新京报传媒主办的《房地产世界》创刊仪式上，业界探讨新政下北京楼市走势。

　　最严厉的房产调控政策到底对房价产生了怎样的影响？北京多家机构的统计数据互相“打架”。“大降8000元”的数据与老百姓的体验相去甚远。交易量的下降已经立竿见影，房价的下降依然是一个见仁见智的谜。想了解当前的现状，可以到现场去看看。

　　【会跌多少】

　　SOHO中国董事长潘石屹

　　“房价下跌15%-20%”

　　潘石屹：最近密集出台的政策中，有一些已经是“开弓没有回头箭”，还有一些政策在研究之中，如物业税、房产税等。

　　这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次，政府铁了心让住房价格回落，不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标，那些正在研究的政策也许就不会出台了。

　　在销售方面，涨价时可以慢慢地、一步一步涨，但降价时一定要一次到位，不能一步步地降，因为市场永远是买涨不买跌，如果一步步降的话，将不会有成交量。我预计在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%—20%，住房的价格回到2009年初的水平。

　　记者点评：降价一步到位，估计很多开发商很不愿意做到这一点。因为降多少才算“到位”，目前还没有共识。而且，房价下跌15%-20%也回不到2009年初的水平。二环内有个小区去年初最低时是18000元/平米，现在调控了，业主还在报4万/平米的单价，回去估计得50%，而银行能承受吗？

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍

　　“房价或在年内下调30%”

　　宫萍：限购、限贷的政策在4月30日出台将使得改善型购房出手谨慎，而投资需求将在5月销声匿迹。之前占市场总成交量4成的投资客离场，而大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望，这将使得5月楼市成交量下降5成以上。

　　一系列政策的有力打压，将非常明显地出现部分区域价格加速回落的现象，以通州为代表的部分区域在5月价格下跌幅度可能超过15%-20%。北京房价也将立刻停涨， 50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调30%的现象。本次楼市的调整时间将超过2年，很难在2012年以前出现回暖。

　　记者点评：交易量下跌比价格下跌的预测更“靠谱”一些。交易量的下跌意味着价格很难避免下跌，人有从众心理，房价就是这么涨起来的，也可能沿着这条路再退回去。若真下调30%，望京、大兴，以及亦庄的降价压力还是比较大。

　　思源经纪董事长陶红兵

　　“房价下跌30%或是目标”

　　陶红兵：我认为最坏的时候还没有到。调控刚刚开始，政府是有目标的，不达到目标是不会罢休的，应该是房价下来一点：房地产应该下跌30%，大家会感觉还可以。

　　这个平均的数字很容易达到，现在有些城市已经实现这个目标。因为政府会事先把这个月要批准的所有的楼盘做一个统计，超过这个均价的时候，政府会建议您推迟开盘。

　　这就会产生两个效应：如果想获准早日开盘，开发商可能在价格上需要有一定的姿态，达到一定的预期；而如果选择坚持价格，随着价格信号的不断走低，买涨不买跌的效应会让等待的开发商比较难熬，风险加大。

　　记者点评：房价下跌30%就逼近断供线。最近银行的压力测试结果是可容忍房价下跌30%-40%。若政府以此为调控目标，开发商和买房人也就更有底了。

　　【何时回调】

　　华远地产董事长任志强

　　“四环内房价会过五万”

　　任志强：政府可能比开发商更担心房价下跌后的影响，现行严厉打压的政策必然是临时性的。无论是从中央政府层面，还是地方政府层面，都不可能置宏观经济承受力和客观市场规律于不顾，不尊重市场规律必然会遭遇市场的报复。地方政府也不可能立即改变自己依赖“土地财政”的现状，很多地方政府最近已经在主动找开发商提供低价地。

　　开发商持有资金充裕，也有很多投资渠道可以选择。新政在打压需求的同时，也影响到了开发商继续拿地、推出新项目的积极性，市场的存货本来就不足，一旦出现断档，政策退出后，未来还是会出现房价的大幅反弹。我过去说过，北京的三环内的房价会过五万，现在我不仅没有改变自己的观点，还认为应该将这一范围扩大到四环内，看看四环内还有什么地可供应？房价长期上涨的趋势是基本的市场规律，不会因为临时的政策而改变。

