日前，有关“望京地王”退地的消息，一度将远洋地产推向了舆论的风口浪尖。虽然，远洋地产董事局主席李明在接受本报采访时明确表示，远洋地产从来没有退地的想法，目前也已开始筹划地块开发的前期工作，但市场的质疑声仍不断。更有业内人士将“望京地王”与远洋地产在前两年拿下的高价地相比较，认为数个高价地已经对远洋地产的资金链等方面产生了较大影响。

　　■ 望京地王骑虎难下

　　早在3月15日，远洋地产拿下了大望京1号地地王后，就一直饱受诟病，高达27500元/平方米的楼面地价，不仅抬高了周边区域新房及二手房的价格，同时更掀起了央企退出房地产的大幕。

　　在远洋地产拿下望京地王后，马上就有业内人士为其算了一笔账，该项目至少保证销售价格4.5万元/平方米，才可能有10%的利润。而在拿下地王的几天后，远洋地产相关负责人在接受媒体采访时，明确表示希望将该地块打造为高端住宅项目。综合当时的媒体报道发现，当时远洋地产对望京地块的前景寄予了厚望，认为该地块在整个北京的东北部区域属于稀缺资源，高端纯商品房的市场前景必然有其优势。

　　然而，时隔三个月后，在多轮楼市调控政策的影响下，地王周边区域的房价已经开始小幅回落。另据记者从北京市房地产交易管理网中京城高端项目签约量的统计，高端项目成交量受市场影响，已经明显下降。远洋地产对于望京地王的高端项目设想，短期内显然较难实现。也因此，引来了人们关于望京地王退地的议论。

　　中银国际房地产分析师指出，望京地王对于远洋地产来说，可以用骑虎难下来形容。他表示，目前政策对于开发商囤地要求非常严格，望京地王在必须开工的情形下，在目前的楼市状况下，若再走高端产品策略，势必将影响开发利润。同时，据其介绍，尽管截至去年底，远洋地产手持现金有185亿元，但今年以来，其在全国各地大肆拿地，资金链将面临一定风险。同时，按照目前京城楼市成交结构来看，高端商品房的优势已经不够明显。

　　日信证券分析员邱晟赟对记者表示，尽管现阶段远洋地产的土地储备量不小，但其多数项目正处于开发阶段，收获期可能将延长。在这种情况下，其2010年的业绩增长主要取决于旗下项目的开工和完工速度，因此，望京地王处境尴尬。“望京地王一定要尽快开工，但很可能利润大不如前。”该分析员说。

　　■ 频繁高价拿地成隐患

　　或许也感到了京城楼市形势不明朗的压力，李明在接受本报记者采访时，也松了口风，表示“在目前的状况下，判断未来房地产市场的走势不够准确”。而据其他媒体报道，李明还曾在日前公开表示，在今年的楼市形势下，之前远洋地产定下的全年销售200亿元的目标并不保证一定能达到。同时，远洋地产管理层还表示，将降低今年的购地计划，尤其是热点区域的土地，从而控制企业的风险。

　　事实上，据记者的了解及之前其他媒体的报道，望京地王并不是远洋地产面临的第一个土地方面的问题，早在2007年和2008年时，远洋地产在全国多个地方都曾高价拿下多个地块。面对全国市场的调整，这些“地王”们无疑将成为该企业未来一段时期的发展隐患。

　　据了解，早在2007年远洋地产在港上市，并成功集资近120亿港元后，就先与北京莱福建设有限公司联合力压资本大鳄九龙仓，以22.26亿元拿下当时杭州最引人注目的“杭—棉”地块，成交价高出底价近13亿元，楼面价高达15588元/平方米，高出周边商品房售价。之后，据媒体报道，远洋地产在上市1个月后的几天内，斥资超过40亿元拿地。

　　当时，有业内人士分析认为，随着当时资本市场的活跃发展，房地产企业上市潮刚刚开始涌现，先圈钱再圈地的程序已非常明显，特别是内地房地产企业在港上市后，接下来的举动无一例外都是将融资现金变为土地储备。以远洋为例，在募集巨额资金的情形下拿下多幅高价地块，在当时看来，或许并无不妥。但其在2007年拿下的高价地块，在2008年金融危机来到，房地产行业转向低迷时，马上被业界看为“玩火”。

　　一位证券分析师对记者表示，当时频频拿下高价地“玩火”的企业不止远洋地产一个，多数曾在2007年高价拿地的企业，在金融危机来到后，反而被土地扩张和大量囤地所拖累，转让土地断臂求生是当时市场最真实的写照。“有能力的企业借助资本市场快速扩张无可厚非，但市场变化莫测，远洋地产当时在短时间内大规模增加土地储备，为企业经营和财务方面带来的风险还只是初露端倪，究竟是否有足够的资金消化土地、抵御市场风险都应该考虑清楚。”他表示。

　　同样，在楼市不景气的2008年，在京城土地交易频频流标流拍的情形下，远洋地产先后拿下了朝阳区管庄等多幅地块，共斥资近40亿元。据媒体报道，尽管当年9月份，远洋地产曾获得了总额2.15亿美元的银团贷款，截至11月时，远洋地产全国销售额已超50亿元，达到了当年的合约销售目标。但据媒体报道，这个合约销售目标，其实是在原计划下调30%后的结果，而业内人士普遍认为，下调任务目标，也与远洋之前拿下的高价地被套牢有关。

