编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　摘要：如果所有的措施都执行的话，房价一定可以压下来，现在买卖、交易量已经小了很多。

　　从2001年开始，中原地产主席施永青就是博鳌房地产论坛的常客，多次与全国的开发商一起探讨中国的房地产发展之路。

　　在2008年被迫重返第一线，带领中原走出低谷之后，施永青再次酝酿退休的计划。现如今，施永青的身份逐渐从一个房地产行业的商业转向了一个社会观察者、评论家和慈善家。

　　另一方面，在每次房地产行业出现调整、萎缩的时候，中介行业总是先于开发商探知市场的真实反应，在开发商未叫难之前，往往有大量的中介先行倒下。这样的敏感特质，也让很多中介人士更关注政策的点点滴滴。

　　就此，施永青先生接受了观点地产新媒体的专访，讲述了他对这次房地产行业大调整及宏观政策的诸多看法。

　　观点地产新媒体：从6月份开始，香港有一个调控楼市的九招十二式。您是怎么看待香港和内地政策之间一些区别？

　　施永青：其实香港的政策相对比较温和一点，因为银行要怎么做，政府也控制不了。现在香港金融管理局的准则是10年前已经定下来了，就是做按揭的最高比例是70%，但是如果可以买保险，由保险公司去分摊银行的风险的话，也可以做九成按揭，就是首付只是10%。

　　所以现在没有控制首付的起码要求，变成就是没有去合理的去控制需求。内地不同，内地是买第二套房、第三套房跟第一套房不一样。香港这个贷不贷款，收多少利息，政府没有指导，是透过自己去调整。

　　香港现在的情况就是总贷款的金额跟银行存款的比例是22%，是一个偏低的水平。高峰的时候是30%多，97年的时候曾经超过33%的水平。也就是说现在银行里面还有很多钱贷不出去，但是银行要做生意的，所以它还是想贷出去。

　　另外，贷出去的比例小也反映香港楼市的泡沫程度还不是太高。因为97年之后，香港人比较保守，曾经吃过亏，出现过负资产之后，买房子的人都不敢向银行贷款。都是自己有钱，能支付比较高首付的时候才去贷款。根据人口普查的一些资料反映出来，香港50%的人已经没有按揭了，或者以前的贷款都全还掉了。还有一些有贷款的人每个月给银行供款占他的收入大概就是30%多一点，40%不到，因此余下来的人其贷款也不是太辛苦。如果利息上升，他们的承担能力还是挺大的，出现坏帐的机会也不是很大。

　　所以在这种情况下，香港其实不是因为泡沫程度高去调节房价的，香港现在要调节房价的主要原因是最近一年的楼价上升的幅度比经济增长及一般人收入增长的速度要高。有些人觉得我工资没有加，这么多的楼价已经升这么高，变成我可以买的房子没有以前这么大，或者本来我可以买房子的，现在变成买不起了。

　　社会上有怨言，有很多呼声要政府去压房价，政府不可以不理这批人的要求，但是也不想把房价打垮了。政府就要房价不可以高出经济增长，把房价上升的势头拉慢一点，但是不想真的掉下去。所以政府做的要求也不是真的要求很高。好像香港要求开发商开盘的时候，提高3天公布价钱，其实要求不高，只是拿 30%出来出售就可以了。在内地有些地方，申请预售批文的时候要全部拿出来卖的，对于这个捂盘的打击比香港要严厉很多，所以香港的冲击没有内地这么大。

　　观点地产新媒体：最近看到上海在物业税方面的消息是比较多的，您怎么物业税真的开始实施的话，对这个行业的影响？

　　施永青：现在物业税定的比例也不是太高，好像是0.8%，什么价钱的0.8%现在还没有说的太清楚。

　　在香港没有这个物业税的，香港的物业税其实是租金收入的税，也叫物业税，不是保有房产的税。香港保有房产的税叫差饷税，差饷税是按照房子的租金收入的估价去定出来的，是政府先估一估租金，看房子可以收多少租。一般来说租金一年大概楼价是3%-4%左右，如果是4%，它征收的比例只是5%左右的租金，乘出来可能只是0.2%，只是房价的0.2左右，但是这个租金不是每年都估的。

