四月发债、五月降价、八月卖楼

　　新政以来，佳兆业四月发债、五月降价、八月卖楼的连番动作以及上半年不足34%销售目标的成绩，让佳兆业资金链告急的传闻不胫而走。

　　甩卖物业

　　2010年8月27日，佳兆业与恒大地产联合宣布，恒大斥资19亿收购佳兆业旗下商业地产项目广州佳兆业广场。至此，佳兆业纷扰多时的卖楼插曲终尘埃落定。

　　佳兆业广场占地约为7106平方米。根据2009年年报，佳兆业于11月3日与独立第三方，就拟出售佳兆业广场项目公司广州佳穗置业的股本权益订立谅解备忘录，并建议收购价不低于18.5亿元。11月25日，佳兆业在媒体见面会上宣布已与独立第三方签订协议，出让价为27.5亿元。仅四天后，恒大地产却出乎意外地敲定佳兆业广场，出让价仅为19亿元，较之前的出让价，佳兆业收益无疑大幅缩水。

　　“19亿的出让价是比较便宜。”中原地产项目部总经理黄韬接受时代周报采访时表示，肯出售可能是因资金滚动的调整，“作为物业在广州战略上的调整，佳兆业除广州江南中地王外，在其他地方并没有项目，因此必须补充资金来调整战略需求。”

　　根据中期业绩，佳兆业上半年销售不如人意：期内合约销售34.26亿元，合约销售面积约32.19万平方米，营业额为21.22亿元，同比减少14%；净利润为2.47亿元，同比下降33%，与100亿全年销售目标相去甚远。

　　早于5月28日，佳兆业就破局深圳，启动周年主题降价促销活动，以八折优惠推出楼盘，优惠幅度最高达到1万元/平方米。三天之内，佳兆业快速回笼资金3亿元。

　　“佳兆业通过降价拉动销售。但降价只是一定程度上拉动二季度销售。原本以为可以完成五成目标，但只是市场对降价销售给予反应，并没有达成我们的预期，”辉立证券分析师陈耕对时代周报记者表示，“整体上，上半年销售完成不理想，仅仅是依赖深圳，而多个二三线城市开发项目还是很多，但是否能够构成实质的支撑还有待观察。”

　　发债融资

　　黄韬也认为，佳兆业上半年销售不理想，一定程度上由于布局不均衡。不过，布局调整需要时间，而宏观调控下，佳兆业无法依靠销售来回笼调整战略所需的资金。

　　因此，今年4月21日，佳兆业发行了票面利率为13.5%的5年期美元债券，融资3.5亿美元。公告称，发债所得将用于债务再融资、土地收购以及地产开发。

　　“目前佳兆业的债务一块是高息债，一块是国内的债务。在香港，我们最想做的就是通过香港银行贷款，希望争取下半年通过香港银行与国内银行联手发展一两个项目。”佳兆业执行董事及副主席谭礼宁在8月23日中期业绩发布会上说。继降价促销后，佳兆业对发债借贷早已磨刀霍霍。

　　继发债后，佳兆业在土地市场上尚未有动作。比较去年跑马圈地的情形，佳兆业上半年略微收敛，期内仅收购三个项目，主要是集中在1月中旬。但据知情人透露，佳兆业下半年会积极拿项目，包括近期番禺拍卖，也将参加拍卖接下来出让的几块地块。

　　佳兆业总裁黄传奇在中期业绩发布会上表示，目前拿地的时机已逐步显现，未来会加大拿地力度。尽管谭礼宁表示暂没有考虑预留资金用于购地，不过佳兆业四月发债、五月降价、八月卖楼，显然是有备而来。

　　金九银十或仍需降价

　　佳兆业集团运营总裁金志刚对时代周报记者坚称，“接下来的两个月，佳兆业基本上正常销售，不涨价也不降价。”陈耕对此并不认同，他表示，佳兆业今年整体销售压力比较大。上半年的完成比例只有34%，将促使佳兆业在价格方面有比较大的让步。

　　据统计，已公布中报的112家A股上市开发商上半年经营性现金流为-783.6亿元，较第一季度末-405.6亿元减少378亿元，较去年同期的349.6亿元降低1133.2亿元。共计77家，即近七成开发商的经营性现金流为负。

　　“经过半年，开发商资金状况发生明显变化，年初是开发商十几年来最好的状况，但是随着去年开工项目资金继续投入以及二季度销售现金流入减少，企业的资金状况发生很大变化。”东兴证券房地产分析师郑闵钢接受时代周报记者采访时表示道。

　　郑闵钢表示，资金状况发生变化后，大型开发商面临的困难小些，项目配置和销售均匀。中小开发商会出现分化。同时，随着库存增加和负债率提高，开发商大幅涨价的底气已不足，因此企业会利用金九银十的传统销售旺季来进行促销。9、10月份价格平稳对后期发展至关重要。

　　“部分开发商资金链较紧，可能考虑此刻促销回笼资金。”地产经济研究专家邓浩志对时代周报记者表示，加之新政导致成交量大幅萎缩，但成交价没下跌，开发商都推迟了新增货的推出时间，未来市场新增供量很大，刚性需求买家陆续进场。

　　“会否死扛房价，关键看融资渠道，中小型开发商融资途径只能通过促销来回笼资金。”邓浩志补充道。

　　郑闵钢也认为开发商主动降价的动力还不是很大，但不排除部分开发商资金状况紧张而被迫降价。

　　佳兆业目前的负债率约为67%，它能否实现运营总裁金志刚在未来两月不降价也不涨价的表态，或许能成为它资金链的试金石。