东城王先生：2009年，我在东城购买了一处房产，合同中约定的交楼时间为2010年1月1日，同时约定了在收楼时，应当缴纳房屋的配置费8000元，但是开发商直到7月1日才交楼的，且在交楼时并未向我出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程竣工验收报告》。请问我应该如何处理？

　　邓云龙：由于开发商存在迟延交楼的事实，因此，王先生有权要求开发商支付迟延交楼的违约金。

　　02

　　樟木头刘小姐：2008年9月，我在樟木头购买了一处房产。买楼的时候，售楼小姐告诉我物业费是按照建筑面积计算，每平方米按2.2元收取。但是2009年10月份我收楼时，在签订前期物业管理协议时，却发现物业管理费变成了每平方米2.5元。于是我收楼后，一直拒绝缴纳物业管理费。现在物业管理公司按照每平方米2.2元的标准向法院起诉我了，请问我是否有权拒绝缴纳物业管理费？

　　邓云龙：在物业管理公司按照每平方米2.2元的标准向法院起诉的情形下，刘小姐无权拒绝缴纳物业管理费，因为刘小姐签订的前期物业管理合同对其形成了法律约束力，其应当按时缴纳物业管理费。在楼盘尚未成立业主委员会的情形下，前期物业管理服务合同对物业管理公司和业主都具有法律约束力。该前期物业管理服务合同既约束物业管理公司，也对购房的业主具有法律约束力。

　　物业管理公司应当按照前期物业管理服务合同的约定，提供相应的物业管理服务，业主也应当按照合同的约定缴纳物业管理服务费。任何一方违反合同的约定，另一方是有权向法院提起诉讼的。如果业主认为物业管理公司的物业管理费收取标准过高，违反了相关政府指导价的法律规定，则其可以通过向物价部门举报来解决，但是拒绝缴纳物业管理服务费并不符合法律规定。

　　03

　　长安黄先生：我在长安有好几处房子和商铺用于出租。请问我在进行出租的过程中，需要注意什么？

　　邓云龙：如果黄先生需要防范出租房屋和商铺的过程的风险，尤其需要注意下列事项，一是，在出租房屋时，应当能够提供对房屋和商铺拥有合法的权利的文件。因为按照国家法律规定，房屋作为不动产，以不动产登记作为其合法所有权的证明。在签订房屋或者商铺租赁合同时，出租方必须拥有对房屋享有所有权或者享有出租权。

　　二是，如果用于出租的房屋属于利用农村集体土地进行非农业建设而出租建筑物的，必须先行取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。按照法律规定，农村集体土地应当严格使用，如果未能办理规划许可证，则不能用于非农业经营和收益，否则将导致合同因违反国家强制性法律规定而被法院认定属于无效合同。

　　三是需要办理出租房屋的工程竣工验收合格手续及消防验收合格手续。按照法律规定，除经依法批准修建的住宅可以无须办理竣工验收合格手续及消防验收合格手续而出租之外，未取得房屋所有权证的厂房、仓库、办公楼、商业铺位出租的，必须取得竣工验收合格证及消防验收合格证，否则，将可能导致该租赁合同被法院以违反国家强制性规定认定为无效合同，从而导致双方所签订的租赁合同无法得到法律的保护，出租人也将因此承担因合同无效而产生的法律责任。

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