上海豪宅变脸了!

　　新政后，在公寓市场震荡盘整的同时，豪宅市场也出现异动，开发商降价求成交、捂盘度过危险期，豪宅市场现众生相。

　　上海豪宅市场“一夜变脸”

　　“在2010年4月中旬，史上最严厉的调控政策‘新国十条’出台，整个楼市成交大幅萎缩，上半年上海市商品住宅成交面积创出5年来最低，并且直接传导到了豪宅市场。

　　佑威房地产研究中心数据显示，2010年新政前(1月1日-4月15日)报价大于5万元/平方米的豪宅供应面积为14.7万平方米，这部分供应的楼盘成交了6.4万平方米，销售率为44%;而在新政后，报价大于5万元/平方米的豪宅供应面积达到了24.8万平方米，成交面积仅为3.84万平方米，销售率仅有15%。

　　“‘新国十条’出台后，一手豪宅市场新增供应高峰急剧回落，交易量一再下挫，成交均价连续两个月环比下降，市场进入全面调整期。” 上海中原研究咨询部经理龚敏在7月25日接受理财一周报记者采访时表示，新政出台短期效应明显，豪宅市场的小阳春势头被打破。

　　以新政公布当周(即2010年第15周)为界，新政前一月(按4周计算，即第11—14周)新增供应面积为0.7万平方米、成交面积为2.01万平方米，新政后首月(第16—19周)新增供应面积0.6万平方米、成交面积1.6万平方米，比新政前4周分别减少了14.2%、20.51%。

　　成交价格方面，新政前豪宅价格表现为波动上行，新政后则在短期企稳后出现明显下调，其间震荡频繁。第11周周度均价为5.88万元/平方米，第15周达到9.24万元/平方米。其后第19周、第22周，交易均价分别为10.21万元/平方米、8.19万元/平方米。第23至27周，持续在6万元/平方米附近徘徊近5周时间，直至第28周出现反弹。事实上，新政百日前后，上海一手豪宅成交结构发生明显改变，中低价位豪宅开始主导市场。

　　稀缺性产品价格坚挺

　　不同区域板块表现各异，豪宅市场整体低迷下仍不乏个案逆市热销。中心城区豪宅新增供应集中，如打浦桥板块“香港新世界花园”、“华丽家族汇景天地”等中心城区大体量高端住宅近期均低价上市开盘，南黄浦滨江板块豪宅市场等竞争日趋加剧，如“绿地浦晖国际中心”、“绿城黄浦湾”基本处于“有价无市”状态，“尚海湾豪庭”成交量价波动下滑，而“外滩九里苑”最新成交一套单价11.95万元/平方米仍显曲高和寡。

　　在2010年，豪宅市场一部分项目还是值得关注的。其中，今年成交最好的5个项目中，三个别墅、两个公寓：南汇绿宝园、花木仁恒河滨城、浦江镇的翡冷翠园 (论坛 新闻)这三个项目，推盘至今都已取得50%以上的销售率，香梅花园和御涛园也有不错的销售业绩。

　　“新政后，在沪上多半豪宅都出现了零成交的情况下，部分项目却表现抢眼。”上海富阳物业咨询有限公司总经理王佳在7月25日接受采访时对理财一周报记者表示，从具体项目上来看，新政后豪宅楼盘多为个案零星成交，大量成交的现象罕有，但花木板块的豪宅销售相对抢眼。

　　新政后，花木板块一直领跑浦东豪宅市场的销售量，四季雅苑 (论坛 新闻 视频)、香梅花园都保持着豪宅销售前列。成交均价方面，香梅花园5-7月份的成交均价分别为6.3万元/平方米、5.49万元/平方米和6.55万元/平方米;四季雅苑5-7月份的成交均价分别为7.72万元/平方米、8.77万元/平方米和8.34万元/平方米，尽管价格波动明显，但没有出现明显的下降趋势。

　　“花木板块豪宅市场的坚挺，主要是凭借大型公园绿岛效应，居住生活和商业环境的日趋成熟，越来越得到自住和投资者的广泛认可。”王佳同时指出，实际上去年豪宅卖得最好的区域就是花木板块内的四季雅苑和仁恒河滨城两个项目，该板块成交面积达到了5.6万平方米，是排名第二佘山板块的近3.5倍。

　　“实际上目前豪宅市场的分化表现相当明显，一些稀缺性产品的价格相对会坚挺，即便出现了一些议价空间，其跌幅也不会很大。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在7月24日接受采访时表示，他同样看好花木板块，他指出，“四季雅苑”是花木板块唯一的纯别墅社区项目，该项目2010年销售面积达到1.8万平方米，是整个上海市卖得最好的高端别墅;2010年同属花木板块的御涛园销售率也位列上海豪宅新盘前五，说明稀缺性别墅还是能够受到购房者的追捧。

