“两房已经明显不够住了，换个大房，首付又要五成。”钟先生在万江工作，住在南城，八岁儿子的儿童床显得越来越小，“换房计划”要摆上日程了。

　　不过，二套房要首付5成，利率上浮10%，让钟先生的换房计划有搁浅危险，幸好首套房贷款还清了，钟先生决定另辟蹊径，银行的住房抵押贷款或许能一解难题。

　　住房抵押贷款

　　让二次买房省首付省利息

　　被房贷新政错杀的改善型需求者不在少数，钟先生不幸地成为其中一员。“不能不让孩子长个子吧，父母、亲戚朋友来了根本没地方住。”钟先生的抱怨如滔滔江水，但是政策就是政策，银行不能因此为他开个绿灯。

　　按照现行政策，按揭买房，钟先生要首付5成，利率上浮10%，东莞所有银行都如此执行，无论如何也不可避免。钟先生准备买总价在80万元左右的，首付40万元，肯定一下拿不出来，1.1倍利率也增加他们月供的负担。

　　利率，银行把控的死；能想办法的，就只能在首付上动心思了。虽然首付40万元拿不出，但钟先生的首套房产通过抵押也能变成白花花的银子。

　　钟先生听说不少银行都有“个人住房抵押额度贷款”，能把首套房拿出来做抵押贷款，可解钟先生们的改善型需求烦恼。

　　“个人住房抵押额度贷款年限最多可以贷30年，抵押房屋的楼龄最好在15年以下。”建行银城支行的客户经理介绍说，房龄越长贷款额度越低，物业年龄加贷款年限不能超过65年；贷款利率方面，一般是基准利率，如果是建行VIP客户最多可以下浮10%；贷款额度方面，最高为抵押住房评估价的70%。

　　以钟先生目前的房产市场评估价为50万元来算，该住房最高可贷35万元，这就是说，钟先生只要再拿出5万多元就能搞定首付了，比去做二套房贷首付40万少了很多，而且利率最多还可以下浮10%，与做二套房贷利率上浮10%相比，一来一去就是相当于利率下浮20%，省了不少利息。

　　房价松动

　　质押贷款额度最多只有6成

　　记者走访不少银行发现，包括工商银行、农业银行、兴业银行、招商银行在内，都有类似的住房抵押贷款产品，但从操作程序、申请额度、审批难度上都略有不同。

　　兴业银行东莞分行个人贷款部工作人员也介绍说，该行推出的“房产抵押创业贷款”，就是将房产质押，贷款用来创业，不过利率就要维持基准利率，没有浮动空间。

　　工商银行东莞分行的工作人员表示，“今年的房地产市场不稳定，房价松动的空间大，降价预期明显，房产质押贷款限制最多只能贷7成。”如果这个房产抵押贷款不是用于房贷的话，就必须在10年内还清贷款，如果是房贷按揭，还贷年限则可以超过10年，但是利率要上浮10%。

　　与此类似，招商银行贷款年限只有10年，而且利率一般要上浮15%左右。

　　置换式个人住房贷款

　　要求房产证出证3年之内 

　　农业银行东莞分行个贷部经理介绍，个人质押贷款禁止用于购房。但面对诱人的房贷市场，该银行特别推出置换式个人住房贷款业务。据工作人员介绍，这种置换式个人住房贷款，房产楼龄必须是房产证出证3年内的次新房，贷款年限最高则为30年；贷款额度参考购房发票上的购房金额和银行评估价，以孰低为标准最高贷7成；利率方面以基准利率为多，最多可下浮15%。

　　链接

　　住房抵押贷款办事流程

　　1、向银行递交申请贷款材料，等待审批

　　2、若银行通过，就要向银行还清首套房按揭贷款

　　3、拿着房产证抵押给银行

　　4、等待银行放款，最快在半个月之内搞掂

　　其他化解攻略

　　方法一 公积金贷款 

　　房贷新政只针对商业贷款，公积金贷款可算是一条生路。

　　记者从公积金管理中心了解到，只要还没使用公积金贷过款或者贷款已完成，使用公积金贷款购房5年以上利率为3.87%，比商业贷款的七折利率还低，一个人贷款额度最高为26万，夫妻两人就是52万。

　　具体的贷款事项由办理公积金贷款的银行决定。 

　　方法二 以父母或亲人的名义买 

　　只要父母或亲人还没购房，也可用这种方法，商业贷款能做到首次置业的3成，利率还可以下浮15%。

　　据银行人士介绍，使用该方法贷款一要看父母或亲人的年龄，银行对60岁以上的人一般都不贷款，即使贷，额度也很低；二要看父母或亲人的收入水平。

　　另外，房产证没有你的名字，日后可能产生房产纠纷，特别是多兄弟姐妹家庭，要提前做好准备。最好与购房名义人签一份协议，用以明确权责。