2010年4月，中国房地产行业迎来前所未有的严厉调控，全行业陷入反思。

　　近日诸多国内媒体均爆料京沪深楼市供求发生逆转，新盘“打折风”再现，众买家已然分化，投机客似有逃离之势，刚性需求者则以观望居多。

　　昆明的情况有多大差异？事实上，今年，“被迫”推迟售盘的昆明开发商不少，这其中，有预售许可证审查更加严格规范的原因，更有城中村改造复杂态势的影响。

　　表面上看，供需矛盾使开发商们仍然有底气叫出高价，根据昆明房地产信息网的数据，上周昆明主城区的成交均价为7296元/平方米，继续处于高位。但是经历过高亢和低迷的购房者们也同样成熟了许多。站在买与不买的终极考问下，他们开始有了自己的强烈主张。今年年初，本报就让“非专业预测”登上了大雅之堂，莫怪楼市中没“专家”，再专的“专家”或许因为某些利益牵扯而无法发出衷言。

　　记者的浅见为，严厉的政策下，掌握“三三拍”节奏，将使真正的理性购房者受益：

　　第一拍，适当“看空”。新的“国10条”直接针对“投资和投机”，当然，对超大资金而言，贷款系列政策对其仍然起不到限制的作用，后期税收政策的制定可能在酝酿中。但新政仍然使得一部分非刚性需求资金撤场，在“看空”后市的人影响下，这种趋势会被传递，适当“看空”是非常理性而有必要的。许多人都质疑政策的延续性，这是一个误解——政策本身就是解决当前阶段的问题，这与法律法规的稳定性是有本质区别的。

　　第二拍，预防“做市”。在调控一段时间后，理性购房者应当适时出手，当然，选择性价比高的楼盘是必要的。我们对于政府保持“房地产的健康和稳定发展”应当有充足的信心。为了防止有资金利用人们普遍看空后市的心理“顺势而为”地继续打压市场而投机获益，该出手时就出手。毕竟刚需者没有更多的时间来等待。

　　第三拍，去伪存真。每一次调控下，终会崛起一批逆市坚挺的楼盘，好似绩优股在漫漫时间面前，小波折终会被大趋势抹掉一样。这样的逆市坚挺的楼盘至少具备几个特征：品牌开发商、精品系列楼盘、稀缺性物业。

　　以上观点仅供参考。其实对一位刚性需求（如结婚买房）者来说，什么时候买房都是对的。如今他们可能只是放慢了脚步，但不管何时，掌握好自己的节奏才是最重要的。

　　本期，为了给出新政后该不该购房、如何购房的建议，编者设置了几个分话题，欢迎读者们与阳光楼市讨论。

　　【话题一】

　　“9·27”Vs“4·15”：楼市拐点会不会再现？

　　市场会出现2007年的拐点吗？这是每个人心头高悬的问号。有地产人士表示，“二套房贷”政策再次出台，但宏观经济环境已不同于2007年，拐点恐难再现，但也有人认为新政如果执行到位，必将抓住投资者的要害，迎来拐点。虽然2007年楼市与2010年楼市这两条“河流”已不一样，找寻当时的记忆，再对比目前的市况，或许能够为我们正确判断楼市走向提供有益参考。

　　“年年岁岁花相似”

　　这次楼市调控措施与2007年“9·27”新政出台背景都是在于部分城市楼市高温不退，政府寄望通过提高第二套房首付及利率，甚至对三套以上房的限制，抑制投资型需求，降低投资性购房对房价的推动力。不少市场买家寄望在政府调控下，楼价能进一步下降，因而放慢了置业脚步，市场的观望气氛再次浓厚。

　　2007年“9·27”新政细则出台后，在一段较长的时间内，楼价一直未能企稳“07年高位”，令高位入货的业主不愿低价割让。市场上观望气氛渐浓，买卖双方成交胶着。

　　2010年4月系列新政出台，其实从2010年初已接连有调控政策作为铺垫，市场对此已有一定心理准备。

　　“岁岁年年人不同”？

　　回想2007年“二套房贷”首现江湖，市场人士表示，很多业主已经历过新政的洗礼，对楼市未来长远发展还是比较有信心，因而心态还是比较强，价格方面比较坚持，暂没出现大幅的降价潮。有二手房中介负责人表示，“9·27”新政之时，业主没看定形势，急着出货，现在他们心态强很多。

