“如果再这样涨下去，我们迟早要被挤出这个市场。”站在博爱路上，孔文洪望着对面正在建设的西班牙风格洋房，如此感叹。

　　孔是广东新龙基集团的总经理，他开发的朗晴轩项目也处于博爱路上。这里被称为中山市的黄金走廊，高档名盘云集。8月13日，位于朗晴轩正对面的雅居乐·熹玥项目对外开放，均价1万元/平方米。

据说同是一街之隔的万科·朗润园，下半年开盘价为1.2万元/平方米。而朗晴轩目前均价5000元/平方米———这是中山房价的平均水平。

　　这样的“落差”本足以让孔文洪坐享其成，但他担忧的“涨”所指为地价。上述两个高价项目，分别是2007年与2009年中山响当当的东区库充地王，地价分别为每亩301万元和250万元。而2002年拿地的朗晴轩地块每亩80万元。孔文洪说，我已经拿不起地了，不是没有钱，而是没有“时间”。

　　所谓时间，即坐等城市升值的时间，也是中山房价洼地显化的时间———这是外来资本们看好的概念。在珠中江一体化的前景推动下，曾身为广东四小虎之一的中山近年来被无数房企当作战略高地。从雅居乐、新鸿基、万科到远洋、中海、保利，京粤港派悉数到齐。而几乎每个“大佬”的入场，都是以地王作为敲门砖。近3年来，这个三线城市连出了7块地王。

　　但即便是中山本地人，还是承认这里的房价“被低估了”。从2003年的3000元到2010年的5100元，中山房价涨幅甚至低于当地GDP涨幅———这本是可以引以为豪的“无泡沫”数据。然而，地价在近3年却数倍于房价的增长速度攀升。在“提前布局二三线”的集体战略下，地王早已将中山这个三线城市的房价洼地填平，并反过来成为支撑洼地最坚挺的证据。

　　房价洼地

　　“洼地”是这座三线城市房地产价值的精神支柱。调控可以平抑虚高的房价，却不能撼动对未来的预期。

　　“中山是珠江两岸最后的一块开发乐土。”这被中山地产人奉为圭臬。于是，即便是本轮楼市调控，也没有撼动中山坚挺的房价。

　　据中山市国土资源局公布的数据，今年7月，全市共成交商品住宅2852套，同比下滑60%，环比下滑21.6%。成交的急剧萎缩，却并未引发价格的下跌。7月全市住宅均价为5321元/平方米，环比上涨2.8%，处于历史高位；而上半年房价同比升幅达24.6％，同样是近年来的增速高点。当地机构大地物业市场研究部总监冯瑞卿说，调控对中山影响并不大，楼市目前已初现稳定苗头。

　　“这是因为中山的房价并没有泡沫。”中山市房地产业协会副秘书长邓中生说。

　　这一说法并非没有依据。据介绍，2003年中山平均房价约为3000元/平方米，此后一直增长缓慢，直到2007年才进入快速增长通道。2007年2月，中山商品住宅均价为3601元/平方米，至当年11月升至4937元/平方米，全年同比上涨26%。到2010年上半年，中山住宅均价也仅为5131元/平方米。除去2007年，近年来中山市房价年均涨幅基本上低于当地GDP的发展水平。对于这座我国改革开放的前沿城市，并且有着“联合国人居奖”光环的中山市，房价的“低调”让当地地产人颇有些“不平”。

　　数据往往更为直观，虽然有时很难说清楚标准之间的可比性。当地房产策划人廖贤君常用收入水平来证明中山的房价潜力。2009年，中山的城镇居民人均可支配收入排名全国第20强，但房价却处于全国第48位。据机构最新的统计，今年7月中山房价已跃居全国第38位，但许多人还是觉得这与中山的经济水平和城市地位不符。

　　“我们的收入水平在广东仅次于东莞、深圳、广州和佛山，但是房价却处于广东的‘V’形谷底。周边城市如珠海，关内房价已经近万元了。中山的房价已经赶不上惠州，甚至只能与江门比肩，怎么还有理由低下去？”孔文洪反问道。

　　攀比的力量素来强大，而中山又恰恰不乏美丽蓝图。在珠中江一体化、城际轻轨、港珠澳大桥、中深大桥等概念的熏陶下，当地人津津乐道的是“深中半小时A生活”。中山俨然一副深圳后花园的姿态，不少人将房价标杆换成了广州和深圳。

