10月23日、10月26日,金地集团和万科(000002,股吧)双双公布三季报。在地产调控的大环境下,房地产开发商的“四大家族”——招保万金的三季报备受关注。

　　 房地产调控政策到底有没有效果？虽然保利地产三季报还未出炉,或许可以从其余三家“招万金”的三季度销售情况上窥得端倪。

　　“招保金”营收增幅回落 金地集团表现“最差”

　　在经历过上半年的大幅增长后,已公布的三大房企上市公司都经历了从营业收入到营业利润增幅的回落。

　　招商地产(000024,股吧)（000024）公报显示,在经历了二季度营业收入同比增长了142.76%、营业利润同比增长201.18%后,7-9月份营业收入同比增幅仅为7.96%,一举将1-9月的营业总收入同比增幅拉低至81.27%。而7-9月的净利润则比上年同期减少了20.54%,进一步将1-9月份归属于上市公司股东的净利润同比增幅拉低至48.49%。

　　本来,万科(000002,股吧)在楼市调控的大背景下可谓是“一枝独秀”:7-9月份公司实现销售面积280.9万㎡,销售金额346.4亿元。连续两个月（8、9月份）销售额突破百亿大关,几乎使得政府对楼市调控政策陷入尴尬境地。而1-9月份万科的总销售金额不过是714.2亿元,而7-9月份这一个季度的销售额就几近占了“半壁江山”。

　　不过反应在三季报中,情形却有所不同:受结算周期影响,1-9月份的营业总收入约为223.80亿元,同比减少了24.25%,这一幅度超出二季度。而 7-9月份单季度的营业总收入为56.14亿元,同比减少了27.42%。不过,三季报中也指出:“随着四季度更多项目竣工并转入结算,预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。”

　　从营业利润角度来看,万科7-9月份营业利润约为8.90亿元;招商地产(000024,股吧)在7-9月份实现营业利润约5.40亿元。而在上半年,万科的营业利润约为41.18亿元,招商约为18.30亿元——也即万科、招商在第三季度实现的营业利润还不及上半年的三分之一。

　　10月23日,金地集团公布三季报中显示: 1-9月份营业总收入为104.28亿元,同比增长了100.27%。不过,其营业成本增长的更快,同比增长了116.35%。这进一步拉低了公司的净利润——1-9月份,净利润同比增长了74.20%（二季度净利润同比增幅为327.02%）。而7-9月份,金地集团归属于上市公司股东的净利润仅为1.12亿元,同比减少了76.75%。

　　可以说,三家上市房地产开发公司的盈利表现中,金地集团表现“最差”。

　　预收款提升资产负债率 “招万金”资金流充沛

　　 金地集团资产负债率从二季度的69.85%上升至72.26%;招商地产则由二季度的61.30%上升至三季度的61.30%;刚刚新鲜出炉的万科三季报中,资产负债率也攀升至73.75%。

　　金地集团长期借款比期初增长了30.77%;招商地产三季报表显示:报告期内长期借款大幅增加,比去年年末增长了88%,受此影响应付利息暴涨了339%。

　　不过,对于招保万金来说,资产负债率的上升并不意味着资金流的紧张。

　　金地集团手中持有超过百亿的货币资金,预收款则高达163.86亿元。有业内人士对《证券日报》记者指出,扣除掉预收款这一项负债,金地集团的资产负债表可谓“不错”,三季度金地集团未动手拿地,可能是管理层等待调控进一步深入后,伺机而动。

　　而招商地产公告中则显示,其手中拥有大量的银团贷款未投入使用:工商银行授信额度49亿元,授信有效期为2010年1月1日-2010年12月31日;建设银行授信额度70亿元;兴业银行授信额度10亿元,授信有效期为2010年1月13日-2011年1月13日;

　　再看万科,虽然其资产负债率为73.75%,但是排除掉预收账款等对资产负债表的影响,万科的净负债率仅为23.9%。而三季度高达346.4亿元的销售额已经给其带来了大量的回笼资金,三季报显示万科所持货币资金高达315.4亿元,充分显示其资金的充裕度。

　　资金回笼 房企拿地“不差钱”

　　 在房市调控的大背景下,上市房企的毛利率下降的原因之一,恐怕是与报告期内小户型住宅供给增加有关。另外,招保万金都积极的参与保障房建设。

　　 而根据东海证券对万科、金地的实地调研报告显示,两家房企都顺势增加了小户型的供给。万科更是借推出小户型和装修房而频频刷新其销售历史记录,更在三季报中明确指出“自住型需求将进一步主导未来市场”。

　　上述报告中显示,万科和金地都看好未来房市,认为房价依旧会上涨——金地认为刚需和充足的流动性是房市活跃性的保证;万科则认为地价可能会有所下跌,部分开发商则因为融资渠道受限而提供给向万科这样大型企业更多的机会,“万科等龙头企业的市场占有率可能会继续上升”。

　　而保利地产在三季度频频拿地已经可以说明其对未来房市的信心;招商地产还有多项项目待投资,根据半年报披露,其手中尚有超过20个待竣工项目以及15块拟开发土地。万科在三季度新增项目20个,建筑面积和计526万平方米。

　　三季度招商、保利和万科都在积极拿地,金地则相对低调。不过,手中资金充裕的金地或许不会一直袖手旁观下去。据悉,金地集团将在四季度“在拿地方面积极而为。”

　　分析人士指出,未来房市供给可期,而二、三线城市更成为房企布局要地。

本站编辑:商海浪子