　　记者点评：老任说出了一个很真实的开发商心态：没钱赚，干嘛参与拿地盖房？现在都不拿地，两年后的周期内新房子面临缺口是铁定的事，但是最近的调控是否会逼出一些投资客的二手房来填补这个空缺呢？

　　伟业我爱我家研究院总经理陈亮

　　“四季度或明年初楼市回升”

　　陈亮：冬天还没有完全到来，但是春天也不远了。我们的判断是：1-3个月内，即近期市场进入量跌、价下滑的状态。政策调控的主要目的是压价，而不是打量，但是首先要把量压下去。量跌之后，市场的走向会出现分化：或是进入低迷阶段，或是价格已经有所触底，进入自然反弹状态。这种“反弹”不是价量都达到一定的高度，而是进入一个相对健康的上升空间。

　　现在和2008年相比，最重要的区别是现在的流动性还是比较充裕的，很多的资金在寻找出口。我们正在做的调研显示，不管是代理项目还是二手房的看房者，大家都在考虑什么时候重新入市。乐观来说，应该是四季度末或者明年年初。

　　记者点评：有房的人还在观望，无房的人则在期待抄底。楼市的长期上涨已经改变了大家的心态，加剧了对房市的恐慌，反映到市场上就是跟风。最近三个月大家应该会跟风不买，如果到了四季度，房价不见明显松动，政策不再发力，跟风买房拉高房价的可能性就可能变成事实。

　　赛睿顾问董事长陈建明

　　“欧洲债务危机或致政策松绑”

　　陈建明：上周后半周，由希腊所引发的欧洲债务危机似乎已演变成另一次金融风暴。假如这一危机继续加剧，真的导致世界经济二次探底，那么摆在中国经济面前的一定还是保增长、保就业的问题。在过去20多天的时间内，中国楼市在严格的调控政策下，几乎休克，尤其是一线城市。这种趋势如果得以延续，甚至房价下跌成为主导趋势，那么关联行业萎靡，对于中国经济稳健运行将是严峻的挑战。

　　我个人认为如果欧洲危机再加剧，中国楼市调控政策至少存在松绑的可能性。

　　记者点评：美国经济危机导致了中国2009年对楼市的“特别关照”。这一次呢？下半年宏观经济的承受能力会如何，尚待观察。

　　【观察家】

　　北京房协副秘书长陈志

　　“开发商要准备过长冬”

　　北京房协副秘书长陈志在新京报传媒主办的《房地产世界》创刊仪式上表示，房产调控政策出台后，一夜之间楼市的供求关系出现了一个逆转，但楼盘降价不会很快。“从经济面临的问题和房地产的民生压力来看，当前的楼市调控的压力是中央和地方必须承受的，开发商要准备过一个漫长的冬天。”

　　陈志认为，“这次调整中央和地方是一定要调到位的。过去多次的政策调整都有地方不作为或者推诿。而这次把政策做得这么彻底，地方政府已经没有空子可钻了”。陈志表示，北京把所有的“选项”做足了，也是对中央的一个表态。政策是刚刚开始，会持续很长的时间。

　　他认为，楼市的调控不足以导致市场担心的中国经济崩盘问题，但肯定会有压力。银行对30%左右的房价下调幅度是有风险承受能力的。从长远和大局来看，现在的调控就应该是必须要付出的代价，也是地方政府必须要承受的。陈志还表示，这次调控剑指炒房者，把过去炒房的资金困在楼市里。如果这些资金从楼市出来，今后的房价谁来接是一个很棘手的问题，如果再投向其他的领域，炒作农产品，像去年的大蒜、辣椒一样，对通胀是巨大的威胁。

　　陈志特别指出，现在的房价应该从民生的层面考虑，调控将会持续较长的时间，将会是相对漫长的冬天，去年拿下“地王”的企业会面临较大的困难；尽管大家都在担心土地供应，但是政府其实非常清楚，开发商手里持有的土地的量并不少，需要给开发商提一个醒：现在应该早谋，早断。因为现在的问题在于更严厉的政策，如物业持有环节税收、遗产税等政策什么时候出台，不存在政策不出来的问题。

　　本版采写/本报记者 张家齐

　　猜想

　　对于一些楼盘的打折促销，不少买房人并不买账。“原来预计27000元，现在开发商要清盘，就定在21000元了。”朝阳北路一楼盘售楼员告诉记者，周六开盘，“现在能选上房”。

