一年前，各路房企不断刷新记录成为各地乃至全国地王，随着宏调背景下“现金为王”的回归，“地王后遗症”已经显现：负债率进一步推高令其头疼不已，更头疼的是，当初获得地王的楼面地价已接近目前的房价，开盘价格定不上去不说，市场向下的预期更是所有开发商都在面临的销售瓶颈。

　　地王的苦日子

　　日益严厉的房地产新政，让风光一时的地王遭遇前所未有的困惑。

　　作为单价地王，中国兵器旗下的北京世博宏业房产公司以17.6亿元的总价竞得海淀区蓟门桥北的地块，楼面价29913元/平方米现在，这块地逐渐由地王转变为 “烫手的山芋”。

　　“目前，蓟门桥附近的二手房大约3万元一平方米，如果是新房，可以适当提高一点。大家都期盼地王早点开工，提高周边的房价；但是由于遭遇房地产新政，这块地王的开发价值存在很大疑问。”我爱我家销售经理李文龙对记者表示。

　　被“退地”传闻困扰的远洋地产，是大望京村地王的得主。当日远洋地产旗下公司远豪置业以40.8亿元竞得的大望京1号地，此地块楼面地价达每平方米2.75万元。据测算，此地块所建物业，需要销售单价超过4.5万元/平方米，才能有10%的利润。而望京地区目前新房、二手房房价大多还未超过3万元/平方米。

　　据记者了解，虽然拿地已经过去一个多月，但是两家地王都没有发布项目开发方案。世博宏业一位高层告诉记者：“调控政策确实正在对房地产市场产生压力，但是蓟门桥的项目在2～3年后才能向市场销售，所以暂时感受不到实际压力。”

　　专家指出，由于房地产政策调控，未来房价能维持目前的价位就不错了，要大涨几乎不太可能。由此推断，北京的这两块地王、甚至全国的在去年高价拿地的公司都不好过，一方面担心未来的前景，另一方面，数十亿土地款真金白银地交了出去，在财务上没有产生效益就是亏本。

　　从争做地王到流拍

　　曾几何时，土地市场一度风生水起，开发商“逢地必争”，土地溢价率动辄200%、300%，全国各地地王频现成为一种常态。

　　许多开发商在这个过程中开始变得挑剔和抱怨，不再轻易出手，即使曾经被认为是宏观调控避风港的商业地产这次也未能幸免。5月23日，上海嘉定区连拍4宗商用地块，其中两幅底价成交；5月24日，北京4幅商业地块更是集体“零报价”，遭遇流拍。

　　市场人士分析，大开发商在去年扩张后，今年更愿意把资金用到手上项目后续投资中，不重要的地块已不愿意轻易出手。还有一类是由于土地出让方式改变而产生的流拍。北京房山区窦店镇地块就是因为开发商报价超出了政府所设的地价上限，而遭遇了“另类流拍”。

　　从中央和各地方政府的规划来看，增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。但根据前五个月的土地实际出让情况统计，北京、上海等大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右。

　　根据国土部公布的2010年全国住宅用地供应计划，今年住宅用地供应量高达18.5万公顷，同比大幅增长138%。各地土地市场也纷纷吹响了大规模供地的“集结号”。北京、上海等一线城市先后出台供地计划。

　　北京市今年计划住宅用地供应总量2500万平方米，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250万平方米。上海市计划供应住宅用地1100万平方米，比去年增加35万平方米。广州市商品住房用地供应总量为500万平方米，供应量创下历年最高。

　　计划虽然宏伟，但是从前五个月的出让情况来看，各地的土地成交量不容乐观。尤其是受4月份“供地计划出台前暂停出让”的政策影响，大部分一线城市当月的住宅用地都是零成交。如今小半年已然过去，北京、上海等一线城市的住宅用地成交量仍然未有起色。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，今年前五月，北京市共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，完成供地计划看似指日可待。然而实际上，前五月北京市共成交住宅类用地26宗，土地面积410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。如果想要完成年初制定的计划，接下来的几个月需要大规模集中供地。

　　“最近的土地出让打算先看看再说。”北京市一著名国有房地产企业的负责人表示，受房地产新政余威的影响，开发商普遍持观望态度。再加上土地增值税等政策一定程度上将降低房企的利润空间，也打击了开发商的拿地热情。

　　地王的未来

　　进入6月，本轮房地产调控进行到很关键的“相持阶段”。而近期房地产市场出现了调控政策方向不明，政出多门，各部门观点不一的现象。一些论调开始认为本轮调整也许不会持续太长时间，中央的“调结构”甚至会半途而废。

　　万通董事局冯仑已经不止一次在公开场合提醒开发商，在一系列政策的调控下，市场结构会发生很大变化，未来两年住宅价格将下跌20%～30%，即使调控政策退出，房价也不会出现报复性反弹。

　　SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，政策见效是一个漫长的过程，由于一些城市和部门尚未出台配套政策，近期内还没有政策转变的迹象。

　　市场持续向下，宏观调控的继续。不知道地王们对于期限的承受极限会是多长时间？

　　“我坚信地产现在的调整不是一个短期调整。”央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵接受本刊采访时说：“房地产市场有着深刻的社会背景、政治背景。本轮房地产调控与以往不同，它将是我们国家第二次房地产、住房制度改革的一个起始年。”

　　“房地产的调控，不但不会松手，而且在明年可能还会进一步的演进。目前为止主要的政策力度是放在调整需求。接下来可能把重点放在供给，鼓励地方政府用自己的土地直接开发，学新加坡、学香港，增加政府性质的供给。”

　　社科院学部委员、社会政法学部副主任景天魁也认为，长远来看，房地产业不利于我国经济发展方式转变，“房地产所带动的大多是劳动密集型或生产低附加值产品的行业，尤其是普通的钢材、水泥等建材行业，科技含量不高。房价高涨势必延续原有的经济结构，反而把高能耗、高污染的企业救活了，还何谈加快经济发展方式转变？”

　　“市场的风险也包含了政策的风险，地王的神话肯定会破灭，我判断，本轮调整之前以不理性的高价获地的公司会尝到冒进的苦果，一些地王现在处于困境，未来更危险。”北京一位知名开发商表示。

本站编辑:商海浪子