谁将分享CBD最后的盛宴 61家企业争抢12块商业地产黄金宝地

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　“黄金地段中的黄金宝地！”对于8月2日展开的北京CBD核心区12宗商业金融用地第一轮竞标，阳光100副总裁范小冲如此感叹，这样的地段引来包括远洋、万达、SOHO中国、富力等61家境内外企业抢标并不叫人意外。

　　曾两次推迟出让的热点——中服地块，此次也被包含在了12宗地块中，并被拆分成了4个地块，该地块曾被预测楼面价格可能达到4万元。根据最新规划，这12宗地位于CBD核心区，东至针织路、西至东三环、南至建国路、北至光华路，正好组成一个正方形。12宗土地均为商业金融用地，土地面积116660.6平方米，建筑规模在186万平方米。

　　这是一场CBD商业地产的最后盛宴。

　　史上最大竞标

　　“12宗地块南接长安街，西邻国贸，北靠央视新楼，在北京市中心供应土地稀缺的大背景下，这样的地段绝对是绝无仅有的，值得一争。”范小冲说。

　　而在12宗地块中，最受关注的莫过于位于国贸桥东北角几经波折的中服地块。目前原中服地块被拆分成Z3、Z4、Z5、Z6等4块地，总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米，新增25.3万平方米。本次中服地块的用途全部是商业金融用地。规划允许地块可建酒店式公寓，但要求开发商建成后“仅用于持有出租或整体转让，不允许分割销售”。

　　400米“京城第一楼”所在的Z15地块也吸引着众人眼球。此高楼东侧是汉华东路，北接光华路，西至电视台中路，建成后将与中央电视台新址隔街相望。此外，CBD的核心区还规划了两座300米的高楼，最终形成新的北京地标建筑群。

　　这样一处“黄金宝地”所引来的竞标规模也是史无前例的。

　　“历史上最庞大的土地投标。”SOHO中国董事局主席潘石屹如此评价。据潘石屹透露，除了SOHO中国，还有万通、万达、远洋、富力、首创、中信、融侨、苏宁置业、海航置业、和记黄埔、九龙仓、天润、中建国际、珠江投资、新华联置业、北京富德兴建置业、北大方正、广东二十一世纪出版社、联通投资、中先国际控股、标准投资集团、中国中科担保、中航投资、亿利投资、北京涛利投资、葛洲坝集团、国通高盛、和谐海峡信用担保、安邦财险、科智担保、北京平准投资、信宝行（宝马）、天籁 (论坛 新闻 视频)印象文化传播的参与。这是一个庞杂的大团体。

　　“有专业做商业地产的，有觊觎商业地产前景的，也有一些宝马这样的非地产知名企业来竞标，估计是想在CBD区域建立地标性建筑，投标的传媒企业显然是看中了周边的中央电视台的资源。”范小冲说。

　　记者了解到，这61家竞标企业显然都不是来看热闹的，每家都不惜重金准备了成箱的标书以及规划模型。据招标工作组负责人透露，当天中午12点，61家竞标单位就递交了280余个单体招标方案，平均每块地获得23个招标方案。

　　“此次内容完全是保密，我们的方案特点很现代。”高调的SOHO中国虽然态度志在必得，但对方案内容却三缄其口。据北京国土局相关负责人称，此次招标属土地招标，提交的设计方案仅作为考虑因素之一，并不一定是最终实施方案。待投标人竞得土地后，以此方案为基础修改深化和报审，取得项目审批相关手续后才能作为最终实施方案。

　　中服猜想

　　CBD区域12块地热拍，吸引了无数眼球，究竟花落谁家同样引发无数猜想，最让人关心的还是几经波折的中服地块的命运。此前该地块入市时轰动一时，后因涉及热点地区高价地被两次暂缓交易。

　　中服地块早在2009年8月就已经引来了各界的浮想联翩，今年1月，中服地块首次推向市场，消息刚公布，潘石屹就高调质疑该地块已经“内定”，并且公开称竞拍条件之苛刻，全世界符合此条件的开发商只有一家。

　　当时的竞标条件要求投标主体必须是不低于30亿元注册资本金的房企与不低于50亿元注册资本金金融机构的联合体，且金融机构在联合体中要绝对控股。而这样的企业只有远洋地产，这使得远洋立即陷入到有关中服地块的种种猜测以及批判中，此事还涉及到首开和泛海建设。

　　2月22日，该地块正式挂牌竞价时，出名的任大炮——华远地产董事长任志强直指中服地块有违反相关法律法规之嫌，因《商业银行法》和《证券公司管理办法》中明确规定，商业银行和证券公司不得投资非自用不动产，依法中服地块的挂牌文件不应把联合体中金融机构的范围设定为中国银监会、中国证监会和中国保监会批准设立的金融企业。这推动着中服地块进一步深陷到是否触及“政策红线”的讨伐之中。

