【嘉宾】：首钢控股物业管理有限公司总经理牛晓峰

　　【时间】：2010年4月20日

　　【地点】：搜狐网络大厦12层演播室

　　【主持人】：各位网友大家好，今天做客我们搜狐焦点直播间的嘉宾是来自石景山万达广场国际资源大厦的首控物业有限公司牛晓峰总经理。

　　国际资源大厦位于北京京西区域，于2009年12月落成并入住，目前整个大厦的情况如何？接下来的时间有请牛总做一个大概介绍好吗？同时，我们也借助这个项目对京西的写字楼市场，尤其是石景山区域的写字楼市场做一个大概的了解。

　　【牛晓峰】：国际资源大厦位于石景山的万达广场，它的所有权属于首钢控股有限公司。国际资源大厦本身是一个五A级写字楼，总建筑面积在1.6万平米左右，标准建筑面是1046.24平米，总共有15层。

　　【主持人】：因为大家对国际资源大厦还不是非常了解，作为石景山区域里面的首个五A级的写字楼项目，他在设计上有没有独特的地方给大家做一个分享？

　　【牛晓峰】： 说到设计上的独特优势，我相信请建筑商--万达银河置业的建筑部门跟你说可能会更详细。这里我只是从我们国际资源大厦本身来讲，我们大厦应该是有几个优势：第一，地理位置优势。石景山万达广场位于西长安街沿线的CRD的核心区域，而我们国际资源大厦又位于万达广场的核心区域。地铁一号线从我们门前经过，紧邻地铁八宝山站；在我们周边，五环、四环、鲁谷路、莲石路、阜石路等很多交通干道把我们围起来，形成了城市和区域之间的便捷连接，可以从我们这里直达城区的任何地方。

　　第二，我们觉得这样一个区域的发展前景非常广阔。为什么这么讲呢？因为现在我们所处的位置是在石景山区区政府、北京国际雕塑公园、北京石景山万达广场、中国国际广播电台等城市功能地组合起来以后形成一个CRD核心区，这个区域我们认为能够为石景山区域价值的提升提供非常大的空间，这个空间已经不是什么潜在的空间了。随着首钢搬迁，现在已经渐渐浮出水面。这里有必要提一下CRD，CRD是石景山区政府的一个建筑规划，这样一个英文缩写表达了首都休闲娱乐中心区的含义。这个发展定位，主要是石景山区政府想把这一片建成以营造京西花园式生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础的，集休闲、娱乐、数字动漫、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区。这里面还有我们自身的优势，我说的是就万达广场和国际资源大厦而言。最大的优势在于酒店、办公、商业，等一些城市复合型的多功能区。在这个区域通过豪华酒店、高档写字楼、整个的商业设施多种业态的有机结合，可以实现它内部功能的互补。形成这种互补之后，大家相互依存、相互提升，共同提升价值。这样形成一个很强的自我发展、自我更新、自我成长、自我繁荣，乃至于持续发展的价值潜力。这也是我们比较看重的，达到这些之后就可以更好的来激发城市的活力和区域经济的活力，在提升自身价值的同时，也可以创造高额的经济价值。这是我们自己对区域发展前景的看法。

　　第三，我们觉得写字楼本身的品质还是比较优良的。万达广场是万达公司开发的，万达公司我们多少有耳闻，它现在不夸张的讲是中国商业地产行业的龙头老大。市场认知度高的原因，还在于它对建筑品质和质量要求是比较严格的。涉及到我们这个楼，本身作为万达开发五A级标准的项目，品质还是比较高。现在市场上流行的说法是甲级、乙级。这没有什么标准可说，大家愿意说自己是甲级，不愿意说自己是乙级。我们拿中超联赛为例，以前叫中甲。为什么改叫中超？我理解，可能就是让自己更好听一点。所谓的甲级乙级区分并不明确，5A级就有一些区分标准了。一个是黄金区位。现在通常的说法是商业地产业有三大要素，第一地段，第二，地段，第三，还是地段。对于酒店而言，地段不一定是绝对优势，但是对写字楼而言，这绝对是千真万确的。地段决定着一切。而对于我们写字楼的物业持有者，地段也决定了我们的价格。我们拥有着地段优势，基本上处于北京城区的黄金地段。虽然与东单、西单、国贸等区域还有一些差距，但是我相信这些差距是暂时的。

