去年成都商业零售表现强劲，市区主要零售卖场销售收入依然实现了高于15%的增长率，去年全年成都新增13家超过5000平方米的大卖场，在商业零售的高增长带动下，如今成都楼市的开发已经是言必称“城市综合体”。未来成都将面临巨大的城市综合体压力，四川商业地产联盟的最新调查数据显示，目前在建和规划将建的城市综合体、商业地产项目，成都已经超过60个。

　　局部区域将出现过剩

　　四川商业地产联盟对近两年进入成都的外来商业地产项目进行了统计，包括万达、华润、中粮等在内国内一线商业地产巨头都已经进入成都，其中类似于苏宁这样的众多零售商也赫然在列。随着商业巨头的大量涌入，成都商业地产的投资门槛也是逐年升高。其中南延线更是汇聚世豪广场、中航城市广场等十余个城市综合体项目，写字楼已经超过22座，商业地产项目超过30个，成都商战必将率先在人南延线打响。

　　定制型商业、持有型商业是目前商业地产、城市综合体开发的最新特征，目前成都商业地产正由传统的单个大卖场和单个百货公司向大型购物中心、城市综合体转变。四川商业地产联盟秘书长冉立春日前在接受记者采访时表示，无论是供应量还是成都商业长远规划，行业现状令人担忧。目前，成都新建的商业地产项目或者远离市中心，或者过于集中，无形中增加了消费者的购物成本，可见怎样合理地规划大型商业网点，做好科学的业态布局，这是值得业界探讨的话题。

　　冉立春告诉记者，从2000年到现在，成都主城区每年平均进入市场的商业地产开发量超过100万平方米，成都商业地产经过快速发展之后，在开发模式、投资结构等方面都已发生明显变化，动则十几万平米的城市综合体已经让消费者们司空见惯，在商业购物中心、城市综合体的开发量太大，但又缺乏总体规划，尤其是部分区域将出现局部供过于求。

　　小心伪城市综合体

　　摩尔汽车文化商贸城项目总监李勇进入商业地产行业已有十余年光景，他可谓是成都第一批商业运营专家，对于当前城市综合体的开发热，他显得很冷静。“现在几万平方米的商业项目也宣称自己是城市综合体，目前成都就出现了不少伪综合体，真正的城市综合体一定要拥有商业、写字楼、住宅等众多形态，它是项目集群的概念，同时又相对独立，几栋住宅加一个裙楼商业，那不是真正意义的城市综合体。你投资的时候以为是城市综合体，到后期投入运营的时候你可能会发现，其实也就是社区商铺。社区商铺和城市综合体价值肯定不一样。”李勇认为，只有大量商家的聚集最终才能形成聚合效应，城市综合体首先就是规模的要求。

　　功能布局上一定是相互独立却又是互相支持、互相依托，尤其是大型商业中心、主力店一定要有商业号召力，小铺要有经营特色，最好商业由开发商自己持有，避免产权的分散而为后期经营增加难题。李勇以目前自己正在开发的摩尔汽车文化商贸城为例，整个项目建成后本质上也是一个以汽车文化为主题的城市综合体，其中包括汽车展示交易、汽车衍生文化、汽车商贸、汽车商务及总部基地、五星级酒店等，另外像摩尔百盛这样的百货公司也将进驻，还有餐饮、娱乐，因此真正意义上的城市综合体应该是包罗万象的。

　　投资城市综合体需谨慎

　　新港地产是专门从事商业地产运营的企业，公司董事总经理张红兵同样认为，局部区域城市综合体可能会出现过剩，这些区域的商业运营竞争必将更加激烈。李勇同时认为，城市综合体项目开发量出现井喷，没有经营特色、没有商业运营能力、没有资金实力和后续资源保障的城市综合体，肯定会出问题。

　　目前新城市广场、铂金城、财富中心、成都万达广场、天府汇城等众多复合型项目后期运营的成败已经我们提供了最好的借鉴。“小商铺可以投资，但是主力店、大型商业的商业产权一定不能分散销售，投资者更不能购买，今天已经有不少产权式商业项目出了问题。”李勇强调说，尽可能购买开发商、投资商大量持有项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商是没有动力来做好后期经营的。但同时我们也应该看到，现在类似于龙湖北城天街、华润万象城、万达广场这样的商业及城市综合体，他们也往往只销售住宅，商业部分开发商压根儿就不对外出售，开发商宁愿自己持有，可见开发商自身非常看好商业部分的价值，如果在这样的城市综合体中能够买到独立商铺，那应该是比较安全的投资。

　　张红兵则认为，目前成都轨道交通日渐兴起，从北京、上海、香港等城市的发展来看，价值高、生意火的城市综合体及商业项目往往都有轨道交通的支持，应该加强对于轨道交通的关注。另外，“酒店开发商应该全部持有，写字楼开发商应该持有绝大部分，商业购物中心的主力店、大卖场一定是开发商持有。”张红兵强调。

　　在宏观市场方面，冉立春告诉记者，国内商业地产投资运营普遍存在着业态布局缺乏规划、对商业地产特性把握不准、招商代理不专业、后期管理不适应商体发展要求等问题，对于商业地产项目的开发、运营、管理及相应的法律法规并没有形成系统的理论及实践操作经验。成都商业地产如果不在开发思路、运营策略、后期服务上进行切合市场需求特点的创新，打造出有特色、有差异的品质地产，而只是一味追求数量体量，其发展仍然会处于一个相对滞后的阶段。