　　现在内地很多房产证上的价钱都是假的，有些叫阴阳合同。就是一个价钱是登记的时候交给政府的，避免缴税用的，另一个价钱是真正的成交，所以如果征收物业税的话，现在内地的登记制度弄虚作假的还很多，官员的管理效率、廉洁程度又不够。所以征收物业税要怎么样去征收？里面可能有很多漏洞出来。

　　但是基本上如果是征收楼价的0.8%的话，我觉得比例上还是偏高的，变成拥有房子每年要缴税不少。本来的租金回报率，比如说香港是3%-4%，你要征收0.8%的话，差不多把人家租金的20%拿走了。这个比例也不小，加上还有其他的税，所以买楼收租就没有吸引力了。

　　观点地产新媒体：物业税以及银行在信贷方面都是这次房地产调控当中比较严厉的措施，您预计未来还有更严厉的措施吗？

　　施永青：其实现在我觉得措施已经足够了，但是现在很多措施的细则还没有出来，根本还没有执行。如果所有的措施都执行的话，房价一定可以压下来，现在买卖、交易量已经小了很多。

　　就算吃药，也要让药的药力发作了之后，才知道开的药方够不够用，刚吃进去，药的作用还没有发挥，你就给他吃另外的药了。不用这么快的，可以慢慢等一等。

　　我估计其实新的措施不多了，到物业税之后就不会再出新的措施了，现在措施已经很全面。需求的打击有按揭方面的要求，首付的要求，买第二套房的要求；供应方面也有打击开发商捂盘，要他们开盘，要他们不可以停工，一定要投资，按时完成，这个都是已经有供应方面有做，需求方面有做。另外民生方面也有做，就是说要加快经济适用房供应，所以政策方面已经很全面，什么方面的都已经有了，现在最实在是政策要落实就可以了。

　　观点地产新媒体：您预计这些政策可能真正发挥效用，将房地产真正打压下来大概会是在什么时候？

　　施永青：如果这个政策地方都能够落成的话，我估计不用3个月房价已经会有明显的调整，现在深圳、上海调整靠近10%-15%了，北京可能慢一点，但是也开始有压力了，因为你交易量小了，等着要钱的人就会减价的。

　　现在恒大降了、合生降了，万科全国都会降价了。

　　观点地产新媒体：在您看来开发商在今年的宏观调控下面可以如何应对，包括除了降价之外的措施？

　　施永青：开发商其实现在主要就是要看清楚，政府的主流政策是想房地产在整个经济增长的过程扮演什么角色。其实地方政府都是想房地产来带动经济发展的，所以地方政府的一般来说都是鼓励房地产，他们什么招商都是叫房地产商。

　　但是中国政府从中央的角度，觉得经济好不能够单靠房地产，要靠科技的发展，生产力的发展，其他所有的平衡发展，不能够把资源都集中在房地产。还有国防工业，太空工业等等都要搞。如果大家什么都不做，都全去做房地产，一个城市还可以，大家生活过好一点没问题，但是中国还要跟世界上其他的国家、民族竞争。

　　你跟美国比，不能够说上海的房子比纽约的房子价钱高就可以比了，人家现在已经用太空战略了，他的飞船在空中可以破坏中国的人造卫星，他可以用很高速的速度向地面上发射飞弹，你说我的房地产比你强，抵消不了人家在这方面的发展。所以要从长远来说，怎么样去看房地产在整个国家里面扮演什么角色，如果中央政府真的觉得房地产方面的资源投了太多的话，他可能还要压的，他可能说你应该去新疆开矿，你不是要把钱拿来盖上海的房子吗，你们赚了钱应该去提升整个国家的竞争力。

　　大家都去炒房子，中国人的自卫都放在房子上，中国将来没前途了，给人家欺负了。

本站编辑:商海浪子