　　甚至调控也成为中山楼市的利好。中山中原高级区域拓展总监植建军认为，在一线城市房地产调整之时，消费者和投资者会到更有投资价值的二三线城市寻找资金出口，这时候中山的洼地效应会更加凸显。

　　但这一切都过于宏观，概念性的表述显然不够说服力。虽然普遍认为本轮楼市调控会在下半年深入显化，但中山的房价似乎将迎来一个小高潮。据中山合富辉煌的一份报告显示，今年下半年，中山将有一批高端产品入市，如雅居乐·熹玥、雅居乐·御龙山、万科·朗润园、丽丰·棕榈彩虹、奥园大地、豪逸御华庭等，单价基本上都在万元以上。报告最后谨慎地表达：“中山城区下半年房价下跌的可能性较弱”。

　　而这些项目，无一不是当年轰动一时的地王，或与地王毗邻的高端豪宅。如果说洼地是一种隐性而无法估量的预期，那么地王则成为人们判断未来中山房价潜力的最直接参照。

　　地王扎堆

　　3年炮制7块地王。几乎每个外来的地产大佬，都以地王作为敲门砖，这显然也是地方政府乐于见到的。

　　如果没有今年的那场流拍，中山的地王神话恐怕还将继续上演。

在此前的3年间，这座三线城市已经陆续炮制了7块不同名义的地王。“流拍”，在这里曾是个相当陌生的词汇。

　　7月6日，位于中山东区兴文路南的“单价地王”，最终因竞买人数未达标而流拍。这也是中山在本轮调控之后，继6月25日“鸭利沙”商住地块后的第二次流拍。

　　该地块起价约280万元/亩，这在当地政府看来本该是一个保守的数字。地块的旁边，恰恰是前文所提的曾由雅居乐和万科拿下的两块地王。

　　2007年8月15日，雅居乐以301万元/亩的价格拍得中山东区库充地块，折合楼面价2052元/平方米，刷新了当时中山的单价记录。两年后，2009年7月，万科以250万元/亩、总价2.86亿元拿下旁边一幅商住用地，成为当年总价地王。万科早在2004年进入中山，但项目位置偏远未能形成影响力。“学乖了”的万科，将第二颗棋子“旁”在雅居乐地王旁边。

　　据一位中山地产资深人士介绍，自2003年实施土地招拍挂后，一些外来房企便开始落子布局，但真正集中入驻始于2007年。从远洋、碧桂园、奥园、合生创展到越秀、中海、万科、保利，这些资本雄厚的上市房企，“几乎都是通过地王与这座城市发生关系”。

　　2007年2月，澳门文根置业的冯文强用4.44亿元创造了中山的总价地王。当年9月18日，昌盛中国经过308次举牌拿下中山广场地块，总价7.9亿元再度刷新记录。值得一提的是，该地块于2008年被中国奥园以6.4亿元接手，短短一年折价近2成。正是2008年的国际金融危机，中山土地市场暂时恢复平静。

　　但2009年卷土重来。在万科拿下库充地王之后，当年12月24日，越秀地产经过22轮竞价力压万科，以218万元/亩、总价5.44亿元拿下南区商住用地，成为新的南区地王。

　　2010年1月，正牌央企中海地产以3.86亿元竞得“台湾仔”地块，溢价高达79%，并凭借304万元/亩的单价成为中山新地王。中海与万科的情况类似，早在2004年便开发了御林华府项目，但市场反响平平。这次创造地王，中海地产中山负责人称要“重树品牌”。

　　迄今为止的最后一块地王同样由央企创造。2010年4月20日，“国十条”发布后的3天，保利地产以19亿元的总价拿下火炬开发区的“巨无霸”地块，成为新的总价地王，这也被当地媒体称为保利的中山“首秀”。参与竞拍的其他两家：万科和富力，均为外来房企。

　　“兴文路南地块流拍的原因很简单，因为今年宏观调控，那些大型房企都忙着控制现金流了，没来竞拍。而本土中小房企，早就没有实力来拍地了。”孔文洪说。他也承认，正是这些外来房企，推动了中山房地产开发水平的升级换代。