　　受新政调控影响，越来越多的购房人选择观望。多位购房人向记者表示，政策调控的威力尚未完全显现。多数开发商仍然坚挺着房价，“政府也许会有后续政策促使房价下跌。”与此同时，恒大在全国范围内8.5折促销也给了不少买房人信心。

　　哪些区域、哪些楼盘将迎合买房人的期待，通过实质性降价打动买房人？

　　“郊区。”一位央企背景房企负责人表示，郊区土地供应量大、楼盘竞争激烈，且前期涨价幅度比较大，“即使降价，开发商也能承受，依然有利可图”。在他看来，城区楼盘抗跌性较强。

　　而另一位业内人士则认为，受调控政策影响，不排除标杆企业选择城区楼盘降价，做出明确姿态的可能性。“城区楼盘关注度高，客户认可度高，一旦房企确定降价并一次到位，可以给企业带来较好的经济效益和社会反响。像上一轮调控时的美利山、冠城名敦道。”对于哪些楼盘可能成为标杆企业的领降楼盘，他表示不便预测。

　　本版采写/本报记者 张旭

　　监控显示，北京已有10个楼盘率先降价

　　“每平米降三千，北京10大楼盘价格率先松口。”根据数据显示，包括京贸国际城等楼盘在内，北京已有10个楼盘率先降价。如某项目4月8日均价为27000元/平米，现在均价为25000元/平米。京贸国际城4月21日均价为26800元/平米，现均价26000元/平米。

　　而在部分楼盘，特别是前期房价涨速较快的区域，区域房价松动更为明显。

　　“通州区地铁线附近楼盘成交价不到16000元/平米。”日前，一位购房人这样告诉记者。和通州前期房价暴涨，部分楼盘报价甚至达到28000元-29000元/平米相比，通州房价已出现明显的松动迹象。

　　记者了解到，买房人所称的楼盘为九棵树站楼盘附近的一楼盘。北京市房地产交易管理网显示，该项目5月2日取得预售证，截至5月13日，成交均价为15791元/平米。记者从售楼处获悉，该项目开盘价为17000元/平米，买房人可享受一次性付款9.5折、首付70%9.7折、首付50%9.9折的优惠。然而通过计算可以发现，即使按照9.5折计算，均价应为16150元/平米。而成交均价显示为15791元/平米，这说明楼盘销售过程中还有更大的优惠。

　　而在此前，通州在售项目包括海棠湾、京贸国际城、珠江拉维家园等报价都在每平米23000元乃至25000元以上。在房地产交易管理网上，珠江拉维家园新一期房源公布每套房源价格前，显示的拟售价格为19000元/平米。

　　一楼盘营销负责人告诉记者，受北京“一房一价”政策的影响，现在开发商在申请预售证时往往倾向于先抬高报价，以预留打折促销的空间。

　　据记者了解，大兴、房山以及部分城区楼盘也都在不断调低开盘预期。万科副总裁毛大庆日前表示，万科在北京新入市的项目，如房山长阳半岛，也会调低入市价格预期，合理定价。

　　变相降价 打折幅度越来越大

　　北六环一项目全款8.8折优惠，另有两项目全款9折

　　在不少楼盘预留打折空间的同时，打折已经在北京不少楼盘出现，且打折幅度比以往明显加大。

　　“均价24000元，全款每平米减2000元，首付70%减1200元，首付50%减500元。”位于通州区的K2·海棠湾项目售楼员告诉记者，项目正在实行梯级打折优惠。

　　“每平米减2000元实际上就是降价。”一位不愿具名的业内人士告诉记者，对于开发商来说，“降价”的提法较为敏感，容易引起比较大反响，因此往往选择以打折优惠的方式，来实现事实上的降价，吸引买房人。

　　相对于新政前一般9.5折以内的优惠，最近楼盘整体打折的幅度明显加大。记者从位于北六环的湾流汇别墅售楼处了解到，双拼产品开盘均价是18000元-19000元，全款可以享受8.8折优惠，“让价幅度降到底限，接近成本价出手，尽快清盘”。同时，来自有关网络统计数据显示，位于海淀区的缘溪堂一次性付款享受9折优惠，按揭享受9.5折优惠；位于昌平区的高教新城一次性付款享受9折优惠。