　　不过随后的半个月，并无人问津此地块，出让截止日期从3月8日延迟至3月25日，后因北京“地王”记录不断被刷新，北京市国土局宣布暂停中服地块等热点地区高价土地交易。

　　中服地块第二次准备华美出场是在今年5月，又是一个匆匆的下场。

　　4月30日，市土地整理储备中心发布了“朝阳区东三环北京商务中心区CBD核心区12宗土地规划方案及国有建设用地使用权出让招标公告，预计将中服地块分拆上市。但进入5月，北京国土局宣布暂停热点地区高价土地交易后，北京CBD核心区中服地块成为第一块被叫停的热地。这使得中服地块入市再次搁浅。而今中服地块终于如愿上市，并引来热捧，而潘石屹也终于如愿地认为，和此前的招标条件相比，此次招标让更多的企业有了参与机会，是一个更公平的开端。

　　相较于以前的苛刻竞标条件，此次包括中服地块在内的12块CBD黄金地块将竞标门槛降低了很多。除了要求规划设计单位不允许独立投标外，境内外企业均可参与投标，既可独立投标，也可联合投标，投标人参与投标的地块数量也不做限制。

　　“这12块土地的出让本身就将采用招标方式，综合评标，不是价高者得，而且由于是CBD核心区的地块，评标时还将更倾向于各个投标人提出的产业定位、规划设计等因素。”据市土地整理储备中心相关负责人称，此次竞标与以往土地出让不同，这次12块土地的出让采取了规划方案和使用权“捆绑”发出招标公告的方式。这是北京首次采用这种方式，原因是从CBD的产业定位着想，需要整体规划和开发，保持完整性。

　　但这样的宝地将落入谁的囊中？

　　北京市土地整理储备中心副主任叶向忠之前曾明确指出，如此核心地段的地块是绝对容不得烂尾的，政府是希望做持有型经营物业。对此，范小冲认为，还是开发商中标更合理，因为开发经验丰富，更容易把握市场情况，使得具体项目更能凸显土地价值。

　　而记者随即采访了目前国内做持有型经营物业最大的地产商万达集团相关负责人，该人士告诉记者，万达确实参与了竞标，也是志在必得，初步意向是在此地建一座地标性建筑，详细规划方案不便透露。

　　同时，根据土地招标文件，各地块均有鼓励投标产业类型，其中鼓励金融机构、鼓励总部。

　　但如此激烈的竞争之下，CBD宝地的归属还要拭目以待。

　　商业地产价值回归

　　CBD区域12块宝地在住宅市场遭遇宏观调控、商业地产价值逐渐回归的背景下入市，也引发了地产投资客是否将转战商业地产的讨论。

　　“从2月份的无人问津，到如今的61家企业竞标，包含中服地块在内的12地块被追捧，也离不开住宅市场遭遇宏观调控遇冷，商业地产价值逐渐回归的大背景。”范小冲认为，以前商住倒挂，是因为政策面一直在信贷方面对住宅市场有所侧重，首付以及利率都比商业地产优惠很多，使得大量资金和需求聚集在住宅市场，这也导致住宅市场涨幅很快，并吸引了大量投资客，商业地产由于没有信贷政策支持，价值一直被低估。

　　范小冲同时认为，此次CBD核心区12块地热销，也可以看出部分投资正逐渐转向商业地产。“随着二套房优惠政策取消，三套房停贷，住宅市场已经和商业地产面临着相同的投资环境，商业地产的价值正在被凸显。”

　　而在中国社科院经济研究所宏观室专家韩孟看来，商业地产价值被凸显引导部分投资客转向商业地产，有利于缓解住宅市场的价格。

　　而近来坊间有关立法禁止炒房，只留下商业地产用来投资的呼声很高。著名财经评论家水皮认为，必须区分消费的刚性需求或叫商品需求和投资的投机需求或叫金融需求，让两种需求各行其道，住宅地产满足人们的居住需求，而商业地产则满足人民日益增长的财产升值需求。

　　水皮称其之所以看好本轮房地产调控很大程度上在于温总理第一次把房地产市场的需求作了明确的区分，即消费需求和投资需求，房地产调控的目标也是要保障人民的正常的合理的居住需求，而抑制投资和投机需求。“立法禁的是住宅地产！商业地产就是用于投资的。”水皮坚持要立法禁止炒房。

　　韩孟也认为，房地产市场没有炒房不可能，但过度炒房影响稳定。“立法禁止炒房是可行的，不过应该有区别地立法。可以留下商业地产来炒，而限制住宅地产。”不过范小冲指出，商业地产虽然价值已经凸现，但用来投资还应加以引导，因为商业地产投资门槛高，自身情况比较复杂，风险性较高。