中国社会科学院 张德勇 

　　编辑先生：

　　这些年来出台的房地产政策，总是在住房问题是经济问题还是社会问题之间摇摆。当宏观经济遇到增长乏力时，往往采取刺激房地产市场发展的政策；当房地产市场过热时，又常常回过头来强调抑制房价过快上涨。

　　平心而论，特别是中国人，都是买房置地为第一，请问，“居者有房住”与“居者有住房”之间的微妙关系，应如何解释？

　　读者 魏实木

　　从国务院出台新“国十条”至今，房地产市场似乎进入了波澜不惊的状态。

　　住房问题具有经济性与社会性

　　住房问题既具有经济属性，也具有社会属性。经济属性是指市场经济下住房既是消费品，也是投资品。人们购买房产，首先看重的是它能满足居住需要，当购买更多的房产时，它就具有了投资功能。现在房价之所以居高不下，其中一个很重要的原因是当人们满足了居住需要后，就用投资于房产作为增加财产性收入的主要渠道。这也可用来解释一种有意思的现象：面对高房价，喊降的人并不是那些有房族，而是那些无房族，但当无房族变为有房族后，却希望房价继续涨。

　　房产是一种特殊的商品，因为它所依附的土地是一种有限的资源，我国又是人口众多、人均土地资源十分有限的国家，土地资源的稀缺性决定了房价在可以预见的未来，总趋势依然是涨；而且，我国的土地供给具有垄断性，政府能够通过调节土地供给量让地价进而是房价保持在它所期望的位置上。因此，很难套用一般商品的供求理论，认为在自由竞争条件下供求的变化会让房价自动涨落。

　　所以，投资于房产这种特殊的商品，尽管短期内或有亏损，但长期看则是获利不菲。有研究表明，住房实行商品化以来，投资于房产，不仅可以保值增值，而且获利程度要远高于投资于黄金、股票等其他资产。

　　除了经济属性外，住房问题还具有社会属性，也就是它具有福利属性。有一个适宜的住所是人的基本需要，是实现社会稳定与和谐的基石。住宅虽总体上属于私人产品，但具有准公共产品性质，因存在外部效应、竞争不充分等问题，市场条件下无法自动地实现它的合理化配置，因此必须由政府干预，其目的在于保证全体社会成员都有房住，尤其是要满足那些市场条件下弱势群体的基本住房需要，确保所有人不论其收入或经济来源如何都享有住房权利，这是政府必须履行的基本职责。

　　总体而言，自1998年房改以来，由于住房政策过于偏向市场化，也由于“土地财政”成为地方政府难以割舍的大宗财源，造成了当前住房问题的窘境。一方面是大多数人被赶向楼市，推升了房价，另一方面却是一部分人因高房价而买不起房子，或基本居住条件得不到改善，或成为蚁居一族。

　　住房问题通过市场化来解决，与住房问题通过政府干预来解决，并不相互对立。住房的经济属性属于初次分配领域的问题，而住房的社会属性则属于再分配领域的问题，两者的有机结合构成了住房政策的主调。因此，从这个意义上讲，“居者有房住”和“居者有住房”两者并不矛盾，前者是政府履行职责的体现，后者则是在前者基础上发挥市场作用的地方。对于社会弱势群体而言，“居者有房住”正是政府住房保障制度的着力点，也是新“国十条”的宗旨所在。

　　必须强化住房保障制度建设

　　“居者有房住”不等于“居者有住房”。房产不同于普通商品，属于个人或家庭的大额支出。即便是发达国家，也不见得人人都能买得起房子。尽管我国的经济发展水平还未及发达国家，但住房自有率却超过人家，为世界最高。

　　住房需求难应与买房需要画等号，但我国房价涨幅之大、房价之高，超出了一般普通人的承受能力，则说明了住房需求的实现方式出现了问题。一般来说，住房需求通过两种方式来实现，一种是通过住他人房子来实现，即租房，另一种是通过住自己的房子来实现，即买房。无论是通过他住或自住来实现住房需求，作为公共政策重要组成部分的住房政策，都应是政府大有可为的职责所在。

　　要让租房的能租到房，让买房的能买到房，政府应切实加快住房保障制度的落实。住房保障制度的性质要求更注重社会公平而非市场效率，将“居者有房住”而不是“居者有住房”定位为住房保障的目标，其实质是满足广大居民的住房需求。考虑到我国尚属于发展中国家，受经济发展水平与财力的制约，还不太可能一下子满足所有人的住房需求。因此，在以“居者有房住”的前提下，分阶段、分层次，通过住房供给政策与需求政策的同时兼顾，使住房保障制度尽可能地惠及所有有住房需求的人。

　　具体来讲，当前重点需要解决的社会弱势群体尤其是低收入家庭的住房问题，农村进城务工人员的住房问题亦应考虑在内，然后再逐步解决中等收入家庭的住房问题，而高收入群体则应依靠市场来满足其住房需求，从而形成不同群体有不同的住房需求解决方式。一个合理、完整的住房保障体系应是以经济适用房、廉租房、两限房和公共租赁房为主的保障型住房供给体系和以居民购房补贴、房租补贴、住房公积金为主的保障型住房需求支持体系。为此，在住房供给方面，政府除应增加直接投资兴建中低收入群体住房外，还应利用税费减免、贷款优惠等方式鼓励房地产企业从事保障型住房的开发建设；在住房需求方面，政府以社会再分配的形式直接对中低收入群体发放住房补贴，俗称“补人头”，以提高他们的住房支付能力。

　　住房保障制度建设将是一项长期任务，新“国十条”的重要亮点是建立考核问责机制，指出住房保障工作由省级政府负总责、城市人民政府负责落实，这无疑将考验着长久以来依靠“土地财政”的各级地方政府能否真正将住房保障制度建设落到实处，也因此将影响着今后一段时期的房地产市场走向。

　　最后，关注住房保障问题，需要有更宽广的政策视野。住房保障同失业、养老、医疗等保障一样，同为社会保障制度的组成部分。我国住房自有率这么高，买房者前赴后继，个中缘由，很难说不与失业、养老、医疗等生活保障没有关系。因为，假如社会保障制度不完善的话，买房可以视为应对未来生活不确定因素的一种防范性投资，是实现自我保障的重要手段。所以，实现“居者有房住”，除加快落实住房保障制度外，也应加快完善其他保障制度，让那些买不起房子而租房子住的人无后顾之忧，也让那些能买得起房子的人不把买房子作为唯一的住房选择，以减少购房需求，并减缓房价过快上涨的趋势。