又跑又看，东拼西凑，罗先生好不容易在市区买了一套新房，但接房后他却郁闷地发现，屋内实际的层高比原来开发商承诺的矮了25厘米。

　　几次交涉无果之后，罗先生决意向开发商申请退房，维护自己的权益。

　　接房发现楼层变矮

　　去年年初，罗先生在西市区一楼盘买了一套三居室。

　　数次与开发商协商未果之后，罗先生决意准备提出退房，不然2.65米高的房子，很是压抑。

　　首先区分层高与净高概念

　　对于罗先生的遭遇，建纬（昆明）律师事务所陈红律师表示， 罗先生如果要申请退房，首先要明确的是层高的概念。普通老百姓所说的是地板与天花板的距离，这是指净高，层高指的是地板与上一层地板之间的高度，也就是说楼房的层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”。同时罗先生还是要看合同，如果合同中的确有明文确定层高的具体高度，而且罗先生接房后实际层高与合同约定的出入超过国家标准，罗先生有权利要求开发商退房。

　　而据记者了解，根据《住宅设计规范》规定，普通住宅层高最低2.80米，卧室室内净高不应低于2.40米。罗先生房屋的层高，应该是2.65米的室内净高，加上0.2米的楼板厚度，也就是层高有2.85米。虽然与合同中规定的2.9米还有0.05米的误差，但2.85米的层高和2.65米的净高都符合规定，缺乏拒绝接房的依据。另外，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只有当房屋层高误差比绝对值超出3%，业主才有权请求解除合同，并返还已付购房款及利息。但合同中2.9米的层高约定，与2.85米的误差绝对值在1.7%左右，也不符合解除合同的要求。 
 

　　层高缩水可申请赔偿

　　据记者了解，如果住宅的建筑指标不符合国家相关规定的话，商品房不能通过竣工验收，业主可以拒绝收楼。记者了解了以往出现的类似案例，发现该案例退房虽有难度，但业主可以申请赔偿。按照有关层高误差的赔偿惯例来看，一般是根据合同约定层高与实际层高的误差比例为标准来裁定的。拿罗先生案例来说，约定层高与实际层高的误差比例在1.7%左右，开发商则要根据总房价的1 .7%来赔偿业主。如果房屋价格为50万的话，则要赔偿8500元。这样的赔偿方式之前也有案例可寻。

　　这里，本报黄金楼市可要特别提醒各位即将接房的业主，由于有房产管理部门提供的商品房买卖合同范本中，一般没有明确约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复到合同约定的高度也不现实，因此购房者在签订购房合同时对层高“缩水”问题，要明确约定违约的赔偿方式和数额，以便更好维护自身的合法权益。

　　房贷学堂

　　二套房贷可尝试住房抵押贷款

　　二套房贷终于有了明确的认定标准。由于二套房贷认定是认贷也认房，随着宝宝的出生正计划换房的刘先生不幸被归为二套房购房者的范围，二套房贷首付5成，利率上浮10%成为刘先生改善居住环境的拦路虎，但还好他们第一套房贷已经还清，某些银行的住房抵押贷款或能帮他们实现自己的换房梦想。而且记者了解到，如果刘先生把现有的房子抵押给银行获得贷款，还款利率与二套房贷利率相比也能少不少。

　　住房抵押贷款比二套房贷更划算

　　今年以来一系列新政的出台错杀了改善型需求的市民，目前住在新迎小区的刘先生就不幸成为其中一员。由于宝宝的出世，刘先生现在居住的70平方米的房子已经显得有些拥挤，他计划在二环附近买套房子，按照目前的均价看，100平方米以上的房子，最少也要70万左右，这对于刘先生来说就要支付35万的首付，加上1.1倍利率增加了他们月供的负担。

　　以刘先生的情况看，如果选择按揭买房的话，被认定为二套房，首付5成，利率上浮10%的贷款原则是如何也避不开的，这下他只能在一次性付款上做文章。刘先生虽然首付35万感觉很是吃力，但之前购买的房子通过抵押或能解决首付难题。

　　记者了解到，建设银行“个贷通”个人住房抵押贷款业务，或可解决刘先生这样改善型需求之忧，让刘先生的一套房“动”起来。据介绍，个人住房抵押额度贷款年限最多可以贷30年，业主年龄加贷款年限不能超过65年；贷款利率方面，一般是基准利率，贷款额度方面，最高为抵押住房评估价的70%，但需要注意的是抵押房屋的房龄一般要在15年以下，房龄越长贷款额度越低。

