尽管国务院楼市调控政策 “新国十条”出台已百日有余，效果还是难孚众望。一方面，房地产市场销量下降，开发商和银行的资金流动都在承受考验;另一方面，房价依然高位徘徊，逼退了购房者的买房需求。看似“两面不讨好”的政策会否“昙花一现”，政策如何施展平衡术，一边保证市场发展，一边又满足住房需求?

　　近日，《中国经营报》记者就相关问题专访了国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任邓郁松。

　　《中国经营报》：以4月17日“新国十条”发布为起点，至今“房地产新政”已经逾百日，虽然成交量有下降趋势，但价格并没有出现太多松动的迹象，你认为原因何在?

　　邓郁松：房产新政实施之后，虽然市场成交量下降明显，但是价格并没有出现大面积松动，主要原因就在于2009年商品房销量和价格的大幅增长使开发商的资金状况处于历史上的最好水平，开发商手里的资金充裕，没有卖房回收现金流的压力，因此就不会着急出手。但是，如果政策持续发力的话，一方面信贷和融资等方面的控制意味着其对外融资难度在加大，商品房销售面积的回落则预示着开发商通过市场销售获取资金的预期不尽乐观，那么预计从第四季度开始，房地产开发企业将感受到资金紧张的压力，并会因此而放缓开发进度，投资增速将开始回落，并出现降价的苗头;2011年上半年，预计房地产开发投资增速将回落到15%以下。

　　《中国经营报》：现在充斥着“松绑”和“严控”两种对立的观点，你对此怎么看?

　　邓郁松：2007年以来，房地产市场呈现出大起大落的特征，可以明显看出政策对房地产影响之大：2007年有抑制政策，2008年销售面积下降;2008年年底政策取消，2009年整个房地产市场快速发展;今年四月份又开始实施，5月份交易面积就开始环比下降，6月份就同比下降。

　　因此应该反思一下，短短三四年的时间，房地产市场为什么会有如此大幅的起伏波动?这种大幅波动和政策调控有什么关系?要将这个问题解释清楚，需要对房地产市场周期波动的规律有准确把握，并在此基础上进行有针对性的调控，并在调控之初就明确知道政策出台了会产生什么影响，什么节点会产生影响，会最终有一个什么样的结果，而不是简单的松绑和严控这么简单。

　　《中国经营报》：你上面提到短短三四年内，房地产市场波动巨大，原因何在?

　　邓郁松：目前的房地产调控政策，没有对改善型购房和投机型购房进行准确区分，因此出台的政策要么是同时鼓励两种需求，要么是同时抑制两种需求，从而造成这两类需求的大幅波动，进而造成房地产市场的大幅波动。

　　可以做一个假定，买房者年龄集中在20岁到64岁之间，其中将35岁以下的视为首次置业人群，那么20岁到34岁之间的首次购房者占全部购房者的比例不到1/3，这一比例实际上和美国首次置业人群占全部购买人群的比例比较接近。在现有的调控政策下，只有首次置业者没有受到房地产调控的影响，而包括改善型需求和投资投机型需求的再次置业者都会受到调控政策的影响，这部分群体大约占全部购房者的2/3，2/3的购房者随政策的变动进进出出这个市场，势必会引发强烈的市场震荡。

　　问题在于，改善型需求也是一种自住性需求，与投资投机型需求存在本质差别，显然不应对改善型需求和投资投机型需求实行同样的政策。实际上即便是在计划经济时期，改善型住房的需求也是客观存在的，而在市场经济时期，改善型购房者“卖旧买新”的市场行为，对促进住房流通和转让，实现存量房地产资源的不断优化配置有着重要的影响。因此鼓励前者，即是保证房地产行业的市场活跃度;相反的，要坚决抑制投机型购房。而不是像现在这样，该鼓励的反被抑制，需要抑制的反而力度不够。