　　投资者高先生在2007年10月下定买了一套二手房，后来觉得楼市风向变而丢掉1万元定金离场。他说，到了2009年底，他放弃的房子比他当时的入场价可以卖高1000元/m，早知道他就不违约了。反其道而行之2008年始，成交急剧萎缩，但依然有人勇敢入市。改善型置业者张小姐是迫切换房族，她于2008年初看中一个新盘，当时也知道自己之前曾做过按揭，要忍受二套房贷的高息之苦。张小姐觉得第二套房也是自住的，而且有第一套房垫底，可随时卖出第一套房来提前还贷，还贷压力不大，因此她果断出手。当时她的购入价为4500元/m，最近的二期价格跳升到6500元/m以上。

　　有业内人士认为，对于部分急用资金的业主来说，楼市调整期的确不利于出货。对于刚性需求一族，反其道而行之可能还成为一件明智之举。

　　【话题二】

　　房贷政策改变，违约责任怎么避免？

　　4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。政策的出台一方面表明了国家控制房价的决心，也给一些实际房屋买卖带来棘手的麻烦，如何解决呢？

　　很多买房人电话咨询，其中有买一手房的，也有买二手房的，主要就是贷款贷不出，可能要违约，问怎么办？律师认为，可以考虑从以下几个角度着手：

　　第一、银行角度。目前昆滇部分银行还没收到总行有关“二套房贷首付不得低于50%”的实施细则通知，这也意味着在未完全施行房贷政策的“空挡期”内，购买者还可搭乘末班车，办理二套房贷仍可只付4成，利率方面也可享受到目前的“按风险定价”，资信条件好的仍可打8折。

　　第二、合同角度。看下买卖合同关于贷款是如何约定的？如果明显不利的，则积极和卖方协商，达成补充协议，结合资金情况，或现金补足给予一定的宽限期限；或协议解除合同，返还购房款，给予适当的补偿。

　　第三、法律角度。怎么样从法律的角度，找到依据，保护我们的权益呢？如果是商品房买卖的可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。如果是二手房买卖的话，一般补充条款约定以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日。合同有约定的依约定，该条款对买房人极为不利。本身买房人是很难预见银行政策变化的，个人理解，仍然可以参照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。

　　总之，律师在此提醒大家：买卖房产的风险是随着房价的起伏而来的，在房价飚高或者低谷的时候，风险也是最多的，纠纷也是最容易发生的，买卖有风险，交易需谨慎。

　　【话题三】

　　资金避险：一线城市转二线，楼市投资转黄金？

　　房产新规让不少正准备流向房市的资金“中道而止”，这些资金又将流向何处呢？记者采访房地产投资客、银行人士、金融分析师等多位人士，解读房市资金的最新流向。

　　在房贷新政出台前，不少房产投资客“老手”已经嗅到了楼市即将发生的变化，低价抛售房子，转战其他地区。而房贷新规的出台令他们对房地产投资预期急转直下，加剧了这些资金的离场。

　　“主要城市房地产已经炒不动了。”一位不愿意透露姓名的房产投资客对记者表示：“现在我们准备从‘北上广’转战去西部，去开发房地产。”

　　不过，一位外资银行按揭项目负责人表示，虽然西部地区和很多二线城市过去房价上涨比较温和，但是国家的房贷政策是针对全国的，因此二三线房地产市场也会受到一定影响。

　　另外，除了二线、三线城市的楼市，有金融界分析师表示，从资产配置的角度来看，由于国内房地产和股市投资为主要渠道，投资者把资金做重新配置，所以会有一部分资金投资到股市。地产政策不会立竿见影，相信后续会出现一些资金流向迹象，预计黄金市场是一个比较理想的吸金场所，但总体估计吸收资金量不会很大。