　　【主持人】：目前来看，石景山的写字楼市场还不是十分成熟，但是它未来的开发力度以及发展的前景空间非常的巨大。

　　【牛晓峰】：是的，我们也是这么认为的。

　　【主持人】：如果说未来石景山商务市场会有一个很大的提升，是不是也就意味着目前区域还是商务办公的一个价值洼地？

　　【牛晓峰】：应该这么理解，它现在应该已经在增值了。如果说对政策有一定的了解，对市场有一定的观察和把握，应该得出来一个结论，这部分区域的潜力是巨大的。至于究竟能大到什么程度，我们现在看不到那么远。但是就我个人而言，我觉得石景山这一片可能在五年以后的租金不会比CBD现在的价格低。

　　【主持人】：刚才您提到了国际资源大厦交通的优势，提到了它的区位优势，现在您再介绍一下写字楼自身具有的优势？

　　【牛晓峰】：刚才我们说写字楼本身的评价是比较优良的。第一要素环境区位刚才已经说了。第二要素就是超大规模。我们理解的超大规模并不是楼体本身有多大规模。你现在楼体是12000平米，或是16000平米，我觉得不是这样一个概念，单纯的写字楼面积并不能称之为超大规模，我们说的超大规模应该是它本身具有的一种伸展力和拓展性。不仅是写字楼自身建筑本身的规模要大，另一方面，它的综合配套设施是全而大。我们认为经营成一个集写字楼、公寓、商住、酒店、休闲中心、购物中心，我们国际资源大厦就处在这样一个大空间之间。国际资源大厦现在位于万达广场中心地带，万达广场也算是一个品牌，我们和他应该是一种相互依存、相互发展的关系。四通八达的交通一定是这个写字楼规模的重要保障和前提条件。关于写字楼的优势，第三个要素是硬件设施，就写字楼本身的条件而言，在万达的建筑中，他会融入创新的技术，标准的层高、承重、电梯等等，都是高于星级酒店的。第四个要素就是软件服务，我们做到的一方面应该是体现在高效的物业管理上。另一方面，我们要体现在我们对入住企业的专业化服务上。我们现在的物业管理汇集了万达商业管理有限公司和首钢实业物业这样一个物业团队，我相信这样的团队将为我们的写字楼提供相匹配的优质的物业服务。使双方都能够通过这样一个场所，这样一种服务和被服务的关系达到利益的共赢、发展的共赢。尤其我们现在针对不同企业的发展需求，对我们楼层设计了精装的小户型和大开间的设计。应该可以满足很多企业要求整层办公的大开放区间的商业需求。

　　【主持人】：最大的开间面积每层的面积是多少？

　　【牛晓峰】：目前的主力户型，整层是1042平米，能提供的最大开间是800平米。

　　【主持人】：偏小一些的户型呢？

　　【牛晓峰】：有。我们为了满足不同客户的需求，准备了精装的户型，精装的面积在100到150平米左右。我们所谓的精装小户型是为了满足不同客户的需求而预先设定的一个空间，但是我们暂时还不准备面对散租的客户。我们是把不同的小户型组合在一起共同推向市场。也就是说，比如说您到我那里去，我会给您的面积至少在500平米以上。因为低于这个户型面积之后，我们觉得对于已经入住的企业和即将入住的企业，会对他的办公造成一定的影响。我们更推崇的是大办公、大环境。

　　【主持人】：通过刚才您的介绍，我有一个疑问。刚才我们提到了国际资源大厦这个项目，我们首先就要看它所在的区域。就是北京石景山CRD区域。大家也都知道在介绍定位的时候，它是首都娱乐休闲的区域。在这样一个区域里面，首控和万达来做这样一个命名为国际资源大厦这样一个项目。您的客户针对的是国际层面的还是其他？

