5月19日，北京住建委等部门发布通知，禁止酒店类项目分割散售。一周以来，市场已引起不小震动。记者调查获悉，酒店类公寓虽然在北京市场供应量中占比不足5%，但这条政策背后，已经传递出北京相关部门下一步将“发文”规范商业、办公类项目的信息。

　　在这种政策预期下，购房人对这种总价不高、产权仅有40年或50年的“小户型”产生疑虑。

　　现象：

　　首开石榴派退卡人数过半

　　“大家不约而同地来退购房卡了”田先生本可能成为首开石榴派的业主，但是他现在放弃了。

　　3月份，田先生参与某网站组织的首开石榴派的团购，购买了2万抵4万的会员卡，等待可能在4月下旬左右开盘的这一项目通知选房。

　　令人意想不到的是，一场政策调控“来袭”。4月份开始的楼市新政调控以及近日可能出台的“商改住”限制政策使得田先生遭受了一轮更痛苦的“折磨”。

　　“政府调控力度这么大，房价肯定会跌点，而且一直到现在都没开盘”，田先生还听闻，如果再出台房产税，有可能从商业项目开始征收，那么本来就比住宅高的水电等居住成本又要加上持有环节的房产税，“在这个行情下，买个40年产权的房子，我就觉得不值了”，此外田先生表示，“房价预期跌的情况下，我就不着急了，再看看。”

　　近日，对于准备开盘的商住项目遭遇“准业主”退购房卡一事，首开相关负责人并没有回避。他表示，此前首开石榴派曾经与某网站合作发售过约750张团购会员卡，截至目前差不多已经退掉一半了。

　　据记者了解，该项目截至5月26日还没有拿到预售证，正在积极与相关部门沟通。此外，记者从购房人以及首开方面了解到，购房人到首开石榴派退卡均较顺畅，退卡时间截止到6月30日。

　　声音：

　　“商住公寓”对政策“紧张”

　　据记者了解，受到波及的不仅仅首开石榴派一个项目，类似项目都有较大影响。不过，有开发商表示，此类项目受到波及，并非仅受到“商改住”政策出台预期的影响，进入4月以来密集的楼市调控新政使得购房者对市场观望情绪浓重是大背景。

　　一位40年产权商住项目的负责人对记者表示，楼市新政调控出台，再加上“酒店类项目禁止分割散售”的政策，目前项目的来电、来访量近一个月下降了70%。“以前周末一天接待160组团，现在有时10-20组”，该负责人表示，项目体量很大，要分期销售。对于可能出台的“商改住”等限制政策很“紧张”，担心后期办理预售证有麻烦。

　　观点：

　　“商住公寓”市场未来矛盾

　　面对“商改住”政策即将出台的预期，业内人士看法不一。有观点认为未来商住公寓是“物以稀为贵”，也有观点认为商住公寓将因为持有成本有上升威胁遭遇冷遇。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，业界关注且空转多年的物业税（专题 论坛）或是“住房保有税”如果启动，从商业项目征收此类税费的可能性较大，此类产品的业主的持有成本会增加。

　　但从另外一个方面看，“政策真空期”商住楼短期内将表现出较大的活力。商住楼50%的首付条件未受到政策抬高首付比例的相关政策影响。“新京12条”中关于“同一购房家庭只能新购一套商品住房”的有关通知中，规定了“商品住房包括新建商品住宅和存量住房”，商住楼并不在其中。

　　中广信一部经理卞明则表示，政策出台后，此类产品今后在市场的数量会减少，未来还可能成为“稀缺产品”。而对于这种产品的刚性需求可能会挤向二手房或者是租赁市场。

　　影响：

　　商业地块难回暖

　　近日，酒店、商业、办公类项目今后将受到更加严格监管的政策预期，使得本就“重宅轻商”的土地市场商业类地块再遭“抛弃”。

　　继5月24日四块非住宅用地因无人竞价而流拍后，26日位于大兴区采育镇的一商业金融和文化娱乐项目用地再次因为无人竞价而流拍。记者从业内了解到，当日顺义区三块多功能用地成交，是因为该地块位于产业园区，根据该地块土地规划可以用来做物流基地。

　　中广信一部经理卞明表示，市场的政策影响必然传导到开发商拿地政策。前日，一位国企项目负责人对记者表示，今后拿地公司会想清楚思路，依据可能政策，可能做自持商业体。

　　一位城市综合体项目负责人对记者表示，目前部分商业地块改住宅也是受到现实情况的限制。很多郊区地块，政府本希望用作该地域未来发展的配套，但是一些郊区目前人气不足，没有商业氛围，开发商实际上不愿意“等未来”，也就愿意做商业项目。

　　■政府回应

　　商住楼或执行“新地新政策”

　　在酒店类公寓禁止向个人散售的限制令出台后，市住建委相关负责人表态，近期将出台对于商业类、办公类项目的规范政策。

　　前日，住建委相关负责人对记者表示，相关部门会对商业项目以及办公类项目陆续出台规范政策，但不一定套用酒店类政策的不得分层，分套限制政策。政策初衷是规范住宅销售市场，不希望其他用地随意改变项目性质，将“类住宅”推向市场销售，后期可能损害购房人利益。具体政策需等正式下发通知。

　　记者从知情人士处了解到，如同酒店类项目限制政策规定了以今年5月31日为“大限”。商业类以及办公类项目的规范政策可能同样执行“新地新政策”的原则，对于此前拿地项目有宽限政策。

　　开发商称政府“收紧”预售

　　近日，记者从业内了解到，包括首开石榴派和丰台区另外一个商住项目在内的两个项目均是在3月份就递交了申请预售证的相关资料，但截至26日均未拿到预售证。

　　业内开发商对记者表示，虽然“商改住”限制政策一直未正式出台，但是对此类产品相关部门在酒店类限制政策出台之前就已经“收紧”。目前拿到预售证，还要多个部门“会签”，比较严格。

　　前日，住建委相关负责人对记者表示，并未刻意不发放商住项目预售证，今后会加强监管。近日审发的预售证办公类较多。目前，非住宅类以及住宅类项目已经在北京市房地产交易管理网分开公示。

　　■政策链接

　　5月19日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委、北京市规划委、北京市国土局联合下发了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，这意味着酒店类项目（含宾馆、度假村等），今后不得随意向个人散售。

　　“通知”要求，2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。