　　楼层、朝向不好的房源跌价

　　“而一些同质化明显的豪宅项目，虽然产品品质不错，但为了吸引买家下单，价格战就无法避免了。”陆骑麟举例，位于卢湾区的华丽家族汇景天地之所以能在新政后销售成绩仍保持良好，是因为在6月下旬该案一举推出200套精装修全景大宅，并在开盘当天打出6.75万元/平方米的“新政价”，而此前该案的市场预估价为8万元/平方米，虽然在开盘第二天，该案的价格马上上调至7.5万元/平方米，但是首日销售25套的业绩还是让开发商得到了很好的回报。

　　从供应面积最大的5个项目中可以看到，其成交均价相比网上报价都不同幅度地出现了下跌，其中汇景天地(上文举例项目)成交均价跌破5万元/平方米，跌出豪宅序列。香港新世界花园、豪景苑、香梅花园等项目也都不约而同地出现了成交均价低于报价的情况。说明新建豪宅需要降低身价以求得成交也是个无奈之举。

　　不过某分析师薛建雄认为，实际上这些降价房源主要是楼层和朝向不好的房源，在市场过热的情况下可以高价卖掉，但在市场不利的情况下主要以低价吸引周边客户和投资客。

　　今年也有多个豪宅楼盘出现了“零成交”的现象，其中杨浦的新江湾板块尤其严重。位于新江湾的华润置地橡树湾 (论坛 新闻 视频)(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)和泰宝华庭都不约而同地出现了零成交。两个项目的报价分别达到了6万元/平方米和5.5万元/平方米。“2010年新江湾板块的成交均价仅为31538元/平方米，而区域内豪宅项目的报价接近区域均价的两倍，那么这些项目的‘零成交’也在情理之中了。”陆骑麟指出。

　　汤臣一品提价60%“捂盘”

　　事实上，目前豪宅开发商心态各异，从其报价和售价之间的差距就能明显感觉到。

　　如华丽家族汇景天地项目，售价相比报价降了近30%，直接导致项目成交均价低于5万元/平方米，不惜跌出豪宅的序列也要降价求售，说明了开发商将资金回笼摆在首位。而在整个楼市“哀声一片”的情况下，还是有部分开发商具有惜售的心态，如“捂盘之王”汤臣一品在2009年取得不错的销售业绩之后，从每平方米10万元的报价再次调整到16万元，上调幅度高达60%，继续高价捂盘。瑞安翠湖天地、恒盛尚海湾等豪宅项目也都不约而同地提高报价捂盘。

　　豪宅销售低迷主因是开发商不差钱

　　目前豪宅市场的整体低迷，上海富阳物业咨询有限公司总经理王佳认为主要有以下几个方面的原因。

　　首先，目前住宅市场日益形成“有价无市”、买卖双方博弈、政策预期不明朗、多种后市观点并存的局面，在整个楼市大环境下，豪宅销售市场逐渐同步住宅市场乃至整个商品房市场也不足为奇。从目前普通住宅市场看，销售业绩相对较好的楼盘多数是采取了降价促销的手段，豪宅市场本身的特质又决定了豪宅项目不可能像普通住宅那样轻易大幅降价促销。

　　其次，多数豪宅开发商资金充裕，如总价在5000万元到7000万元一套的东郊花园豪宅项目，自2005年一期项目开盘以来销售状况良好，加上去年楼价一路飙升、楼市异常火爆，开发商早已赚得盆满钵满，大量回笼了资金，因此在这种市场环境下，并不急于开盘售楼。

　　再次，沪上豪宅仍然属于稀缺资源，尤其是市中心黄金地段的豪宅如经典茂名公寓、徐汇臻园，保值增值能力强，收藏和置业价值高，豪宅开发商看好后市，并不愁今后没有高价位出售的时机，以徐汇臻园为例，2005年开盘时期仅2万—3万元/平方米，之后楼价一路上升到现在的7万—8万元/平方米，近年来的价格成长性也可见一斑。

　　最后，豪宅和普通物业不同，豪宅的投资成分非常大，自住的功能有所退化，如果价格轻易下跌以后就没有投资者敢买。

　　值得一提的是，豪宅买家都有较强的实力，开发商不敢轻易得罪。开放商宁愿增加楼房的附加值、完善配套设施、优化周边环境来达到吸引投资者的目的。一般而言附加值的投入期限相对较长，因此短时期内出现价格高位和销售不佳也实属正常。