北京：朝阳CBD富人扎堆，SOHO中国独占开发鳌头

　　如果说珠江新城仅是李思廉、张力的财富来源之一，那么，此次以 122.7亿元身家排名“500富人榜”第45名的潘石屹和张欣，财富则主要得自植根CBD的回报。

　　二人1995年创建的SOHO中国，目前已是北京最大的地产商，主要在北京和上海市中心开发商业地产。截至目前，其总开发建筑面积的72.43%落在北京CBD核心地带，达到155万平方米，主要项目包括SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、SOHO北京公馆及光华路SOHO一二期等，这6个项目占北京CBD总开发量的1/5以上、总销售额的39%。在北京CBD的开发商中，SOHO中国可谓独占鳌头。

　　北京CBD寸土寸金，SOHO中国何以能占1/3强的江山？原来，除了直接拿地开发外，其还通过收购“巧取”CBD项目。数据显示，SOHO中国先后开发的建外SOHO、光华路SOHO和SOHO尚都2期的每平方米销售均价分别为33863元、38462元和46880元。从均价的攀升，可以看出北京CBD旺盛的需求和可观的升值潜力，这也支撑了SOHO中国的收购。

　　资料显示，SOHO中国于2007年11月以14.12亿元收购总规划建筑面积为66333平方米、位于燕莎商圈的高档公寓项目SOHO北京公馆，截至2009年12月31日，SOHO公馆已售出78%，销售金额为18.65亿元，均价41815元/平方米。据此推算，若全部售罄可实现销售收入约24亿元，扣除相关发展费用后，SOHO中国在该项目上仍然盈利近10亿元。2007年底，其又以10.29亿元收购总规划建筑面积为16.7万平方米的光华路SOHOⅡ，按收购价格和建筑总面积推算，该项目楼面地价不足6200元/平方米。这显然又是一笔极其合算的买卖。

　　2009年8月，SOHO中国收购SOHO东海广场，将业务拓展到上海市中心。如今，潘石屹在北京、上海等地开疆拓土的战略仍在继续：2009年9月，SOHO中国竞得北京望京商务区B29地块，计划将其打造为从机场进入北京市区的第一个地标建筑；当年11月，又以23.4亿元收购位于北京东三环内的37层商务及零售综合楼北京嘉盛中心。值得一提的是，三里屯SOHO以均价47130元/平方米引领北京商业地产售价走向新高，这些新项目会否创下价格新高？

　　SOHO中国业绩显示，其2009年实现销售金额136.8亿元，营业收入74亿元，毛利38.57亿元，毛利率为52%。而以住宅开发为主的万科，同期房地产业务毛利率仅为21.99%，显见商业地产项目盈利能力之高。而高盈利的CBD开发，无疑能为SOHO中国的融资带来更多便利。

　　与富力以商业地产开发为主、租售并举的盈利模式不同，SOHO中国以住宅开发为主打，并往往将旗下物业散售给中小投资者，从而快速回收利润，缓解资金周转压力，但这显然有悖潘石屹对SOHO中国商业模式的诠释：开发商业地产，统一规划建设，统一市场销售，统一出租和管理。从效果看，散售模式容易造成管理上的混乱，从而降低物业的商业价值，并透支产业链下游的投资者和商户的利益，导致其投资收益很难有保障。在国际上，长期持有、只租不售早已成为公认的商业地产运作模式。国外较大的商业地产开发商多拥有一流的商业运营公司，如全球最大的商业地产运营商KIMCO公司在美国和加拿大拥有525家购物中心，西蒙地产集团在美国拥有250多家购物中心，GGP地产公司拥有160多家购物中心，新加坡嘉德置地在亚洲拥有50多家商场。依此看来，以商品住宅的模式来经营商业地产应该不是大势所趋，SOHO中国的商业模式或面临变革。

　　潘石屹夫妇之外，北京CBD同样成为其他一众富豪的吸金之地。沈国军旗下中国银泰集团开发的北京银泰中心是东长安街备受瞩目的城市综合体；王健林的大连万达集团于2003年6月兴建的北京万达广场项目，亦集商业、酒店、写字楼、特色商业街区于一身；朱孟依家族旗下的合生创展则相继开发了总建筑面积53万平方米的合生珠江罗马嘉园、均价逾3万元/平方米的豪宅合生国际花园；70亿元身家的黄如论旗下的世纪金源集团开发的五星级酒店项目北京华侨大厦，以400套42平方米的客房成为京城之最；以28.1亿元身家排在“500富人榜”第354名的张雷掌管的当代集团，开发了占地12.13公顷的高档社区万国城项目、综合性的当代MOMA项目；阳光100掌门人易小迪以33亿元排在“500富人榜”第56名，他开发了外销公寓阳光100国际公寓；张宝全的今典集团则开发了建筑面积70万平方米的苹果社区。

　　同时，郭广昌旗下的复地集团近年在北京CBD拿地的势头也颇为强劲：2005年5月，复地以9.2亿元收购北京柏宏房地产公司，获得CBD内两处物业；2006年12月，以收购王张兴的家饰佳旗下北京荷华房地产开发公司部分股权的形式，与家饰佳合作开发位于长安街商务带的万豪中心综合商住项目；2007年9月，又以14.5亿元整体收购北京汇和房地产开发公司旗下的世华国际中心 项目，开发写字楼和26层酒店式服务公寓。

　　由于独特的政治地位，北京CBD的发展商成分可谓最为复杂，一连串上榜富豪的激烈争夺，或令居高不下的北京商务成本再上台阶。