通常只有一两条街，建筑规模多在200万～2000万平方米。曼哈顿华尔街不足1平方公里，建筑面积也不超过1500万平方米；巴黎拉德芳斯占地1.6平方公里，东京新宿CBD仅约1平方公里。区域内金融贸易增加值才是衡量CBD 核心功能的主要指标。按照这一指标来比较，北京CBD仅是曼哈顿区的一个零头。就连目前发展最好的上海陆家嘴，该指标与国外相比还存在不小的差距，上海分别相当于曼哈顿的1/20，东京新宿的1/9，伦敦金融城的1/6，新加坡的1/3。甚至有专家指出，虽然已经历十余年的发展，北京距离建设成熟的CBD还需要30年时间。因此，现阶段北京CBD的发展应着重于产业培养，而非扩大规模。

　　世界各地的中央商务区都有其自身的功能特色和发展规律，并非可以凭主观想象、脱离市场经济规律、依赖行政手段、通过提供优惠贷款、土地低廉供给和税收减免等方式人为建设CBD。发达国家建成CBD需要30年、50年的时间，投入了数千亿甚至上万亿的资金。

　　无论是曼哈顿还是拉德芳斯，CBD 都是金融资本发展到一定阶段的产物，是在市场需求上水到渠成形成的，而非政府一手规划设计。即便有政府之手的规划推进，CBD的形成也必须与经济的发展相适应.。市场需求才是CBD发展背后的真正推动力，政府规划之手之所以能够发挥作用，主要在于顺应了市场的力量。先建好一个CBD，再来“筑巢引凤”，是反其道而行之，受制于各种因素的制约，再完美的规划设计都赶不上市场的瞬息万变，“揠苗助长”只能给城市造成巨大浪费。

　　作者为安邦咨询高级研究员