新政出台一月有半，市场数据表明，以大幅度提高首付、限购为主的调控新政已经显示了很强的市场效应，其中包括一线房企打折销售，二手房价格大幅松动。但是，价跌量却未涨，在二手房市场，由于买方继续看跌从而暂时转购为租，卖方坐等新政过去重拾升势从而转售为租，这致使楼市买卖交易遇冷，而租赁市场火旺。这在京沪等一线城市表现尤为突出。

　　据中原地产数据统计，北京新政后租赁成交量上涨超五成，而21世纪不动产上海公司的数据显示，5月上半月，其租赁业务已经占到二手房整体业务的76%。与此同时，大城市租金也都有明显涨幅，有报道称，北京某些较好地段的房源租金涨幅达50%。

　　有市场人士分析，在买卖需求与“新政能坚持多久”的对赌心态下，需求被追赶到租赁市场，虽然有一定的良性意义，让租赁市场与买卖市场的长期失衡稍稍缓解，但这种短期喷发并不是建立在成熟的旧房市场放量的基础上，且又遭遇租赁市场监管缺位，容易导致租赁市场混乱，过犹不及。

　　租赁市场量价齐升

　　在北京大望路上班的陈辉（化名）2009年5月以每月2200元的价格在东二环外租赁了一套50平方米的一居室，现在终于等到房价开始松动，看到买房希望的小陈打算再租一年，等行情再跌一些再买，可没想到房东却要把房租提高为每月2900元。而望京新城的一套一居室也从每月2500元涨至3000元，涨幅达20%。

　　继恒大地产全国范围内八五折降价销售之后，保利、绿地、万科等一线房企也初现降价迹象。在此期间，本报记者致电北京、上海、西安、沈阳等城市多个楼盘，售楼处人员均表示有不同折扣的优惠。但降价并未带来成交的明显放量

　　在二手房交易市场，以北京为例，价格也出现明显松动，交易量却出现大跌。据北京中原三级市场研究部数据统计，受新政影响明显的望京、通州、亦庄等区域，二手房目前价格较新政前均有超过10%的跌幅，其中通州和望京区域的跌幅已超过或接近15%。然而，北京市5月上半月二手房总成交量仅为2930套，相比4月上半月的16000套下跌幅度已超过八成。记者在二手房门店采访时，销售人员表示“现在很难卖，即使降价也是有价无市”。

　　某机构分析师薛建雄认为，由于新政之前房价较去年底已经又涨了一轮，所以即使现在房企打折降价也只是抵消刚刚涨上来的房价部分，而此时的购房者大多和陈辉有着相同的想法，其强烈的继续看跌预期使得观望气氛浓郁，所以楼市买卖交易并不乐观。

　　相比量价齐跌的楼市买卖，租赁市场则量价齐升。

　　据北京中原提供的数据显示，北京望京、通州、亦庄、马家堡等区域租赁均价涨幅均已超过7%，而新政出台之后租赁成交量相比新政之前也上涨了55%，与此同时，租赁房源量增长明显，上涨幅度达28%。

　　另据21世纪不动产上海公司的统计数据显示，新政出台前后，从其租赁业务占二手房整体业务的比重来看，4月上半月为26%，下半月为52%，到了5月上半月更是高达76%。租金方面，表现为中低端租赁市场明显回暖，尤其是小户型租赁多有超过15%的租金涨幅。

　　转购为租遭遇转售为租

　　据链家地产统计数据显示，调控政策至少造成了60%左右的需求观望，转购为租已是当前市场环境下的必然趋势。

　　而在房源挂牌方面，链家地产统计数据显示，5月开始新增房源挂牌量增福已经开始全面回落，回落幅度相比4月底达到27%，而租赁房源上涨明显，高峰时租赁房源已超过二手房45%。一位中介人士表示，转售为租的情况比以前多了20%，目前也成了新政之下另一个蔓延趋势。

　　业内人士认为，“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主都在短期内大量增加，从而促进了4月下半月以来租赁需求的旺盛，租房需求的增大又在一定程度上拉动了租金上涨，从而买卖冷转为了租赁热。

　　目前房价虽有松动，但仍处高位，是许多人暂时租房的一个重要原因。5月20日，上海某机构研究院发布报告称，2009年我国房价收入比达8.03，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过14。而在1997年~2003年间，房价虽有小幅上涨，我国房价收入比却能保持比较平稳的运行态势，平均仅为6.2。在此情况之下，购房不如租房。

　　当然，催热租赁市场的还有一些传统因素。进入5月以来，随着高考的临近，一些家长将为考生提前租房；诸高校毕业生也将陆续走出校园，在外面租房找工作。因此，5月份租赁市场尤其是学区房，成交量有所上涨，且租金价格呈现上浮走势，也在情理之中。

　　稳定租赁市场 助力楼市调控

　　楼市买卖交易与租赁交易形成了“跷跷板”，此消彼长，二者之间“传导性能”快捷，在楼市买卖中被抑制的部分有可能躲到租赁市场来避险。当前楼市调控取得了阶段性成效，但恰是在这一区间，租赁市场火热成为一个情理之中的副产品。而业内人士的担心也随之而来。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈保存就指出，要警惕北京新政把“买不起”变成“租不起”。他认为，改善型需求其实恰是租房市场的房源放量源头，打得过死的限购政策令这一放量受到破坏性抑制，反而不利于租赁市场的长期培育，造成了短期的租金大涨。

　　而租金大涨、虚火显旺的背后，还有一个重要原因，那就是我国租赁市场在长期买卖市场强势的阴影下，逐渐放松了监管，且缺乏租金管理体系，一旦遇到非常规态势，没有能发挥法规效力的租金稳定器。

　　有专家认为，政府在把重点放在买卖市场监管的同时，要警惕调控新政导致的租赁市场异常波动，以免消解了调控的良性效应。

　　楼市调控之下，为何会出现“转购为租”遭遇“转售为租”？因为买卖双方的预期分歧，买方认为房价并未真正调下来，希望有更大的降价空间，而卖方预期房价即使探底也会反弹，熬过调控期，可能又是一轮上涨，所以并不急于出手。双方供需由此转向租赁市场，如果租赁市场没有必要的监管，普通买不起房的百姓有可能再次遭遇“租不起”的尴尬。

　　有业内人士认为，政府必须对房屋租赁市场严加监管，在政策制定和法制层面导向上倾向于保护承租方，从而使承租方打消租房的不安全感，比如很多国家就采取具有法律强制性的长期租金保护和限定措施，用以稳定租赁市场。稳定租赁市场可以在相对长的时期内减少购房需求，同时也避免业主过度投机获利，在稳定我国楼市、维护新政调控成效方面将起到重要作用。

　　也有专家提醒，宏观调控需观全局，如何平衡好买卖市场和租赁市场之间的关系，将考验下一步调控的效果。