坊间“一铺养三代”之说是很诱人的。

　　拥有一个小店面，特别是黄金地段的沿街店面，是很多小小创业者梦寐以求的生产资料。

　　房产新政给房地产投资带来诸多不确定性，很多投资客纷纷将目光转向商铺等商业地产，同时，伴随苏州各区域新的商业中心不断涌现，业界也传出了“商业地产将迎来春天”的声音。

　　那么，房产新政下，投资苏州商铺到底如何呢？我们就此展开调查。

　　【上篇】

　　　　商铺旺不旺有“三说”

　　商铺作为中长线投资，以租代售是主要的形式，但是通过租金来回收投资成本，前提是要保证商铺不能有闲置，要始终有人来承租。而生活中，我们也经常发现，有的商铺始终就是香饽饽，有的商铺换脸面来得个频繁，有的商铺甚至一空就是好几个月。

　　商铺到底旺不旺，偶然的背后有着某种必然，那么到底是哪些因素决定了商铺兴旺程度呢？

　　决定因素之1——地段说

　　“地段、地段，还是地段”，这句经典语录被奉为房地产业的金科玉律，商铺投资同样如此。

　　自去年年底手里有了一百七八十万的闲置现金，市民孙先生就一直在关注商铺投资。按照首付一半来算，孙先生把自己的承受底线定在300万左右。到底投资哪里，孙先生就很信奉“地段论”，要投资就要投地段好的。孙先生举了一个例子，同样面积不同地段，假设一个店铺市值200万年租金8万，与一个店铺市值300万年租金12万，投资回报率其实差不多，而200万的店铺实际投入还要小得多，那为什么有条件宁可选择300万的地段，而不是选择200万的地段？

　　在孙先生看来，理论上投资回报差不多，但前提是要保证空置周期短、空置率低，好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租，是旺铺，具有稳定的投资回报。这里还存在一个互为因果的循环链：租售两旺——地段好——价格高——租售两旺——地段好，其实互为因果。所以，孙先生铁了心要买十全街的商铺，不光是要十全街，而且最好是苏州饭店与南林饭店之间这一段。

　　一直租房做食品零售的张先生也感同身受。在他的多家直营店中，尽管观前店租金最昂贵，但是创造财富最多。在几年的品牌经营中，张先生也逐渐在改变思路：与其在不满意的地段开几家，不如集中精力与财力在好地段开一家。在张先生看来，地段的好坏，主要差别在人流，而且是有效人流。当然地段的好坏也是一个相对的概念，是相对于特定行业的。张先生说,观前商圈是一流地段，但要在观前街上买装饰材料，那观前商圈再好，也比不过看起来综合评价只能算是二类地段的养育巷，所以应该选择最对的地段，而不是最贵的地段。

　　地段好是大前提，但是同一个地段，商铺的兴旺程度也有天壤之别，还在于人流的具体集聚度和行走惯性。同样是观前街这样的一流黄金地段，正面与背面就会有很大差别，有时候背面的商铺还不如二流甚至三流地段的正面商铺；同时，即便都是正面店铺，门面开阔没有遮挡的，肯定要比门面狭窄进深长或凹进去的要好，处于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。当然，这也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。

　　决定因素之2——心态说

　　经商除了“天时”、“地利”，还需要“人和”。有时候房东心态好不好，直接影响到商铺的可持续出租。

　　正因为有了“一铺养三代”的想法，所以，如果一大家子倾其所有就指望这个门面吃饭，那房东就容易把自己的利益最大化，这种心态下，房东就容易急躁、急于求成，甚至“杀鸡取卵”，有时候反而导致利益受损，商铺不旺。

　　十梓街有这么一个店面，之前租给一个开旧书店的人，10万一年的租金在当时并不算低，但旧书店就是薄利多销，太高的租金也承受不起。后来，房东大幅提高租金，书店主无法承受只得退租。结果，这个店面好几年都租不出去。

　　商业地产界有一种不成文的说法，商铺是需要养的，如果是纯租赁的中长线投资，其租金上涨速度是赶不上售价涨幅的。房东的心态就至关重要了，商业环境的培育需要一个过程，盲目攀高，只会对商业环境带来负面效应，没有了商业环境，商铺的价值也会随之下降。

　　此外，转让费的出现，也在一定程度上影响着商铺的可持续发展。作为装修补偿，转让费已经不是什么公开秘密。转让费本来应该是上个承租者收，但如今房东往往受到高额转让费的诱惑，自己收取转让费的已不是个别。

　　吴女士就遇到过这样的房东。5年前她在十全街租门面做生意，年租金6万元，但当时房东仗着地段好就要收取转让费4万元。签了3年租约，约定每年租金涨幅10%，说好半年一付。但是房东一直比较烦：第六个月刚刚收了上半年房租，第八个月房东就会以缺钱为理由提前来讨房租。因为合约签了3年，所以周边租金上涨，房东心理很是不平衡，就老想着急于把租金先拿到手。终于等到3年后合约期满，房东一下子把房租涨到了11万。比周边铺面的最高价还要高出10%，吴女士一气之下，不租了。后来从旁边租户的口中得知，店铺也空关了几个月，而最后承租价也降了10%。

　　有业内人士指出，当前，商铺租赁中存在这样一种现象，由于租金太高，承租户利润越来越低，势必会出现不停地转租，转让费因此水涨船高，进而加大了下一家承租户的成本与风险，其结果也就是在加大商铺闲置的周期与频率，这对商铺来说是致命伤。同时，商铺在一次次频繁的改头换面中，也在减少自己的寿命，每装修一次，就是对房屋破坏一次。

　　决定因素之3——功能说

　　是卖衣服，开饭店，还是做酒吧，不同的行业对商铺的功能，比如楼层、面积包括进深等都有着不同的要求。一般来说，合适的体积最受欢迎，相比于三层、四层的商铺，一层、两层面积适中的商铺最好卖、也最好租。

　　据从事过房产中介的老周介绍，最早的一批沿街商铺很多是街坊改造以后出现的，当时为了考虑错落有致，就有纯一楼的，有2层楼的，有3层的，并且一些商铺是越造越大，无论是买还是租，面积一大，那势必成本要高了，对于多数需求者来说，最好就是2层楼。一些承租户有时候也通过中介公司来找店铺，根据客户的需求，老周看出了一些共性的要求：体积不要太大，纯一楼最好，2层楼也还可以，一层楼面最好在35——45平方米之间，门面宜宽不宜窄，宁要宽一点，也不要进深太长。

　　孟先生的几家连锁店中也有一半是三层楼面的，租金是按三层楼面来付的，但实际能利用的只有一楼，二三楼更多成为仓库，空间很浪费。开服装店的孙小姐也表示，现在要找到纯一楼的铺面还真不容易。

　　记者走了一下平桥直街和十全街，纯一楼的铺面寥寥可数，三层的铺面却占了不少。 100平方米的商铺三个楼面一分，其实每层楼面面积都很小，要想再分割分租出去做点其它什么存在困难，实际上即便真的进行人为再分割了，满足的功能看是增加了，但却破坏了商铺的正气。

　　孟先生举例说，凤凰街上有一家甜品店，原本生意不错，因为租金上涨就选择了把一楼店面分租出去，重新铺设楼梯，自己退守二楼。对此，孟先生并不看好：店家只考虑到分租一楼减少房租，减轻压力，但并没有想到在店面缩水的同时伴随的是因店面缩水而引发的客源的缩水。店体太大，租金太高，出租存在风险，楼层太多，实际空间利用率太低，出租也存在风险，所以，商铺的功能实际影响到商铺的实际租售。