　　因为在这样一个休闲娱乐为主的时候，商务的需求还没有特别大，目前我们通过这个项目先期的入住，现在这个项目入住的客户主要是哪种类型的企业？因为我知道办公非常讲究一个区域。比如说在北京的国贸区域、CBD区域就是以对外的国际贸易、金融的客户为主。金融街又是另外一种。中关村又是IT企业。比如说现在我们石景山区域正在吸引着哪种类型的客户来进驻这个区域办公？

　　【牛晓峰】：我想这里很有必要跟您谈一下我们首钢控股公司。之所以冠名为国际资源大厦，应该说是对我们自己本身首钢控股有限公司的一个定位，同时更是对我们租户的一个定位。首钢控股是一家大型资源类的控股机构，主要围绕首钢的钢铁主业大力推进上游的矿产资源整合，也在努力发展下游的高附加值的产品，两翼又发展了铁路、高速公路运输的物流产业，形成了一个完整的产业链，实现了多品种的联动发展。目前首钢控股有限公司的国内外业务范围在持续扩张，经营规模和效益也在实现飞跃式的发展。现在首钢控股更多的是金融和资源类的控股，我们更希望入住到我们大厦的企业倾向于选择资源类的企业。因为现在已经入住的和即将入住的就有首钢控股的多家子公司和合作企业、关联企业，也是以做资源、金融和贸易为主的。作为我们本身来讲，刚才你提到了金融街，我们就是希望把我们这样一个国际资源大厦打造成类似于金融街一样的具有品牌和功能双重效应的写字楼。这是我们一个理想的目标。而且首钢控股公司也具备了这些实力，我们的铁矿、有色金属和煤炭储量在国内外均属于强者之列。当然现在我们对于一些优质的企业、优质的客户是绝不排斥的。我们诚挚地希望他们加入。

　　【主持人】：首先欢迎哪几类的企业入住？或者大厦已经入住的客户里面有没有大家关注的企业？

　　【牛晓峰】：对于您后面的问题，我只能说暂时还没有。因为我们写字楼项目刚刚准备启动对外推向市场。现在入住我们楼内和即将入住的和有意向的基本上都是资源型企业。我们的客户倾向于资源，我们也不排除一些有生命力、发展前景的。最好是有规模的，形成相对很大气候的企业入住，我们觉得和他的企业定位是相匹配的，对我们的楼宇品质也是一个提升。而且石景山区域的发展趋势，我相信很多企业、很多企业家都会看得到。看得到，想进来，总需要有一个落脚点。现在在石景山区域这样一个5A级的写字楼，从西四环到西五环之间，我不敢说我们家是多么优秀，但是我们绝对是最好的那一群体的。

　　【主持人】：通过以上的了解我们知道国际资源大厦是在石景山写字楼市场上一个点睛的项目。它有众多的优点，但是我们无法回避的是，2009年北京写字楼市场和整个商业地产都受金融危机的影响，市场面并不是特别好。

　　同时，我们又看到北京各大商务区都有很多动作，CBD在东扩，一个非常大体量的向东蔓延扩张，未来会有很多的写字楼项目出来。朝阳区刚刚公布了一个商务办公区。也有很大空间的释放。金融街在西扩，在北京的周边工业园区，南部也有总部基地，南二环区域里面都有写字楼在放亮。我们放到整个北京写字楼市场的大环境下，石景山未来有这样一个大的政府的支持我们都是可以看到的。但是我们也知道面临的市场竞争也是非常巨大。我如果作为一个客户，我要进到这个区域，比如说朝阳区一开始为什么能火，就是因为他有区域的入住政策、相关的政策扶植，有这样的优势在里面，所以吸引了很多大的客户。

　　未来如果企业想要进入到石景山区域，进入到国际资源大厦，石景山区域和国际资源大厦有没有相应的优惠措施和扶植政策？

　　【牛晓峰】：这个是有的，首先从我们本身就会给客户一定的优惠。我们在基于市场定位和分析之后，会有一定的下浮，在租金方面的让利。另外，石景山区政府的优惠力度现在不亚于当初的朝阳区。为了整个区域的发展，石景山区政府下了大力气。

