武汉市房管局近期发布的二季度武房指数显示,该市连续两个月商品住房销量下降30%以上。在7月中国城市房价排行榜上,武汉以6196元/平方米的均价位居第33位。

　　长江证券房地产行业首席分析师苏雪晶向《第一财经日报》透露,事实上,房企巨头深挖二线市场的重头戏主要落在长三角、珠三角、华北地区的二三线城市,以及以重庆、成都为代表的西部区域,其净利润可达到18%左右;但武汉市场的净利润却低于15%,看不出有何成本洼地,“武汉还不是万科和保利地产的一级重点市场”。

　　“过江龙”进汉托涨地价

　　阳光100进军武汉,在汤逊湖畔占领根据地;卢志强旗下泛海集团从众多竞争对手中杀出一条“血路”,获得武汉王家敦CBD开发权;“武汉将建设中国第二高楼”项目背后有着上海绿地集团的身影;万达在沌口动工“经开万达广场”;万科在沌口项目年内开盘;恒大在宜昌、盘龙城拿地……

　　2009年,全国15家大型房地产企业有13家进军武汉市场,推高该市当年土地拍卖收益。据武汉市国土资源与规划部门统计,去年一年武汉市共成交了3.8万亩土地,成交金额365亿元,居全国第八位,平均下来每天可成交1亿元。部分项目甚至出现百轮以上竞价的场面,成交价最终溢价达到222%。

　　中国指数研究院华中分院分析师李国政告诉本报,2004年起,以华润置地为代表的外地地产巨头,尤其是上市公司,凭借雄厚的资金实力做后盾,通过土地拍卖的方式进入武汉市场。

　　这些开发商在武汉市场所占的份额也逐年递升。《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,武汉排名前10的房企中,万科、保利、万达、恒大、利嘉占据前1~5位,本土房企地产集团、福星惠誉和百步亭则列6~8位。而在2006年,销售十强榜单里,本土房企占了8席,处于绝对优势地位。

　　大牌房企缺席土地拍卖

　　2010年,武汉土地拍卖市场继续升温。武汉土地供应集中放量,出让的15宗地块中,有5宗分布在中心城区;2月,该市城中村地块成主角,供应量堪称“2008年全年供应量的两倍”,成交总价121亿元。

　　就在武汉土地市场“开门红,全年红”的预期下,调控不期而至,武汉楼市亦随之急转直下。

　　4月30日,房产新政出台后的首次土地招拍挂会上,11宗地块最终仅成交10宗,成交额5.35亿元。“武汉土地市场首现流拍。”李国政说,从2008年至今已有4块地流拍,尽管中心区域的土地市场开始回暖,但土地价格并不高,已回到2006年水平。

　　更重要的是,随后的第四次、第五次土地拍卖不仅接连流拍,就连汉口发展大道等“黄金地块”也难以刺激土地市场,一些往日熟悉的地产大鳄已经不在竞拍行列。

　　7月份,江城商品房库存再次回到13万套关口以上。DTZ戴德梁行《2010上半年中国住宅市场的回顾以及展望》统计数据,武汉地区的楼市库存量积压过剩,达到可销售12个月;远高于其他一二线城市。

　　观望,还是观望。

　　“库存量达到可销售12个月,意味着即使是在没有新增商品房的情况下,按照6月住宅总销售量近万套计算,也足够卖一年了!”武汉本土一家房地产公司营销经理告诉本报记者,存量越少,房价越高;反之亦然。目前的情势无不体现了购房者“观望”心态还在蔓延。

　　巨头急觅新利润点

　　房地产专家陈真诚目前正受开发商之托,协调项目投融资和土地资源交易等,他在接受本报记者采访时谈到,当前全国市场整体异变,武汉楼市供大于求,重回买方市场;加之2009年下半年以来大量的土地供应都将在最近形成房源供给,开发商“用价格换销量”的趋向日益明显。

　　据武汉搜房网统计,目前该市打折促销的项目已达到近百个,但多数楼盘仍以“暗降”为主,真正打折楼盘尚在少数。

　　中指院专家进一步指出,楼市价格出现实质性的下调已经可期,幅度在10%~15%左右,这对于外地巨头而言,无疑是雪上加霜。

　　但仍有开发商在低迷的土地市场中“抄底”。保利地产近期发布公告称,旗下子公司通过挂牌方式取得洪山区南湖村地块,成本约为12.2亿元,楼面地价仅2026元/平方米左右,该区域周边的商品房价格已经超过6000元/平方米。