　　如果以刘先生目前所住的新迎小区的住房市场价60万为评估价计算，该住房最高可以抵押到42万元。也就是说刘先生只要拿出28万元就行，比去做二套房贷首付35万少了7万元，而且最关键的还是，利率与基准利率相同，与做二套房贷利率上浮10%相比，可以省下不少。

　　就刘先生的问题，中国建设银行云南省分行相关人士表示，刘先生可以到附近的银行网点进行咨询，因为个人住房抵押贷款属于消费贷款，需要进行相关资质及贷款用途的认定。

　　各银行利率标准不一

　　据记者了解，中国银行、华夏银行等都有类似的住房抵押贷款。但据各银行相关工作人员介绍，利率的设置并不统一，有的银行设置的抵押贷款利率比二套房贷的利率还要高。相关银行工作人员在接受记者采访时就表示，刘先生这样的情况，首先还是要看刘先生在贷款后是否能够一次性付清第二套房屋的购房款，如果希望零首付后再贷款购买二套房是不允许的。如果刘先生通过住房抵押贷款后全额付清二套房的房款，就可申请住房抵押贷款。

　　而据记者了解，农业银行推出了置换式个人住房贷款业务，对房产楼龄要求必须是房产证出证3年内的次新房。置换式个人住房贷款年限最高为30年；贷款额度参考购房发票上的购房金额和银行评估价，以价低者为标准最高贷7成；利率以基准利率为多，最多可下浮15%，如果有符合条件的房产也可以试试。

　　教你一招

　　多方式解决购房贷款

　　方法1

　　改用公积金贷款

　　新政如此严苛，但只针对商业贷款，公积金贷款可算是暗中埋伏的一条生路。只要开发商愿意，此方法对购房者有百利而无一害。记者了解到，在昆明购房，若之前所购房产全额支付或者用过商业房贷，买第二套仍可申请公积金贷款；若之前购房申请过公积金贷款，只要还清，仍可再次申请公积金贷款，首付和利率并无调整。也就是说，公积金贷款可多次申请，无需受“二套房”限制。一个人贷款额度最高为30万，夫妻两人就是60万，具体的贷款事项由办理公积金贷款的银行决定。

　　方法2

　　以父母或亲人的名义买

　　只要父母或亲人还没购房，大可启用该方法，商业贷款能做到首次置业的3成，利率还可以下浮15%。但需要注意的是，使用该方法贷款一要看父母或亲人的年龄，银行对60岁以上的人一般都不贷款，即使贷，额度也很低；二要看父母或亲人的收入水平，当然这个可以增加你为共同还款人化解。还有一个特别重要的问题就是：房产证没有你的名字，日后可能产生房产纠纷，特别是多兄弟姐妹家庭，要提前做好准备。最好与购房名义人（此处以父母为例）签一份协议，协议说明房子是你出资、以父亲的名义购买；或者兄弟姐妹共写一份协议，声明该房屋是你一人出资，他们放弃所有权利；或者你父母以赠予的方式或遗嘱的方式将房子赠予你，或者由你一人继承。

　　■名词解释

　　层高：

　　所谓的层高是指“上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂直距离”。是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　净高：

　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面，到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

　　■记者帮办

　　事件：为稳定楼市，国家出台系列新政，其中二套房贷的认定让许多有计划改善住房的市民很是头疼。刘女士最近就计划换套房，由于自己购买第一套房子的时候没有贷款，不晓得再买一套房子是否也算二套房贷，怀着疑问，她向本报黄金楼市的记者求助。

　　记者帮办：刘女士是2004年在昆明北市区买了一套房子，买房时购房人写的是他爱人的名字，并且买房的时候他们没有向银行申请贷款，一次性就付清了全部房款。

　　今年刘女士计划换套更大的房子，但考虑到自己无法一次性付清全部房款，刘女士希望申请房贷，但最近有关二套房贷认定的相关规定正式确定后她很是疑惑，“我第一套房子没贷款，不知道这次申请贷款购房我是算首套还是二套。”刘女士说。

　　结果：“刘女士的这种情况算首套房。”相关银行工作人员在接受记者采访时表示，目前二套房认定是根据家庭拥有商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。如果刘女士第一套房是贷款买房的话，中国人民银行征信系统中会有记录。如果之前刘女士没有贷过款，人民银行征信系统没有贷款的记录，刘女士此次贷款算首套，可以按首套房申请贷款。

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