　　【主持人】：有没有一些具体的政策出来？

　　【牛晓峰】：大家登陆石景山区政府的网站，在石景山招商委员会和投资局上都有吸引客户的相关的政策。入住国际资源大厦的客户，相信既可以享受到石景山区政府给予的优惠，同时也可以享受到我们首钢控股有限公司给予的优惠。另外，现在石景山这一片地区的纯商务写字楼，我们在前面聊天中也提到，在某种程度上说是没有成形，如果真正等它成形起来，那个时候入住已经是非常晚了。而且现在石景山在建的，或者已经投放市场的写字楼，我相信5A级我们是唯一的一家。所以从我们本身来讲，我们也很希望说有更多的客户能把目光放得更远，能够先期进来。至于说到我们和东部地区的差别，现在东部的市场已经扩展到一定程度，虽然说有一些楼盘在建，或者是有一些投放市场。但是东部目前已经到了什么价位？东部的交通状况是什么样的，东部的空气质量是什么样的，东部的办公环境是什么样的。北京历来有一个说法叫东富西贵，在这样一个位置办公对于提升企业形象肯定是有增无损的。前面我们提到了很多优势，我们可以满足客户的需求。而且将来首钢搬迁之后，这么一大片市场，这么一大片空地由北京市政府总体规划，由石景山区政府对于首钢搬迁之后的规划，这样一个产业远远大于现在的东部地区。我倒是希望大家能尽早进到石景山区域内。现在就我们了解的情况，来自于石景山招商委和投资局的情况，有很多企业正在研究或者已经实施入住。

　　【主持人】：下面再介绍一下目前写字楼周边市场的价格趋势？现在我们对外的租金价格大概是在多少？

　　【牛晓峰】：我们现在的租金价格是一平米4.5元，物业费是每平米每月22元。这个数字在整体写字楼市场上应该说不算太高，综合起来算，物业费和房租要是合起来，应该是每天每平大约在5.3元。这个价格在石景山是比较贵的，我想说的是，我们的价格是比较贵的，但是相应的，我们提供的服务品质也将努力做到最高。

　　【主持人】：这个价格和CBD等核心商圈相比，优势就非常大了。

　　【牛晓峰】：对。就看和谁比。要是和石景山这一片比，我们价格有些高。但是和CBD、朝阳、中关村比，同品类的写字楼，应该说是非常具有价格优势的。

　　【主持人】：据我们了解，CBD周边的写字楼租赁价格大概是是每月150元到200元左右的一个区间。

　　目前国际资源大厦的入住率是多少呢？

　　【牛晓峰】：现在我们的入住率我们预计在今年年底的时候达到60%。目前在40%多。

　　【主持人】：总体量大概是多少？

　　【牛晓峰】：16000平方米。现在我们对外的面积是一万二，但是现在问题是我们对客户的要求相对比较高，也是为了保证大多数客户的利益，对他要求比较高。客户希望我们把写字楼整体的入住标准能够降低，有些时候需要两面能够找到一个吻合点，这样更好达成意向。

　　【主持人】：物业费呢，如何征收？

　　【牛晓峰】：物业费是每月每平米22元。看起来高，但是我们还是要联系租金看。我们要把眼光放长，我们这个合同也可能两年、三年，甚至五年，而在我们对外出租的情况下看，为保障租户利益，我们不准备做递增式的合同，现在4.5元，三年乃至五年之后，这个地价涨到8.5、9.5，只要您在合同期，我们仍然保持4.5，这是不是也算是一种超前的投资呢？

　　【主持人】：在和客户签合同的时候会签三到五年的长期合同？

　　【牛晓峰】：我相信如果大家对于石景山这样地带的发展有信心，或者说有自己独到的眼光的话，他跟我签较长时间租约的话，对他本身是非常有利的。

　　【主持人】：因为这样的话企业就没有后顾之忧，不用担心大厦今后涨价再搬家的问题。

　　【牛晓峰】：我们前几天曾经接待一个客户，他跟我说，我一签签五年，我一次性给你钱，能不能给我优惠点。当时我跟他说的话是，你要签五年，给我一次性付款，你占便宜了，我没有跟你多要就很好了，因为我们看到的是三年和五年之后的市场。