　　【话题四】

　　现阶段什么样的楼盘值得出手？

　　新政调控后的市场，对自住型买家很有利，这是新政实施的初衷。从房地产市场现状看，投资性需求受到抑制，未来商品住宅价格走势尚不明朗。新政实施后，房地产市场出现一些新的特点，自住型需求的购房者在买房中同样需要注意一些问题。

　　一、从价格出发

　　长远来讲，一个地区的房价水平一定是上升的，这和社会发展、城市化进程以及当地经济情况密不可分，土地与市中心逐渐成为稀缺资源，但是违背经济规律的疯长则需要加以重视。反观2008年的状况，据国家发改委、国家统计局调查显示，当年10月份，昆明的新建住房价格同比下降了2.9%，是继深圳、广州、重庆之后降幅位居第四的城市。虽然当时昆明房价存在下行趋势，但并未出现大跌状况。这有利于让昆明房价控制在合理区间内，防止因房价大起大落冲击经济平稳较快增长。

　　按照以往的经验，二环内的商品住宅具有稳健的特点，由于市中心具有稀缺性，可以预计未来价格也不会出现太大幅度的下跌，仅就自住而言，该出手时仍出手。

　　郊区购房无需盲目跟进，要有一种发展的眼光，应当选择最具“性价比”的区域，市场的选择、市政规划以及政策的引导，将会共同作用，以决定一个城镇的发展方向。

　　二、从房子本身出发

　　购房者在选购住宅的时候，需要特别注意产品本身。随着新政对产品结构的调整，未来越来越多出现高密度小户型的普通住宅。在挑选时应注重周围环境、楼层以及户型的选择，避免因价格下降而造成居住舒适度“缩水”。

　　随着政策对容积率、套型面积等建筑指标的规定，今后的房子，将会涌现出大量的小高层、高层住宅。小高层是一种很好的建筑形式，特别是那种板式、康居的产品。但要注意产品设计的良莠不齐。

　　别墅等低密度住宅的开发受到限制，随着新政对于高档住宅开发的控制，高端购房者需要把握稀缺资源，尽快出手。

　　三、从房子未来出发

　　有几种房子易于升值。稀缺的高档住宅，如位置好、风景好的独栋别墅；稀缺的市中心资源；品牌开发商开发、具有良好升值空间的潜力区域的房子。

　　新政对于二手房的投机提高了门槛，先是购房实名制，期房期间不得更名转让，另外营业税的收取给买卖双方带来了更高的负担。但应该明确的是，政府对于普通商品住宅持肯定态度，小户型普通商品住宅更受青睐。在未来二手房是租是售，将成为一个两可的选择。

　　总的来说，影响商品房选购的因素主要是体现在总房款和产品本身上。在购房的时候要量力而行，既不能透支未来的消费能力沦为“房奴”，也不能片面追求价格便宜，让自己一辈子住得“窝心”。随着新政的实施，在未来将出现更多符合大众需求的产品，居住方式也将更加多样化。同时商品住宅成交价格也将更加稳定。 

　　■前沿走访

　　二手市场或出现短暂成交井喷

　　在二手房市场上，记者走访了新亚、21世纪不动产等多家中介公司，他们都表示近期的房贷政策对市场的影响较大，可以很明显地感觉到客户量的下降，很多购买第二套的客户都将购房意向放缓下来。由于针对二套房贷现在各个银行的细则还未最后出台，而担心因此增加购房成本再次出现了观望情绪。

　　“就目前来看，二套房贷政策都已‘吓退’了一些人，更不要说三套房贷影响了，客户量、成交量恐会继续下滑”，新亚房地产经纪北辰小区某店的负责人表示，只有等到银行的具体细则出台后，这波观望情绪才会有最后的结果，市场如何发展就要看细则的执行严格与否了。

　　21世纪不动产的一位负责人却表示，真正的房贷政策全面施行可能是7月份，这段新旧交替的时间可能会出现井喷现象。“国家的政策出台到地方实施细则有一个过程，有些购房者可能会赶在政策变化之前下单购买，赶上最后一趟末班车。”

　　编辑：范玉蕊