　　在经过了2007年和2008年的高价拿地之后，远洋地产在去年的土地市场上一度表现出谨慎的态度。在去年竞争激烈的广渠路15号地的竞拍现场，远洋地产早早落下了号码牌，输给了中化集团背景的方兴地产。当时，远洋地产相关负责人对此表示，远洋地产今年之所以拿地不多，主要是由于目前土地价格过高，并不是拿地的好时机，因此，寄希望于明年土地价格适当调整后再拿地。

　　但显然，在相对充裕的资金和近年略显激进的扩张策略的影响下，远洋地产仍未遏制住拿地的冲动。在去年11月至12月之间，远洋地产先后拿下北京、天津、大连三幅地块，共花费近71亿元。

　　邱晟赟指出，远洋地产自去年底至今年初不停高价拿地，可能与其当时充裕的资金链有关。据远洋地产2009年年报显示，截至2009年12月31日，集团现金资源为人民币185.16亿元（包括现金、现金等价物及受限制银行存款）。同时，集团的净借贷比保持了14%的较低水平，尚未使用的授信额度约为人民币278.40亿元，其中约人民币100.50亿元已满足条件可随时提用。

　　但同时，他也表示了担心，他指出，远洋的拿地行为是周期性的，每次拿下几幅高价地块后，就会谨慎一段时间，之后再高价拿地。他认为，周期性的高价拿地可以说是一种恶性循环。既对于企业经营和资金链是一种隐患，同时也不利于企业对土地进行系统的开发，他表示，尤其在现阶段政策频出的情况下，楼市价格不稳定，随时可能造成楼面地价与周边房价不相上下的后果。

　　■ 外资银行报告预警危机

　　在楼市调控政策出台后，花旗银行的一份分析报告曾认为，部分企业在面临政策调控时，受影响较大，而这之中就包括远洋地产。同样，来自BOA美林的一份报告也认为，预计至2010年末，以预收款和利息支出比较，部分企业的偿债能力较弱，远洋地产同样位列其中。对此，业内人士纷纷担心，远洋在过去几个月内的激进拿地，很可能使其净借贷比从去年末的14%上升至今年末的69%。

　　其实，远洋地产的资本战略多年来一直收效不错。据媒体报道，早在远洋地产上市之前，很多境外投资者的私募资金就已经到位。2006年12月时，远洋地产为推进上市专门成立的资产运营部在短短两个月的时间内，成功引入多家国际著名投资机构，包括摩根士丹利、渣打、美林投资、瑞银等，成功为远洋地产净增加股东权益金约16亿元人民币，使其注册资本由10亿元人民币增加到20亿元人民币。之后，在2007年正式上市时，集资高达119亿港元，并全部用于旗下12个项目的开发。之后，在2008年时，远洋又获得了2亿美元的银行贷款。

　　对此，业内人士一致认为，远洋的资本战略比较成功，资金较一般房地产企业宽裕，但不少人士也认为，宽裕的资金也是远洋频繁拿地王的一部分原因。而综上所述也可以发现，几乎在每次融资过后，远洋都在土地市场上有所表现。中银国际房地产分析师认为，远洋在2009年6月发行的一笔高达26亿元的公司债券，也是其近段时间以来接连高价拿地的资本。

　　记者了解到，远洋地产于去年发行的6年期、总额为26亿元人民币的公司债券，债券前3年票面年利率为4.4%至5.0%，其后远洋地产可选择将票面息率增加0至100个基点，投资者有权在第3年末向远洋地产回售债券，最终票面利率根据簿记建档结果确定。由此，远洋地产成为2007年以来首家发行人民币债券的内地在港上市房企。

　　当时，摩根士丹利等评级机构曾认为，远洋地产此次发债成功后必将在土地市场有大动作。同时，摩根士丹利认为，远洋发行公司债的特点有三：一是融资规模大，26亿元相当于一次中小规模的IPO；二是发行利率低，4.4%的利率远低于相同期限的银行贷款的基准利率；三是改变了在港上市房企通常寻求通过上市公司直接在境内发行公司债券的策略，转而利用境内非上市子公司作为融资平台，此举很大程度上消减了因主管机关态度不明朗而导致的不确定性。

　　但在接受媒体采访时，李明却绕开拿地一事不谈，他表示，在募集的资金中，其中5亿元将用于归还银行贷款，5亿作为补充营运资金，其余16亿则用于京津两地的房地产项目开发。他表示，上述用途是发债的直接目的，但间接目的就是通过发债优化公司的财务结构，降低融资成本，改善负债结构。

　　据媒体报道，李明表示，在发完债券短期内结构没有调整的时候，净负债率在30%—40%之间。公司的资金状况处于历史最好水平。但他此时也提到，随着公司业务增长，适度提高净负债率是必然的。

　　另外，记者还注意到，在刚刚发行公司债券3个月后，9月2日，远洋地产又获得了银团总额约7亿美元的贷款融资。据了解，该笔银团贷款为期3年，将用于提前偿还2.15亿美元的现有定期贷款、集团一般性营运资金及房地产项目发展之用。当时，李明公开表示，7亿美元贷款将为远洋补充运营资金、扩大土地储备、巩固战略布局提供强有力的保障。而正是在获得这两笔融资后的半年时间中，远洋开始频繁拿地。

　　对此，业内人士纷纷认为，远洋在过去几个月内的激进拿地，很可能将提升其净借贷比。而花旗银行的分析报告还认为，远洋地产今年要完成200亿元的销售目标将有很大挑战，同时，分析报告还指出，远洋希望今年公司50%-55%的收入来自北京市场，但目前其北京项目销售并不理想。（北京参考实习记者 李莹）