　　这显然也是地方政府乐于见到的，但代价是明显的。

　　每一次地王出现，都将这座城市的房价预期推向新的高点。而每块地王项目的推出，都成为当月成交房价上涨的推手。以东区博爱路板块为例，2006年均价4200元/平方米左右，2007年便轻松突破了6000元大关，如今万元以上的楼盘随处可见。

　　“地价高，楼价就更要高。拿到地王，只能进行主题的‘挖掘’，以更高端的形式来给高价一个理由。”一位当地房企负责人直言不讳。

　　炒房不如炒地

　　人人都知道有洼地，但似乎没有人能说清楚洼地显化需要多少时间。不过对于那些地产大佬们来说，他们有实力，“等”得起。

　　“如果一定要说房地产有暴利，那也不是在房子上，而是在土地上。

”对于中山地王频出，一位地产界专家如此评价。资本的嗅觉总是异常灵敏。中山地王频出的2007年和2009年，也正是楼市销售火爆、流动性充沛的黄金时期。在房企的语境中，这叫“提前布局”。

　　只是，虽然人人都知道中山房价有洼地，但似乎没有人能说清楚洼地显化需要多少时间。孔文洪说：“要我把房子卖到2万元/平方米也行，前提是给我5年以上的时间。可是，我没有这个实力去‘等’。”

　　据估算，近年来中山的地王项目大多要卖到8000元/平方米以上才能赢利。当地机构认为，虽然目前的成交均价偏低，但是超过8000元对于目前的经济水平而言又偏高。在中山业界普遍流传的一句话是：“炒房不如炒地。”

　　事实上，虽然许多楼盘都将广告打向了珠港澳区域，但目前中山的购买主力依然以本地人为主。一位外来品牌房企负责人表示，中山毕竟人口不多，住房市场相对饱和，许多家庭手上都拥有两三套房，“所以目前中山的购房者并不好‘对付’”。

　　这也曾让温州炒房团深有同感。据当地人介绍，2007年，中山地王频出，也吸引了一批温州炒房团，他们在城区圈下近百套房源，但发现没有人肯来接盘，最后只好原价卖出。“此后，再没有什么炒房团来过中山。”

　　对比购房需求的理性，土地市场却是另一番风景———因为并不乏外来接盘者。而随着不断有外来房企的进入，凭借下一块地王的出现，地王的解套也成为一件相对容易的事情。

　　“上市房企拿到地王可以不着急开发回笼资金，因为随着城市的升值与周边地价的上涨，它们可以从资本市场上获取土地溢价价值，这在资产负债表中往往成为再融资的有利因素。”国泰君安一位证券分析师说。

　　这样的例子并不鲜见。

　　2007年12月，远洋地产以1598元/平方米的楼面高价拿下位于其远洋城B及C地块之间的土地，被资本市场视为利好，机构评价为“有利于提升远洋城的价值”。根据年报，2009年四季度远洋地产在中山凭借远洋城完成销售合同额2.33亿元，占当地市份额30%。

　　而在中山拥有近20个项目的雅居乐，2007年一举拿下东区库充地王，也被业界认为是“帮助其周边数个项目入市”。拿下地王后，其股票获资本市场追捧。2010年上半年，雅居乐的销售金额中有32.7%来自中山，销售均价达到6793元/平方米———远高于当地平均水平。

　　难怪曾有人评价中山楼市：“这是一个诡异的市场。产品规划超前5年，房价5年一成不变。”但是，低价意味着增长空间，各大品牌房企纷纷将中山作为战略高地。

　　“为什么房子能够成为大家热捧的投资品？并不是因为那些每年都在折旧、耗损的地上附着物，真正增值的是土地，是城市化加速、基础建设和交通配套日益完善的城市价值。你在这些二三线城市拿地越早，时间越久，‘洼地’就越深。”一位业界知名专家一语中的。

　　然而，没有显化的洼地是真正的洼地吗？在一块块地王的追涨下，预期似乎已经显化。到底是城市价值预期推动了地王的诞生，还是不断更新的地王令这座城市的价值一再被重估？这似乎已经是一个“鸡与蛋”的哲学问题。

　　“如果要我布局二三线城市，我只会选择那些人口导入型的城市。否则，缺乏外来购买力的支撑，所谓的洼地要等到什么时候才能变现呢？”一位上海品牌房企负责人如是说。

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