最近两周一个深藏在王府井的新盘备受舆论关注，原因有三。首先，因预售金额每平米超过10万元成为北京“最贵”盘；而后，被网友批为“天价”，认为此价格一出会让一般人觉得京城房价涨势又起；再后，该楼盘被媒体质疑捂盘。

　　此盘名为霞公府 (论坛 新闻)。

　　本是隐匿在黄金地段的一个老项目后期，只是在宏观调控大背景下惹出不少舆论是非来。笔者认为有必要澄清一些是非，或可以让人更能看清市场的真相。

　　霞公府本次取得预售许可的房源有74套，为340平米—496平米间的超大户型。预售价格多在每平米建筑面积8万元—13万元。

　　不过，请注意，这是“预售价格”，并非成交价格。预售价格是开发商向北京市建委报备的预备销售价格。现如今，开发商卖房子必须一套房定一价，如果价格上涨，超过此前向建委报备预售价格，必须重新申报一次。为避免重新申报的麻烦，绝大多数开发商趋向于向建委报高预售价格。但实际成交价很有可能低于预售价格。

　　事实上，在宏观调控背景下，北京市高端住宅的成交价格还没有出现新的“最贵”。近期位于CBD、双井高端公寓乃至昌平别墅项目，成交均价都低于预售价格。且高端住宅于近期取得较好成交量都是因为售价低于市场预期。说白了就是买家觉得降价了。

　　最后一个明证是，虽然买方称该高端项目从春节前就开始接受客户咨询，但截至8月26日下午15时，正式开卖三天后，北京房地产交易管理网上，霞公府还没有一套成交。因此霞公府成为北京预售价格“最贵”盘并不意味着京城房价涨势又起。开发商有自由定价权，但实际成交价还是由市场说了算。

　　另一个问题是霞公府捂盘了吗？

　　从各类媒体报道来看，8月23日是霞公府正式公开销售的日子。这也被该楼盘销售证实，这距离8月14日其获得预售许可证有8天。超过了北京市建委规定的取证后三天必须开盘的时限。尽管相关推广负责人对此解释，认为作为霞公府这样的高端盘，不需要一般楼盘那样的正式开盘仪式，并详细解释霞公府预约看盘的规格很高。但他并没有解释为何迟了8天正式销售。依笔者看，捂还是没有捂，最终的结果还应该由监管部门来评判。

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