二套房算不算改善型住房

　　在央行日前发布的房贷政策中规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，“改善型普通住房”如何界定呢？

　　招商银行青岛分行理财师王海(王海博客,王海新闻,王海说吧)标经理表示，政策中“改善型普通住房”概念非常模糊，首次购买普通自住房还相对好理解一些，“但改善型普通自住房怎么界定是个问题，怎么就算改善了？核定标准是什么？如果是面积，那么假如之前有一套面积很大的房改房，但居住环境条件都不好，再换商品房，这算不算改善呢？”王海标为，这一点仍需出台具体措施进行细化。

　　据介绍，之前的房贷政策对“第二套房”是一刀切，只要贷款买过房，再贷款买就都是第二套。也有人士分析，改善型住房字面来看，可以理解为之前买过一套面积较小或者居住条件不够理想的房子，现在需要改善了，那么就有机会享受优惠利率和两成首付。

　　90平米标准是否会变化

　　去年9月，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，90平方米成为一个很关键的指标，首次贷款购买套型建筑面积在90平方米以下房子的贷款人才可以享受首付两成的优惠，但此次新政中，90平方米的限定只是出现在减免契税税率之时。“90平方米应该不是一个放贷的判定标准了。”青岛楼市观察人士张百忍指出，按照本市国土资源和房屋管理局等部门发布的标准，青岛“普通住房”和“非普通住房”的界定面积标准为“单套住房建筑面积为120平方米”。“如果按照本市规定，只要是首次购房在120平方米这个标准以内的，都属于普通住房，都可以享受到优惠政策。”

　　房产专家龙江分析说，相关的具体措施可能会近期出台，但他认为以90平方米为界定标准的可能性更大，也就是原有住房在90平方米以下的，再买第二套房不应视为投机行为，应享受优惠利率和2成首付。因为目前90平方米以下被界定为中小户型，是一种过渡户型。

　　夫妻各自买房如何判定

　　去年的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》发布后，央行又出台《补充通知》对第二套房进行明确界定，多数银行都采用了“以家庭为单位”来判定，夫妻双方被视为同一借款人。也就是说一对夫妻只要有一方贷款买过房，再买房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就没有涉及到这个贷款主体。那么现在夫妻双方各自买房如何判定？“这个我们也还要等通知，毕竟没有明确说第二套房的政策改变了。”浦发银行个贷中心负责人称，分行仍需等待央行和总行的执行细则，相关细则有望近期出台。

　　已购首套房贷是否优惠

　　“救市”新政规定将从10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度。那么对于已经贷款买首套房者，能否享受更加优惠的利率？“尽管尚未收到正式执行文件，相关规定可能近期会出台。”银行界人士分析说，对于购房者来说，已经贷款买首套房，有可能会享受更低的利率，不过，按照目前银行利率调整方式，一般到次年1月1日才按照新的利率标准执行。据该人士预测，如果贷款人没有不良记录，原来享受最低0.85倍优惠利率的，利率将可能调整为0.7倍，这样还贷压力将大大降低，不过，如果原来执行标准利率或上浮利率的贷款人，或贷款后出现不良记录，则不会调整。