购房者在置业过程中，签订合同的房屋面积与实际交付出看到的房屋面积有较大差异，心存疑惑。如何全面了解房屋建筑面积的构成？如何甄别什么是合理的分摊面积，不为不合理的分摊“买单”，从而保护自身的合法权益？带着这些问题，记者采访了济南市房产测绘研究院有关人士。

　　购房人在签订商品房买卖合同时，其建筑面积由两部分组成，一是套内建筑面积，二是共有共用部位的分摊面积。

　　那么分摊的原则是什么？分摊面积组成是什么？国家对分摊系数有无限定？市房产测绘院有关人士一一做了详解。

　　现行国家房产测量规范确定的分摊原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

　　首先要全面了解楼盘的规划要求，配套设施要求和社区配套用房功能要求。其次要以幢为单位，调查认证房屋的设计意图、销售方案和附属房屋的功能定位。正确界定“公有公用”部位和“共有共用”部位，这直接关系到了分摊面积的构成。

　　“公有公用”部位指在使用时无明确的权利人，是对社会公众开放的空间。例如，沿街商业楼底层的檐廊，作为街道使用的过街楼骑楼等部位。平战结合的人防工程，平时可以进行有偿使用，但战时必须无偿作为公众避难的场所，也属于公有公用部位范畴。“公有公用”部位不得作为分摊面积，也不能归属本幢楼内任一产权人。

　　“共有共用”部位是指某一社区和某一幢楼各产权人共同占有共同使用的部位。整个社区的共有共用部位包括独立建造的为社区服务的配电间、物业用房、会所、各种景观设施，还有在某一幢楼内建造的不仅为本幢楼服务还为其他楼服务的各种设备设施用房，这也不计入分摊面积。

　　分摊面积仅指为本幢楼全体业主服务的各功能用房的面积，包括设备间、垂直交通(楼梯、电梯和电梯前室)、水平交通(廊道、门斗、公共门厅)、各种管道井、只为本幢服务的管理用房，以及外墙水平投影面积的一半等部位的面积。被本幢各套分摊的建筑面积即为本幢的共有建筑面积。

　　国家没有对商品房分摊系数有所限定。分摊系数的大小取决于房屋设计的功能性和合理性。如高层综合楼往往就比多层住宅楼分摊系数高；相同功能的房屋，设计合理性与否，分摊系数差异很大；如果相同的附属用房面积和相同的交通面积所服务的套内建筑面积越大，分摊系数就越小，反之，就会增大。市房产测绘院有关人士认为，在功能定位明确，设计相对合理的前提下，分摊系数从一个侧面也反映了商品房配套设施齐全、完善程度，是判断商品房舒适度和档次高低的参考指标之一。住宅是一个高价值的商品，如果某一住宅由于设施简陋、交通空间狭窄拥挤，就算分摊面积要少，其低劣的品质也不会得到购房者的认可。

　　如果购房者对购买的商品房面积存有异议，又该如何处理呢？首先，市房产测绘研究院有关人士不建议商品房单个业主委托测绘。因为商品房面积测绘实际是对房屋每个户室产权面积的认定，计算时需要结合规划、建筑设计及其相关的竣工资料，还要考虑开发企业的销售方案。单个户室面积计算首先应确定房屋内各户室的权属界限，同时还要明确公用部位的使用情况。对于房屋的使用情况，还要与规划相结合。单个户室的业主，只掌握自己户室的具体情况，无法确切掌握其他户室的权属界限，也无法对公共部位使用情况的确认承担责任，更无法提供商品房测绘需要的其他相关资料，因此无法独自委托进行测绘。

　　该人士建议，当对面积有异议时，可采取以下处理解决办法。首先是买卖双方当事人进行沟通，就关心的问题寻求解释和答复；二是因房产面积测绘专业性较强，当事人可向实施本项目测绘的测绘机构进行专业咨询；三是双方有合同约定的，遵照合同约定协商解决；四是可提请市房产管理局进行复审，对复审结果不服的，可依法提起行政复议或诉讼。

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