摘要：国家税务总局昨日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。预征率除保障性住房外，东部地区不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%；核定征收率原则上不得低于5%。昨日接受南方都市报记者采访的多名分析师分析认为，严格征收将对企业的现金流影响比较大。

　　国家税务总局昨日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次硬性规定了土地增值税的预征率和清算时的核定征收率。预征率除保障性住房外，东部地区不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%；核定征收率原则上不得低于5%。昨日接受南方都市报记者采访的多名分析师分析认为，严格征收将对企业的现金流影响比较大。

　　各地选高价盘重点清算

　　此前，我国的土地增值税暂行条例实施细则只是规定可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。各地执行情况不一，有的搞预征，有的则没搞；实行预征的地区，最低预征率也不一致。核定征收率的情况也与此相似。此次，国家税务总局发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》，首次划定土地增值税“两率”征收最低标准。

　　对土地增值税预征率，通知明确规定：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”对土地增值税清算时的核定征收率，通知规定：“核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”

　　国税总局要求各地选择3至5个定价过高和上涨过快的项目，作为土地增值税重点清算对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在本月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报国税总局，国税总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

　　广州现行预征率需再上调1%

　　据了解，广州市2004年实行土地增值税预征。2008年开始，广州市(含番禺区、花都区、南沙区、从化市、增城市)规定，房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅1%；其他商品房2%；经济适用住房(含解困房)和限价商品住宅不实行预征。

　　根据《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求，广州市现行“普通住宅1%”的预征率，与“东部地区省份预征率不得低于2%”这一最新要求明显不符。广州市地税局有关人士表示，是否调整现行预征率，会按照上级部门转发的文件执行。

　　分析

　　楼价跟着涨

　　消费者遭殃？

　　业内分析：短期内不会转嫁消费者，涨价收益会减低

　　有分析指出，本轮调控以来虽然成交跳水，但房价仍未松动，主要原因就在于开发商不愿主动降价，因此可以预见只要房价不降下来，调控就不会放松。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江称，本来楼盘完工结算需按利润上缴土地增值税，现实中，很多楼盘售罄要很长时间，2005年开始，广州开始实行1%预征率，就是开发商每卖一套房子就凭发票售价征1%的税。此次国税总局下文，广州预征率要从1%提升至2%，一方面有利于防止开发商逃税避税，更重要的会对开发商资金链造成压力，迫使开发商不得不放弃“捂盘”回笼资金再投资。土地增值税是对开发商利润部分征收，不是针对售价，短期内土地增值税负担不会转嫁消费者。

　　国泰君安(香港)行业分析师徐世环认为，目前地产销售下滑，房地产5月份销售额环比平均下降40%-50%，涨价不现实。政府的举措意在促使房地产降价。

　　国都证券报告指出，除了现金流的影响，土地增值税的严格征收也将对房地产企业盈利能力产生重大影响。土地增值税实行四级超率累进税率(随税基的增加而按其级距提高的税率)，当房价涨幅过大后，房地产开发项目的净利润率将不再明显上升，形成净利润率的天花板，企业盈利能力明显受限。虽然从理论上讲，土地增值税并不能抑制房价，开发商仍可通过涨价获利，但土地增值税实际上对商品房销售收入进行了重新分配，对房价涨幅越大、毛利率越高的项目影响越大，涨价所带来的收益将明显减低。

　　报告指出，正因为对现金流和利润的重大影响，土地增值税严格征收后，开发商囤地囤房情况将会减少，而周转将加快。这是因为尽管囤地囤房仍能带来绝对收益，但由于土地增值税形成净利润率上限，追求净资产收益率的开发企业将减少囤地囤房转而以合适销售价格定价加快周转。

　　南都记者 裘萍 南方日报记者 卢轶

　　名词解释

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税从1994年开始征收，为累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四个档次，是我国税率较高的税种，但以往并未得到认真执行。不过在2007年以来的两次大规模楼市调控中，土地增值税都被“重用”。2006年底，国税总局曾下发通知要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，但由于遭遇金融危机而搁浅。