小区业主入住人数达到5%时即可申请成立业主大会，开发商必须促使成立业主大会并承担首次费用，前期物业工作及费用由开发商承担，物业服务价格应公示……昨天，经过多年酝酿、数易其稿的《北京市物业管理办法》（简称《办法》）终于出台，将于今年10月1日施行。据悉，《办法》经过数十位专家上百轮讨论，其“双5%”等多条相关内容在全国尚属首例。

　　亮点1业主大会成立前免缴物业费

　　新小区入住了，在没有成立业主大会以前，小区内的所有物业问题，开发商都得管，而且还得承担全部的费用。

　　据于良介绍，今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。业主在这期间不必承担物业费。待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。

　　《办法》规定，建设单位承担前期物业责任，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己来管，并请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行不同项目的服务。除了承担费用，开发商还要把设施、设备管理、保安和保洁都管起来，买房人在签订购房合同时，前期物业服务合同是作为购房合同附件出现的，签署合同的双方是购房人和开发商。也就是说，在入住后到业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立三个月前，房屋质量出现问题，或者出现公摊面积有不合理使用、绿地变会所的情况，购房人可直接找开发商解决。

　　同时，为了避免业主迟迟不成立业主大会造成开发商长期负担物业费的问题，市住建委近期还将出台相关细则。

　　亮点2街道乡镇督导业主大会

　　由谁来牵头并且负责任地召集各方把业主大会成立起来，今后在这个问题上将不会出现扯皮现象。《办法》规定，由街道办事处、乡镇人民政府制定专人任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，由筹备组负责召集首次业主大会会议。

　　“业主大会的成立，一直有五难：启动难、筹备难、备案难、换届难、决策难。所以在本次出台的新办法中，首次将物业管理纳入到了社区建设中去。”市住建委物业处处长于良说。

　　《办法》规定，街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，必须指派一人担任业主大会筹备组组长，筹备组中业主代表在具有表决权的人数中不低于三分之二，但筹备组组长本人不具有表决权。

　　亮点3入住超5%即可成立业委会

　　到现在为止，全市成立业委会的小区仅占两成，据调查显示，本市只有730个小区成立了业主委员会。没有业委会，小区里使用公共维修金、更换物业公司、商量重大事项都成了难题。对此，《办法》规定，将采取“双启动”模式，由开发商和业主共同推动业主大会的成立。

　　由于前期的物业费由开发商负担，因此，开发商肯定会积极配合成立业委会和业主大会。根据规定，建设单位必须支持业主或者主动申请成立业主大会，并且承担第一次业主大会的费用。当交用业主的面积达到小区的一半以上时，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。召集人负责召集“双5%”（即占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%）以上的业主向街道或乡镇政府提出书面申请成立业主大会。

　　“双启动”中的另一个是，不通过开发商，只要有“双5%”以上的业主，也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

　　亮点4物业“账单”每年公示

　　物业公司提供了服务，到底花了多少钱，必须让业主们心中有数。《办法》规定，物业公司在小区中服务的各种成本都将每年对业主公示一次。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复；业主要求对物业服务项目收支情况进行审计时，物业应当予以配合。

　　记者了解到，此前也有小区物业公司在社区内进行过公示，但没有统一模式。据悉，物业服务的成本一般应该包括9大项，包括管理服务人员的工资，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，办公费用等。今年起，北京市物业管理协会已经开始按季度公布城区普通商品住宅物业服务成本信息，这为衡量自家小区物业收费是否合理提供了一个参照标准。根据一季度的成本信息，各项目中物业人员工资开支比例最大。

　　此外，市住建委还将出台物业公司服务的五级标准，其中一级是“服务基本到位”，二三四五级逐级增加服务内容。参照服务标准和成本信息，各个小区的业主们就可以对自己小区的物业服务做到心中有数了。晨报记者赵阳

　　■数字链接

　　仅两成小区有业委会

　　调查显示，本市实施物业管理的住宅物业项目3591个，只有730个小区成立了业主委员会，占20.33%。本市共有物业公司3074个，实施物业服务项目5274个。业委会现在有767个，其中住宅730个，非住宅37个。

　　■其他亮点

　　{1}小区车位不得出售外人

　　物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　{2}评估监理机构“裁判”物业纠纷

　　业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

　　{3}老物业拒走可罚10万

　　物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。如果原物业公司拒不撤出，可以由区县房屋行政主管部门责令限期撤出，逾期不撤出可处10万元罚款。

　　{4}物业不得以欠费为由停水断电

　　水、电、气、热、通信、有线电视等钱款费用，原则上由业主自行交纳，物业服务企业接受委托代收的，应当向业主出具专业经营单位发票，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　{5}可按楼层决定物业事项

　　此前一般重大事项需要一半以上的业主同意，新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，这就避免了可能的扯皮与拖沓现象，能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。如有需要，单元业主可以自己决定启动公共维修基金的使用。

　　■专家分析

　　业主大会

　　仍无法人资格引争议

　　删除原因在于“下位法”不能“越位”

　　去年11月公开征询意见的《办法》草案稿中提出，具备条件的业主大会可以试行法人登记，这一条曾引起社会的广泛关注。但在此次发布的《办法》中，却删除了此项内容，业主大会的法人“权力”并未得到政府令的认可。

　　担忧：业主打官司单兵作战

　　没有法人资格，打起官司来就只能业主单兵作战、麻烦重重。记者了解到，如果具备法人资格，那么就意味着业主大会可以依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理，并可以代表业主在小区有关共有财产方面出现法律纠纷时，代表业主提起法律诉讼。

　　那么，为什么这项草案中已有的条款突然消失了呢？市政府法制办法制三处副处长毛初颖称：“在征求意见和法律专家委员会审核中，对于这个条款的意见不太一致。”她表示，法人的创设应当由法律来规定，考虑到《物权法》和《物业管理条例》都未涉及其法人主体资格问题，所以本次立法对此未做出规定。

　　支持：业委会权力大非好事

　　采访中，有业主对“权力”的消失表示了惊讶。但也有观点认为，给业委会过多权力也不是件好事，以前就存在很多业委会与物业“合伙”欺骗业主的事件，不能再给业委会创造这样的机会。两种截然相反的观点，使得是否赋予业委会“法人”权力争议颇多。

　　持续一年多物业纠纷没有解决的建外SOHO东区业主代表则认为，在这场与物业公司的“战斗”中，就是业主们想打官司却无法以自身为主体起诉对方，与外界打交道由于没有独立法人资格而无法办理相关手续。而如果有了法人资格，业委会内外的很多事情可能就会好办多了。

　　律师：下位法不能超越上位法

　　北京市律师协会消费者权益保护专业委员会主任邱宝昌昨日深入解释说，《北京市物业管理办法》是在《物业管理条例》的基础上出台的，在《物业管理条例》中就没有提及业委会拥有“法人”权力，因此作为“下位法”的《北京市物业管理办法》不能超越其上位法。“业委会没有财产，不能承担民事责任是不能享有法人权力的主要原因。”

　　不过，邱宝昌认为，虽然没有赋予业委会法人权力，但是其民事权力应该主张。一旦个别业委会成员、物业公司侵犯了业委会的权力，或是行政部门不作为、乱作为，怎样保护业委会的合法权益应予以明确。