预售款监管或成楼市新政下一个“核武器”——

　　上周六，朱小姐带着她的父母，在上海宝山区杨行板块买了单价18000元、总价约160万元的一套期房。在一周左右时间，她将筹集80万元的首付款，完成买卖交易的关键一步。不过，朱小姐显然弄不清楚：她所支付的款项在打入地产商账户之后将流向何方。

　　地产商将“朱小姐”们的预付款是用于房屋的继续建设，还是用于偿还银行的开发贷款，抑或挪用购买新的土地，这是一个巨大的谜。

　　昨天，中原地产集团发布“商品房预售监管”调研报告，该机构通过监测万科A（000002.SZ）、富力地产（02777.HK）、绿城（03900.HK）、龙湖地产（00960.HK）等标杆房企的开发资金来源发现：一旦锁定预售款，约四成地产商资金腾挪术受限。

　　该机构报告称，2006～2009年，国内开发商的预售款占房地产开发资金来源比重大约高达四成。相比之下，2010年，房地产预售款额度仍旧快速增加。国家统计局数据显示，2010年前6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，其占比大约为37%。

　　从房地产开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。

　　对此，中原地产分析师张海清告诉《第一财经日报》：“目前，对于尚无预售款监管的多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施，将近四成的房地产开发资金自由度 (论坛 新闻)受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘，压力陡增。”

　　预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。

　　张海清指出，预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。

　　继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施被迅速提上日程。就目前国内各城市的商品房预售标准来看，除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外，大部分城市预售标准均较低，规定完成总投资额的25%，此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。对于预售标准过低的城市来讲，预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长，进而对预售款的专款专用可能会带来较大的影响。

本站编辑:商海浪子

　　德佑地产市场中心研究经理蒋旭告诉《第一财经日报》，未来开发商不能直接收存预售金，由购房人到监管银行付款，开发商不能随便动用该款项。这对于以预售款为第一资金来源的开发商来说，无疑直击要害，资金链本已紧张的开发商又被加上了一道枷锁。为增加现金流，开发商不得不加快售房速度，降价将成必然。