方法论

　　观望和纠结是当下市场最重要的两种情绪。尚不能如此决绝的买家和卖家，无时无刻不在持续地关注着这个市场每一点小小的变化，揣测着进入的时间，甚至已暗自计算出进入的门槛。

　　如何安度楼市低迷，幸运地看到下一个春天的到来，还能保持身家不菲，是当下诸多投资客已经思考过千百遍的问题。

　　本期力邀三方资深人士，资深的投资人士———邹建民，资深的中介人士———深圳中原高层张伟、世华地产副总经理刘瑞，资深楼市投资者———陈女士，糅合各方观点，互相交换立场，共同提出下列简单的江湖法则，仅供参考。

　　A、作为投资客，手上物业多，当下时局，如何处理？

　　大家一致认为最关键的问题不是市场未来何时反弹，而是能否撑到反弹的那一天？尤其是现在刚刚进入调整期，未来寒冷的市场可能还很长，需要充分考虑这次调整的时间以及自身的实际情况，计算好自己的资金，再做决定。

　　一.手上的钱还能支撑多久？

　　1.若资金能支撑两年或更久 建议：持有所有物业

　　建议留下所有房。刘瑞回顾了近3年来的深圳地产价格走势，基本呈“W”形波动，2010年他已基本看空到年底，但是对于2011年，却认为有可能实现逐步反弹。所以在他的观点里，手上钱能够支撑1年就可等到春暖花开的那一天。

　　2.若资金能支撑半年左右 建议：卖掉早期购入的物业

　　毕竟手上有粮，心里不慌，建议先卖掉部分购入较早的物业，减轻仓位，确保盈利落袋为安，并且腾挪出资金支撑其他物业的后续费用。一旦楼市持续下跌，也可以在自己认可的价位上补货，堪称进可攻退可守的一招。如果手上还有些2009年底以后买进的物业，扣掉税费之后，盈利所剩无几，则建议继续持有。

　　3.若资金即将弹尽粮绝 建议：分批分层次放盘

　　在放盘过程中，各位专家建议无论多么需要钱都不要一次性投入市场，甚至一次性降价投入市场，那是砸盘，不是放盘。建议分批放出，每批放盘价低于市场10%左右，最易带来成交。因为降价太少，买家没感觉，降价太多，容易让买家产生新的价格期待。唯有分批分层次放出，才能不断引导成交。

　　二.手上是何种类型的物业？

　　1.若是小户型 建议：长线持有

　　租赁市场并未随着买卖市场的衰落而衰落，基本还维持在原有的水平上，尤其是那些还能够以租抵供的物业，基本不用担心未来价格会有太大的滑落。放租并长线持有，更贴合专业人士的投资理念。

　　2.若是别墅 建议：持有，见涨再放

　　刘瑞认为目前别墅用地的审批越来越难，未来势必成为稀缺资源，如果手上的钱可以支撑到下一个楼市反弹的时候，相信别墅还会创出新高，所以建议留在手上。

　　3.若是普通住宅 建议：出售入住率较低的物业

　　现在是否需要出手，有一个简单的衡量标准，关注一下持有物业的入住率如何。一般入住率低的物业，投资客较多，现在新政出台才1个月，绝大部分投资客还没有什么感觉。如果成交量半年以后仍不见起色，一定会有投资客支撑不住，为求后续降价放盘。到那个时候，估计就是众多投资客抢一个买家的局面，恐怕价格比现在再低10%也难以成交，这样的物业建议现在以低于市场价5%-10%的价格放出，以刺激尽快成交。如果入住率高，以住家为主的社区通常因为放盘量有限，价格波动也较小。

　　B、作为小买家，手上钱不多，也想买房，何时入市？

　　建议：至少观望至6月份

　　可观望至6月底，根据新一轮出台的宏观经济数据，再做下一个阶段的形势判断。在此之前，基本不用担心房价上涨。

　　如果真的是特别急于购房，那么建议预设好自己的心理价位。在跌至心理价位之后，果断出手。专家回顾了2007年的那场大跌，有片区跌幅超过50%，很多买家还不敢入市，等待更深的跌幅，结果楼市却上演绝地反弹，房价迅速超过前期高点，很多准买家在观望和焦虑中迎来一轮价格的顶峰。以目前情况来看，专家建议不妨将心理价位设置在现在市场价再向下20%左右，或许相对合理。再提前多找几家公司的中介沟通好，一旦出现跌至这个价位，又符合住家需求的房子就通知你去看房，这样更加容易淘到想要的房子。

　　大趋势

　　短期政策求稳，加息窗口有望三季度末开启

　　随着政府投资效应的递减，未来固定资产投资增幅可能下降，而消费对G D P的贡献亦受收入水平和C PI涨幅双重制约。

　　东海证券发布报告称，“房地产新政出台对房地产的成交额会有巨大冲击，而这个冲击直接会影响到相关行业的投资，同时会影响到房地产相关行业的消费，特别是建材、装修和家具行业。这样消费必然出现一些下滑的趋势。”在政策方面，他们认为尽管目前加息呼声很高，但考虑到全面经济数据并不如想象中那么好，因此加息步伐可能会相对推迟。交通银行宏观经济分析师熊鹏亦称，“提高利率是抑制通胀的有效政策工具，年内加息虽然已是大概率事件。”

　　理财问答

　　问：现在商业限外令已经出台，那么投资哪里的写字楼抗跌能力会更强？

　　答：美联物业三级市场总经理江少杰说，商业限外令出台后肯定会对写字楼的成交及价格产生影响，但今年与2007年情况并不相同，毕竟2007年遭遇了金融危机，写字楼与经济的关系密切，所以价格下跌幅度超过2成，而今年经济形势良好，再加上住宅市场受到重挫，写字楼仍是目前投资的首选。至于说到抗跌能力，自然是罗湖的写字楼，历年来都是回报率最高，而且价格的涨跌幅度都很小。而福田中心区的写字楼价格已经攀升到一定高度，短期内会受到影响，但随着区域配套成熟及广深港铁路等利好消息带动，未来前景最为看好。