名词解释

　　业主大会议事规则：业主共同制定的、用以规范业主大会组织与行为的法律文件。议事规则的修改，应由业主大会决定。

　　回龙观金榜园

　　本报讯（记者朱开云）近日，回龙观地区办事处发出一纸通知，对金榜园业委会提交的要求备案的《金榜园小区业主大会议事规则》（下称《议事规则》）予以撤销，原因是其存在违反《物业管理条例》第十九条内容。

　　指业委会借机扩权

　　近日，回龙观地区办事处致金榜园小区业主的公开信中称，业委会4月29日报送要求备案的《议事规则》中，关于“授权业主委员会采用招标方式选聘物业服务企业”、“授权业主委员会在物业服务合同到期或物业服务企业出现严重违约时终止物业服务合同”、“因业主大会自身以外原因导致业主大会常设机构无法顺利换届，原机构继续履行职责，直至换届完成，选举出新一届常设机构”等内容，违反了相关法律规定，予以撤销。

　　回龙观街道办相关负责人表示，金榜园借修改业主大会议事规则，把业主大会的权利转移到业委会身上，无限扩大了权利，如办事处不撤销此《议事规则》，将开个很恶劣的先例。经与区住建委小区办商议，决定在全区首次撤销业主大会议事规则。

　　议事规则高票通过

　　业委会主任徐女士称，他们曾多次和回龙观街道办沟通，对方未给出明确原因解释和修改意见。议事规则是按《物权法》等相关法律制定的，请知名律师指导，且业主大会上得到71.27%的高票通过。

　　徐女士称，议事规则被撤后，造成的最大影响就是可能耽误选聘新物业一事。业委会近日通过招标选聘了一家新物业，并书面通知原物业于9月办理交接手续。

　　她称，物业公司是前期物业，存在不履行合同的情况，去年冬天，供暖失误导致小区将近20天没有暖气。擅自在小区安装发射塔，绿地维护差，停车费和公共部位收益全被其收入腰包。多数业主希望尽快更换物业公司。

　　多名小区业主表示出对议事规则被撤一事的不解，希望小区能尽快更换物业公司。但也有业主表示，他们小区物业公司虽不是很好，但担心换物业后小区更乱。

　　【法条】

　　《物业管理条例》第十九条：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　■争议焦点

　　焦点1

　　《议事规则》中称，因业主大会自身以外原因导致业主大会常设机构无法顺利换届，原机构继续履行职责，直至换届完成，选出新一届常设机构。

　　街道办：这意味着如果无法选出新业委会，此业委会将一直续任，业委会满届未能产生新一届业委会的，依据《业主大会和业主委员会指导规则》应由居委会在街道办的指导和监督下，代行业委会职责。

　　业委会：法律规定是“可以”由居委会在街道办的指导和监督下，代行业委会职责。而不是“应当”。法无禁止即许可。法律没规定业委会不能继续履职。

　　北京明科律师事务所王成明律师：这个规定如果是为无限或过度延长原业委会的权利行使期限，那么应当禁止；如果本意是为在新的业委会没选出来时，由最熟悉小区工作的原业主委员会继续履行职责，倒也没必要禁止。何况法规也只是规定了“可以”由居委会代行职责，并没有禁止原业主委员会继续工作。行政机关及时指导业主大会召开来完成换届，应该比代替原业主委员会代行职责更为重要。

　　焦点2

　　《议事规则》中称，授权业委会采用招标方式选聘物业服务企业；业委会履行业主大会赋予的责任，包括拟定业主大会年度财务预算方案、结算方案等。

　　街道办：物业服务企业的选聘和解聘问题，其决定权依法属于全体业主，应由业主大会（而非业委会）做出决定。议事规则如此规定，实际上剥夺了部分业主（如议事规则生效后购房的业主）依法享有的权利。

　　业委会：选聘物业公司由业主大会来决定，依据委托代理理论，委托人的权利可以通过授权，将其权利委托给代理人进行代理。业主大会有权通过决议委托给业委会来办理。剥夺部分业主权利的情况是不存在的。任何一个业主都有权对相关事项提出质疑。

　　王成明律师：《议事规则》赋予业委会的这些权利，依法确实应当由业主大会来行使。因为这些权利的行使决定着全体业主的最根本利益，由业主大会来做决定更能保障全体业主的权利。将这些关系着全体业主的切身利益权利交到由少数人组成的业委会来行使，似乎有可能对业主利益造成损害。因为这些权利不会经常行使，所以由业主大会来做决定也不会增加太多成本。但如业主大会决定委托业委会来行使这些权利，并不违背法律规定。