　　【主持人】：另外一个大家关心的问题是停车位。国际资源大厦和石景山万达广场在一起，目前区域内停车已经比较饱和，是否会存在和购物中心超市共用停车位的问题？

　　大厦有自己的单独停车位吗？

　　【牛晓峰】：不会的。车位有两部分组成，本身入住我们大厦的客户，我们会在地下车库停车位。我们在购买楼宇的时候，和建筑方就已经有协议，我们暂时是有停车位的存量的。第二，我们楼上地面也有专用停车场。现在地面的停车位全部清空，完全用于来访的客户。上下分开，地下停的是员工的固定车位，上面是来访客人的临时车位。

　　【主持人】：车位大概有多少个？

　　【牛晓峰】：我们自己掌握的地下车位有120个，加上地面的有140到150之间。不能说谁有车就满足谁，因为整个万达广场来看，他的车位总体是趋紧的。下次你去的话我相信一定会有停车位的，因为我们现在把车位基本上已经实行了完全的交接，已经拿到我们手里了。为了这个车位我们首钢控股需要付出一定代价的。即便是闲置，我们现在也把它拿过来。也是为了将来更好的满足客户的需求。

　　【主持人】：谈到了整个项目的设计优势、谈到了区位优势，租金、停车位的一些问题，不知道还有没有我没有涉及到的我们国际资源大厦的其他地方你给大家做一个分享？

　　【牛晓峰】：我们本身调查的力量是不够的，但是在2010年世邦魏理仕曾经发布了一篇研究报告，《2010年一季度北京优质物业市场回顾及展望》。他提供了一份研究报告显示，2010年第一季度北京的写字楼市场是持续增长的，新增的放量供应还是属于下降的态势。在第一季度，他们调查显示外资需求成为了主体。并且预测将来的市场对于前景预测还是比较乐观的。他的报道我们不能片面的他说什么就是什么，是不是和市场完全接轨，有待于我们进一步考证。但是现在的外资企业进驻，应该说也不无道理，北京这样一个大市场吸纳能力是很强的，现在国外的经济形势远远不如中国国内，外资进入到中国也是很正常的现象。

　　【主持人】：在经过金融危机之后，现在因为前一段时间北京中央商务区的区域空置率一度达到了30%。就是因为有外资撤走的动作。外资对一个区域的影响不是短时期的。这个时候正好国内经济环境非常好，而且一些大的国有企业的扩张动作非常大。内资企业在成为国内市场的活跃力量。

　　【牛晓峰】：看来我们了解到的情况不一样。尽管经济危机有外资大幅度撤离的现象发生，但这期间国内企业也在扩张，这会给外资企业注一个强心剂，使他对中国的市场更有信心。中国有一句老话，合久必分，分久必合，因为撤离，是不是当然的有回笼的过程？他们的报告真实性我们有待于进一步的交流考察。从他的考察，北京优质写字楼租金的报价，每月每平米197.3元。这是第一季度北京市场的平均报价。197.3，类似于CBD，中关村，有多大的提升力量在里面？同时，也有很多低端写字楼也在市场并存。这样一个租金报价较09年最后一季度略有上升，空置率也较09年最后一季度下降1.9个百分点，现在空置率是18%。这些整体看来给我们的印象，就是目前写字楼市场在慢慢复苏回暖，需求在放量。再加上写字楼投放市场的供量并不是非常多，所以对写字楼市场我们有理由比较乐观。尤其是作为京西这一片写字楼的发展，我们更为乐观。

