在房地产行业持续宏观调控的政策大背景下,REITs（房地产投资信托基金）试点方案悄然转向。继天津有望在廉租房领域拿下REITs首单后,上海也将REITs试点投向了保障房。

　　昨日,《第一财经日报》记者从接近上海市金融办的人士处获悉,目前上海市住房保障和房屋管理局以及相关金融机构,如建设银行(601939,股吧)上海分行、上海国际信托投资有限公司都在加紧研究在保障房领域里开发REITs。

　　此前,媒体报道天津以廉租房为主打推出的REITs,将成为国内REITs第一单。

　　上海的保障房体系有三部分:廉租房、公共租赁房和经济适用房。到底是保障房体系中的哪一部分拿出来做REITs,上述知情人士表示目前上海还没有定论。

　　“这是一个热点话题,目前人民银行、证监会、（上海）市政府都在大力推以廉租房为主体的REITs。”仲量联行（中国）投资部董事贾梁表示。

　　此外,本报记者昨日从一位接近上海公积金管理中心的知情人士处获悉,上海无缘住房公积金贷款支持保障房建设城市试点。

　　建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东对本报记者表示,以公共租赁房做REITs可能更合适。“各个城市都有一些上世纪80年代至90年代建起来的公房。这一部分如果由REITs买下来,进行简单装修,由政府按年给予一定的租金补贴,再以较低的租金租给夹心层,可以解决一部分社会矛盾。”

　　本报记者获悉,上海近期可能会就保障房REITs方案邀请各部门和业界人士开会研讨。

　　上海此前由浦东新区金融办向央行递交的方案,是由四大国有地产集团——张江、金桥、外高桥(600648,股吧)、陆家嘴(600663,股吧)联合发起的,发行规模为35亿至45亿元,发行期限为十年。

　　本报记者近日从陆家嘴(600663,股吧)集团了解到,目前四大国有地产集团的REITs方案仍未获得央行等部门批准。

　　以廉租房或保障房为主体打包REITs,为保障性住房建设融资,在房地产宏观调控未松口的当下,看起来是较为应景和务实的选择。

　　REITs是一种公募基金产品,它通过打包相关物业的所有权或收益权,以租金形式回报给基金持有人。在国外,REITs的发行使房地产由小众投资品变成了大众投资品,房地产开发商可以通过向REITs转售已开发物业而及时退出,有利于房地产行业资金周转和房屋供给。

　　一位长期跟踪REITs试点方案的业内人士表示,现在所有的市场机构,包括中信证券(600030,股吧)、各地信托公司等,都希望做廉租房REITs以寻求突破,“因为在政策层面容易通过。”

　　不过以国外经验来看,除非政府补贴,REITs一般都以商业地产为主打物业标的,即使香港地区的领汇基金,也是以廉租房社区里的商业和停车场等收费物业做REITs的。

　　令业内人士担忧的是,从廉租房或保障房的角度来做REITs,虽然政策层面的障碍不大,但到底打包哪些物业,以及以此类物业低廉的租金回报如何满足基金投资人的回报等具体问题,恐怕令廉租房REITs成行受到一定阻碍。

　　不过,在业内人士看来,以廉租房为主体推出REITs,不失为打破政策瓶颈的一个突破口。自2008年底国务院首提REITs的一年多来,无论是债权型REITs还是股权型REITs,均未出台正式的管理办法。

　　“以廉租房先突破REITs第一单和试点方案,第二批再装其他物业,也是一种可行的方案。”业内人士表示。

　　2008年12月3日,国务院出台金融“国九条”,首次站在国务院层面的高度提出发展REITs。10天后国务院办公厅又发布了细化的“金融30条”,明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资管道”。

　　2009年,以央行和证监会牵头,11个部委相关人士组成REITs试点协调小组,先后在北京、天津和上海三地调研。彼时,住房和城乡建设部的相关人员提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求。（本报记者徐健对本文亦有贡献）