法院判出“楼市新政”所致购房违约退房首案——

　　新“国十条”实施后，一大批正在办理二套、三套房贷款手续的买房人，因国家政策突变造成首付比例提高或银行停贷而向法院起诉，要求解除购房合同，卖方返还自己的订金。此类案件由于是国家政策调整造成的“政策性违约”新型案件，又涉及人数众多，所以判决结果备受关注。

　　此案中张先生于2010年4月12日通过麦田地产经纪公司介绍，与宋女士签订了二手房买卖合同，购买宋女士位于世纪城小区的一套二手房，该房屋的总价款为555万元，张先生根据自己的经济情况计划贷款200万元。合同签订当日，张先生即向宋女士支付了15万元的订金。

　　张先生说，他没想到就在他办理贷款的过程中，国务院和北京市政府关于遏制房价过快上涨的通知出台。该通知明确要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。张先生所购买的正巧是第三套住房，所以张先生向银行申请贷款200万元的计划泡汤。经与宋女士协商解除合同退还订金无果后，张先生将宋女士起诉。

　　此案审理中，张先生向法院提交了自己和妻子名下已经拥有两套住房的证明，对此宋女士不持异议。但是宋女士认为，二手房买卖合同是双方真实意愿的表达，合同真实有效。张先生提出要求解除该合同的理由不成立，是故意违约的借口，请求法院判决张先生继续履行购房合同。

　　海淀法院经过审理，判决支持了张先生的诉讼请求。

　　法官说法

　　楼市新政属于重大变化

　　就该判决的法律依据，记者昨天采访了海淀法院参与审理此案的张法官。张法官告诉记者，本案中，张先生家已有两套住房，其向宋女士所购买的确实是第三套住房，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款的情形，该情形属于政策变化所导致合同成立后客观情况的变化，是张先生在签订购房合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。现张先生请求法院解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，已经履行的合同内容如支付订金，当事人可以要求恢复原状，所以张先生要求宋女士返还其交付的订金15万元，具有事实和法律依据，法院也予以支持。据此法院判决解除双方的购房合同，宋女士于判决生效后7日内返还张先生15万元订金。

　　张法官提醒大家，若房屋买卖合同签订后政策发生变化而导致合同履行方式无法实现的或实现对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求法院解除合同，合同义务已履行部分并可恢复的，当事人可要求恢复原状。

　　新闻延伸

　　中介费不应退还

　　据了解，通过中介公司买房的当事人，都交纳了上万元甚至几万元的中介费。昨天就法院判决解除双方购房合同，卖方全额退还买房人订金之后，买房人或者买卖双方向中介公司支付的中介费是否可以要求退还？记者就此采访了相关法官。

　　接受记者采访的法官表示，中介公司通过自己的工作向买房人提供了房源，并协助买卖双方签订了《房屋买卖合同》，买房人或买卖双方根据合同约定向中介公司支付了中介费，标志着中介服务已经完成。既然中介公司按照约定向买卖双方提供了完整的中介服务，那么虽然由于国家政策变化导致购房合同被解除，中介费还是应该支付，所以该法官认为买房人或者买卖双方已经支付的中介费不应退还。

　　该法官还表示，如果是买房人一方支付的中介费，可以根据具体案情要求卖方给付自己因为政策变化无法购房所造成的部分中介费损失。