　　【主持人】：您怎么看待危机后2010年北京写字楼市场的发展？另外一个问题，在这个大背景下石景山区域的写字楼的发展面临着哪些机遇和挑战？

　　【牛晓峰】：我个人认为2010年写字楼的整体发展趋势应该是逐步提升的，需求在提升，空置率会下降。租金也会逐步提升。我之所以做出这样的判断，是以经济形势发展走向来做依据的。而且，现在特别是国内企业、内资企业大幅度扩张，这样一种扩张对写字楼需求也在不断放大。如果这个期间外资企业再回来的话，他仍然对写字楼有需求，而且他们都是以租为主。如果说机遇的话，最大的机遇就是首钢涉钢产业整体搬迁和北京市规划、石景山区政府对CRD的区域规划。现在整体写字楼数量太少，投放量也比较少。现在在建写字楼，据我们所知，石景山这一片在建的像样的成规模的写字楼几乎没有。首钢搬迁需要时间，搬迁之后重新建设同样需要时间。在未来的两到三年，甚至于五年的时间首钢区域的写字楼供应量不会太大。这么大的区域要给城市发展提供动力、提供场所，我相信这又是一个更大的机遇。这期间我们现有的写字楼价值在不断的放大，而且这种放大绝对不是很多专家所说的地产泡沫的放大，而是现实的需求、市场的需求。所以，有时候我们大家闲谈时，时不时的会说到我们首钢控股的李总裁是很有前瞻视野的。

　　【主持人】：换句话说在北京整个写字楼市场的供应大于需求的背景下，具体到石景山区域来说，其实他还是需求远远大于供应的？

　　【牛晓峰】：应该是这样的，石景山区政府提供了比较好的政策，提供了比较好的投资环境，提供了比较好的硬件服务和软件服务，将来要入住的企业一定是越来越多的。至于现有的写字楼市场能不能满足未来石景山区域发展的需求，我个人认为现有的楼盘肯定从数量上满足不了。对于石景山区域写字楼的挑战和机遇在哪，我觉得肯定在这里。供量不大，需求增加。

　　【主持人】：石景山的机遇肯定离不开CRD的进展。CRD的概念提出了很多年，在09、10年我们看到很多的动作，我的理解是石景山政府也要打造与中央商务区对应的在京西的区域，一个是苹果园交通枢纽的建设，另外，前期更早的可能是首钢的搬迁，石景山万达广场的进住也应该是CRD的一个动作。这些是我们看到的。

　　在2010年，据您的了解，CRD的建设还会有哪些新的进展和利好出来？

　　【牛晓峰】：政府层面的很多规划，在现阶段可能有些政策走向是我们不能完全了解到的。但我觉得，从北京市政府能够把首钢产业搬迁出北京，首钢这样大的一个纳税大户，他有这样一个决心把他搬出去，是出于综合考虑。我们大家也都应该有理由相信，他未来的规划应该是科学的、合理的、符合经济社会发展潮流的。今年的动作嘛，现在在我们周围就有一些旧区在改造。在首钢方面，他们也有一些配合着搬迁的动作、人员安置的动作。这些只是就我们了解到的情况简单的说。

　　【主持人】：2010年大家都在提低碳、环保的概念，您怎么看待低碳绿色写字楼？

　　【牛晓峰】：作为低碳环保的理念已经深入人心了，不夸张的说，如果你今天到我们国际资源大厦去，你可能会有发现，我们楼道里面在搞员工自行设计的楼道装饰方案，而且也在实施，主题是绿色、环保。我们有些同事现在已经不开车，开始骑自行车上下班。除了出于锻炼身体的考虑，就是因为低碳环保的意识。我们首控物业将来为客户提供的服务中一定会体现低碳和环保。另外，就万达本身，它从建筑的设计、施工乃至整体的结构服务，应该说也在采用一些低碳和环保的材料，也在采用一些低碳环保的措施，也在采用一些低碳环保的服务。我们在楼内的建筑材料本身，空调的运用，排风机组，包括楼内的设计装修，包括周边的环境设计，处处都可以看到低碳和环保的影子。我只是在这里跟您说，你还体会不到，到底是什么样的。请您再到我们国际资源大厦作客，您看到的应该是比较低碳、比较环保的东西。

　　【主持人】：有关国际资源大厦，您还有其他问题补充吗？

　　【牛晓峰】：诚挚的欢迎大家，包括各企业的朋友们到我们国际资源大厦去做客。来的都是客，只要到我们那里去，那就是我们的朋友，一定会受到热情接待。

　　【主持人】：谢谢牛总的到来，由于时间关系我们今天的访谈只能进行到这里，在这一个小时的时间里我们和牛总分享了国际资源大厦的基本状况，也进一步了解了北京石景山区域、CRD区域，让我们对京西的写字楼市场有了一个深入的了解，谢谢牛总。

　　【牛晓峰】：谢谢主持人，也谢谢各位网友。