去年地王今朝贱卖，万科长阳地王“踏空”;

　　854套房源，2天售罄!是逆市热销还是忍痛甩货?

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　　近日，一直以来因降价促销处于舆论风口浪尖的万科无疑又成为了镁光灯汇聚与大众热议的焦点，而其在长阳之举更被疑为现金流或已吃紧。

　　无论外界如何芸芸揣测，低调而暧昧的万科却始终是以最终胜利者高昂的头颅抢占了市场之先机，其态势亦如风向标引领着调控大旗下市场的节奏与尺度。那么，是谁在幕后“考量”呢?

　　此前，854套房源，2天售罄!是逆市热销还是忍痛甩货?在火爆的销售现场，谁又能察觉北京万科董事长毛大庆的痛苦?

　　昔日地王今日贱卖 “踏空”才是真相?

　　7月24日，万科长阳半岛开盘。854套房源，近7000组意向购房者，2天内抢购一空。在成交量一片低迷的北京房地产市场，万科让所有人感觉到楼市酷暑的炙热，不过，除了万科的高层自己。

　　2009年9月，刚从凯德置地跳槽万科的毛大庆亲自率队参与竞拍房山区长阳镇起步区1号地项目。在经过长达164轮的激烈竞价后，国资背景的开发企业中建 (论坛 新闻)、北京城建和中国远洋退出，万科以22亿元的高价最终胜出，成为当时的房山地王。

　　该项目总投资61.13亿元，总建筑面积达100万平方米，成为万科进入北京23年来开发的最大项目。 当时，该块土地的楼面地价已经接近6500元/平方米。业界保守预估，中粮万科在此项目上的定价，将在15000至17000元/平方米。如果没有遭遇地产宏观调控，长阳半岛项目将为万科带来丰厚的收入和利润。但是，宏观调控打乱了万科的计划。万科相关负责人表示，万科这一期房源售罄后的认购金额超过10亿元，如果不是遭遇宏观调控，长阳半岛不贱卖，仅首期就最少可以多卖2.5亿元。

　　降价促销是真降 假摔 还是一场心里暗战?

　　然而，854套房源，6938人参与摇号。这样的数字听起来似乎不像是新政百日后的情景。临近开盘，万科表态：28层高层板楼预计开盘均价约14000元/平方米，9层小高层板楼预计开盘均价约17000元/平方米，且全部产品为精装修。

　　作为房山区域土地最早成交，并且第一个推出市场的项目，万科的实际售价为均价13400元/平方米，其中最低售价每平方米不足万元，低于预计开盘价不说，居然还接近于周边限价房的售价。

　　这场降价的心理战打得可谓相当成功。854套房源、认购金额超过10亿，虽然遇上了宏观调控，虽然是昔日地王近日贱卖，但肖劲和毛大庆完成了一份满意的答卷。万科的促销招数直接带来的抢购效应，即便一直在沉默旁观“老大”动作的开发商，心理恐怕也发生了些细微的变化。

　　淡市热卖 “老大”风向标将引发市场降价潮?

　　但恐怕降价促销并非是淡市中项目热卖的唯一因素?细看万科的长阳半岛，主要面对的都是首次置业的刚性需求，以经济实用的户型为主。而首期开盘的854套房源中，主力户型是85平方米左右的两居和90平方米左右的三居。

　　据说，尽管长阳半岛的开盘选择在香格里拉酒店，但前来选房的客户大都是拖家带口的。除了低价入市的原因外，经济实用的房子也是目前市场真正需要的房子。有消费者直言，均价和周边的项目差不多的情况下，万科的长阳半岛却是精装修，再加上万科的品牌支撑。这些都是值得购买的因素。

　　观望形势下，消费者自有衡量的标准。也许万科降价表象背后，有的是适合市场的产品定位以及高性价比。此时，会有很多希望从降价里直接看到形势好转的愿景。事实或许并非如此。至少从万科来看，长阳半岛能成为“日光盘”，降价只是重要原因，但恐怕并非唯一的原因。

　　当标杆企业的降价促销获得消费者肯定后，市场最直接的反映莫过于接下来将有一大波降价潮带动销售。然则就像上海的地方新政迟迟未出一般，谁也不敢妄下定论，究竟这样的细则是难产了还是依旧在酝酿?堪称史上最严的调控究竟是到底了，还是仍有另一只靴子没有落下?没有人敢打保票。

　　万科很暧昧，没有表现出的2008年惨淡时期的高调降价情景，更没表现出2009年市场忽然反转时的得意忘形，万科在悄悄丈量市场的尺度，而其幕后的人物则是万科最标准的尺子。