上市房企已经使出浑身解数，开始向终点发起最后的冲刺。早报记者发现，已经有开发商“撞线”，提前完成全年目标，如SOHO中国、万科等；而部分标杆房企虽逼近九成目标，但仍需拼命冲刺，经受二次调控带来的考验。

　　“调控”两字伴随开发商完成今年销售目标的全过程。在遭遇了资本市场遇阻、银行信贷收紧、土地出让金首付比例提高、大举“出海”借债、预售金监管……一个不可忽视的问题是，开发商的资金链依然绷紧。

　　上海同策房产咨询股份有限公司分析师对早报记者指出，严格的政策基调将维持大约一年半的时间。此时开发商不应再期许政策基调的转变，而要关注企业应对风险的能力，合理定价，加速资金周转率。

　　撞线与冲刺

　　已经有开发商提前完成全年销售目标。早报记者不完全统计发现，截至今年11月中旬，提前完成2010销售目标的企业数量将达到五家。

　　当住宅遭遇调控时期，凭借商业地产优势，SOHO中国成为第一个提前实现全年销售目标的开发商。今年9月底，SOHO中国董事长对外宣布，公司合同销售额达183亿元，用不到九个月时间提前完成2010年180亿元的销售目标。

　　就在此时，业内却对其他从事以住宅开发为主的房企的全年销售目标完成情况不抱奢望。“二次调控”已经开始，9月29日，多个部委出台楼市调控政策，随后国内15个城市纷纷出台“限购令”。

　　出乎业内预料的是，万科则以连续3个“单月过百亿”亮丽成交，大跨步提前完成全年销售目标。今年10月份，万科实现销售155.1亿元，再创纪录。在8、9月份，万科分别创造了119.9亿元、142.1亿元销售额。

　　截至10月份，万科销售金额达到869.3亿元，超过了年初制定的800亿元的销售目标。值得注意的是，万科还预计，今年全年销售将会超过1000亿元。

　　此外，截至今年11月上旬，恒大、龙湖、复地通过10月份业绩的拉动，分别实现销售收入500亿元、236.7亿元、113.8亿元，也将近完成全年销售目标的99%。三家房企提前完成全年销售目标也将是一瞬之间的事。

　　值得注意的是，虽然目前将有五家房企提前完成全年销售任务，但是对于绝大多数房企而言，依然还需努力才能完成对终点的最后冲刺。

　　截至今年10月底，保利实现503.2亿元，完成全年销售金额550亿元的91.5%；保利香港实现92亿元，完成92%；雅居乐实现226亿元，完成91%；世贸房地产实现236.57亿元，完成79%；金地实现198.26亿元，完成94%。

　　资金链紧张

　　在业内人士看来，在开发商全力向全年销售目标冲刺的背后，是资金链更加绷紧的局面。

　　作为资金密集型行业，开发商资金链运转模式分“资金筹集——资金使用——资金回流”三个阶段完成。资金筹集主要来自销售、融资、借款、信托等；资金使用主要为土地出让金、开发支出、销售推广支出等。资金回流主要是消费客户回款。

　　资金筹集方面，各方面表现出全面收紧。销售方面，今年前三季度，上市房企15强企业中超过10家仅完成了50%左右的全年销售目标。同策分析师指出：“寄望于四季度，但"9·29新政"在更大程度上阻碍了销售回款的速度。”

　　预售制监管愈发严厉。今年11月，北京率先出台商品房预售资金监管管理办法。“这将使得开发商资金链中很大一部分资金受到冻结。这就使得开发商的资金杠杆率降低。”该分析师指出，“以前是30%的自有资金撬动的利润回报，现在由于预售款项的冻结而不得不加大对自有资金的投入比例，这必然导致房企资金链运转效率的降低。”

　　银行贷款同样面临收紧。今年4月银监会要求银行业金融机构对于房地产开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”和“三挂钩”。第一太平戴维斯中国区研究部发现，国内贷款同比增长率从2009年12月的76%下降到2010年7月的29%。

　　“销售回款的放缓、筹资渠道的收紧、资金杠杆率的降低等几个方面都对房企产生了步步紧逼的态势，这几个方面出台的政策犹如一把锋利的刀，旨在砍断房企的资金链条。”同策分析师表示。

　　他指出，从房企资金链整体水平来看，目前大型房企资金链水平明显优于2008年，显示出房企在政策变动中调整自身资金水平能力的增加。但中小型房企由于融资能力薄弱和经营策略不及时调整，资金链水平明显较为紧张，某些企业甚至差于2008年的情况，成为市场中的不安定因素。

　　跑量加速周转

　　中国指数研究院副院长陈晟对早报记者表示，在银行信贷趋紧、资本市场融资受限、调控导致的销售低迷等多种因素的合力下，开发商资金压力持续加大，加速推盘、加快资金回笼在年底及明年将趋普遍。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟建议，还有不足两个月时间，开发商应该主动降价，加速存货去化，加速周转率。“事实上，已经有些楼盘开始降价了。”

　　陆骑麟介绍，嘉定新城一楼盘此次销售均价为13625元/平方米，要比今年上半年均价低了近10%；位于闵行颛桥某项目最近的成交均价也明显低于今年10月末刚开盘时近25000元/平方米的报价。

　　值得注意的是，已经提前完成销售目标的恒大在今年11月5日宣布推出“全国联销10亿大优惠活动”。参与联销活动的恒大地产旗下楼盘共计60个。在今年4月份调控政策出台后，恒大地产率先推出全国统一降价8.5折优惠。

　　事实上，多数房企现金流已经告负。根据Wind资讯统计数据，截至今年10月28日，900多家已披露三季报的上市公司经营性现金流已经从一季度的-230.34亿元，回升至三季度的 704.10亿元。而83家房企今年的经营性现金流却是-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。

　　“万保金招”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重。这四家公司今年前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产(600048,股吧)更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。

　　同策分析师指出，从四大房企的投资活动现金流出可看出，由于今年4月份新政的打击，二季度各房企的现金流出都是减少的，但是随着三季度市场走势的回暖，面对调控，市场效应减缓的情况下，三季度各房企都进行了较大规模的投资活动，特别是保利，三季度有大规模的长期股权投资的发生。

　　“而这也说明，企业的经营策略正在加速，期望通过快速投资、快速开发、加速周转的方式更好地应对未来的市场变化。”他强调。